2019年注册会计师《会计》章节练习 第六章 投资性房地产

第六章 投资性房地产

一、单项选择题

1、甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为（　）。

A、260万元 

B、10万元 

C、140万元 

D、－110 

2、甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是（　）。

A、3000万元　　　 

B、2300万元　　　　 

C、2500万元　　　 

D、2800万元 

3、20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1 000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为（　）。

A、－5万元 

B、5万元 

C、20万元 

D、10万元 

4、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　）。

A、商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益 

B、重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报 

C、用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本 

D、商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值 

5、下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是（　）。

A、投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本 

B、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益 

C、企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程 

D、采用成本模式计量的投资性房地产在再开发期间不计提折旧或摊销 

6、投资性房地产进行初始计量时，下列处理方法中不正确的是（　）。

A、采用公允价值模式和成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照实际成本进行初始计量 

B、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量 

C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 

D、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 

7、投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当在发生时计入到（　）。

A、管理费用 

B、其他业务成本 

C、制造费用 

D、销售费用 

8、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司的一项投资性房地产产生了减值迹象，预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元。该项投资性房地产的账面原值为6 000万元，已计提折旧1 500万元，已计提减值准备500万元。甲公司20×7年应确认的减值损失为（　）。

A、300万元 

B、500万元 

C、0 

D、800万元 

9、20×7年5月25日大华公司的一项办公楼经营租赁合同即将在7月31日到期，该办公楼原价为1 500万元，到期时累计计提折旧600万元，大华公司决定到期收回后对其进行改建，改建后继续用于出租。8月1日改建工程正式开始，改建期间共领用原材料50万元，人工费170万元，同时发生资本化的利息费用23万元，改建工程于20×8年12月31日正式完工。大华公司对其采用成本模式进行后续计量，假定不考虑相关税费及其他因素，改建后办公楼的入账价值为（　）。

A、1 143万元 

B、1 743万元 

C、1 151.5万元 

D、1 120万元 

10、企业以非货币性资产交换方式换入一栋办公楼，换入后即对外出租，投资性房地产适用的增值税税率为10%，本企业作为交换的库存商品的公允价值为100万元，适用的增值税税率为16%，另支付给对方5万元的补价，同时双方约定增值税单独另行支付。假定该交换具有商业实质。不考虑其他因素，企业换入的办公楼的入账价值为（　）。

A、100万元 

B、105万元 

C、117万元 

D、122万元 

11、下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法中，不正确的是（　）。

A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 

B、在每期计提折旧或者摊销时，计提的折旧和摊销金额需要记入“管理费用”科目 

C、发生减值时，需要将减值的金额记入“资产减值损失”科目 

D、在满足一定条件时，可以转换为公允价值模式进行后续计量 

12、A公司处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为300万元，投资性房地产的账面余额为280万元，其中成本为290万元，公允价值变动为10万元（贷方）。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，该项投资性房地产的处置损益为（　）。

A、30万元 

B、20万元 

C、40万元 

D、10万元 

13、企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是（　）。

A、投资收益 

B、其他综合收益 

C、公允价值变动损益 

D、其他业务收入 

14、A公司将原采用公允价值模式计价的一幢出租用办公楼收回，作为企业的自用房地产处理。在出租收回前，该投资性房地产的成本和公允价值变动明细科目分别为1 000万元和200万元（贷方）。转换当日该厂房的公允价值为900万元。该资产在转换日影响损益的金额为（　）。

A、0 

B、100万元　　　 

C、－100万元　　　 

D、300万元 

15、2×18年6月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得该建筑物的含税价款为110万元（适用的增值税税率10%），款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（　）。

A、100万元 

B、117万元 

C、117.5万元 

D、100.5万元 

16、甲公司主要从事房地产开发经营业务，2×17年发生如下经济业务：（1）2×17年6月甲公司建造的三座相同结构办公楼即将完工时，甲公司与B公司签订经营租赁合同，将其中一座办公楼租赁给B公司使用，租赁期开始日为办公楼达到预定可使用状态的日期。2×17年6月1日三座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，三座办公楼的成本均为50 000万元。（2）2×17年10月，建成商品房10栋，取得预售许可证，商品房成本为1 000万元。（3）为改善职工住宿环境，将未出售的商品房给本公司职工居住，出租商品房成本为100万元。投资性房地产的初始入账成本总计为（　）。

A、51 000万元 

B、50 000万元 

C、51 100万元 

D、151 100万元 

二、多项选择题

1、下列关于投资性房地产的会计处理中，表述正确的有（　）。

A、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本 

B、当投资性房地产被处置，或者永久退出使用却不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产 

C、企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目 

D、企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产来管理，再开发期间仍然计提折旧或摊销 

2、下列各项中说法正确的有（　）。

A、对投资性房地产进行改扩建如果改扩建完成后仍然作为投资性房地产的，改扩建期间不计提折旧或摊销 

B、投资性房地产的日常维修支出应计入到投资性房地产的成本中 

C、改扩建后仍然作为投资性房地产核算的，将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目 

D、改扩建后仍然作为投资性房地产核算的，将其账面价值转入“在建工程”科目 

3、甲公司为房地产开发企业，20×7年与房地产开发、建设和投资有关的业务如下：（1）自行开发建造一栋用于对外出租的写字楼，建造成本合计为2 200万元，董事会作出书面决议，将办公楼对外出租，由于规模较小，年中完工并实际对外出租，期末收到300万元租金，并发生修理费用20万元；（2）外购一块土地并在土地上建造一栋自用办公楼，土地的购买价款为400万元，本期发生建造成本130万元，期末尚未完工；（3）自行开发一项对外出售的公寓，本期累计发生建造成本4 200万元，所在地块土地使用权的价值为2 000万元。假定不考虑投资性房地产公允价值变动及土地、建筑物的折旧摊销因素，下列说法中，正确的有（　）。

A、甲公司期末投资性房地产项目列示金额为2 220万元 

B、甲公司期末在建工程科目余额为530万元 

C、本期房地产相关业务影响营业利润的金额为280万元 

D、甲公司期末存货项目的列示金额为6 200万元 

4、20×7年12月31日，甲公司的一项投资性房地产租赁期满，甲公司为提高以后的租金收入，对该投资性房地产进行改扩建。该投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，未计提减值准备，原使用寿命为30年。20×8年1月1日改扩建工程开始，建造期间发生符合资本化条件的支出35万元，至20×9年6月30日改造完成。改造完成后投资性房地产预计使用寿命变为35年。改造完成后，甲公司即与乙公司签订租赁协议，租赁期开始日为20×9年7月1日，租期为两年，年租金20万元，每半年确认一次租金收入。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，按照直线法计提折旧，预计净残值为零。不考虑其他因素，下列表述不正确的有（　）。

A、甲公司20×8年应计提的折旧金额为0 

B、改扩建完工后，投资性房地产入账价值为315万元 

C、20×9年投资性房地产应计提折旧的金额为4.5万元 

D、因该项投资性房地产影响2016年损益的金额为5.5万元 

5、下列各项中不属于投资性房地产的有（　）。

A、房地产开发企业购入的已出租的土地使用权 

B、出租给本企业职工居住的宿舍 

C、工业企业拥有并自行经营的旅馆、饭店 

D、房地产开发企业持有以备增值后转让的土地使用权 

6、下列各项有关投资性房地产的后续计量表述中，正确的有（　）。

A、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产需要计提折旧或摊销 

B、采用公允价值模式进行计量的投资性房地产期末需要按照公允价值调整账面价值 

C、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产出现减值迹象时，需要按照账面价值与可收回金额的差额计算减值 

D、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业如果偶尔取得的一项非在建投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值 

7、下列各项中关于投资性房地产的表述中正确的有（　）。

A、投资性房地产实质上是一种让渡资产使用权的行为 

B、投资性房地产是为了赚取租金或资本增值 

C、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 

D、投资性房地产就是企业用于赚取租金或资本增值的房产 

8、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，说法正确的有（　）。

A、将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目 

B、资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目 

C、将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目 

D、出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目 

9、企业进行的下列交易或事项，不符合会计准则规定的有（　）。

A、房地产企业将其持有准备增值后转让的房屋转为以成本模式进行后续计量的投资性房地产时，存货跌价准备的金额转出计入公允价值变动损益 

B、企业将其一栋自用办公楼停止自用转为以公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值小于账面价值，形成借方差额的，应冲减公允价值变动损益 

C、企业将其持有对外出租的办公楼的后续计量由公允价值模式改为成本模式 

D、企业将其持有的以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，停止对外出租并重新开发后对外出售，公允价值大于账面价值，形成贷方差额的，应确认其他综合收益 

10、下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（　）。

A、采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量 

B、采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值 

C、采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，如有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 

D、企业一旦采用了公允价值模式进行后续计量，不能再变更为成本模式 

11、甲公司2×17年年初购入一栋公寓，购买价款为450万元，该公寓共15层，甲公司将1－5层对外出租，将6－12层开发为旅馆自行经营，将13－15层出租给本企业员工。假定每一层均能单独核算，其价值均是均衡的。不考虑其他因素的影响，下列关于甲公司的会计处理正确的有（　）。

A、甲公司应将对外出租的部分确认为投资性房地产 

B、甲公司应将自行经营的旅馆确认为固定资产 

C、甲公司应将出租给本企业员工的部分确认为投资性房地产 

D、甲公司因购入该栋公寓应确认的投资性房地产初始计量金额为240万元 

12、下列支出应计入自行建造投资性房地产成本的有（　）。

A、土地开发费 

B、建筑成本 

C、安装成本 

D、费用化的借款费用 

三、计算分析题

1、甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，适用的所得税税率为25%，每年均按净利润的10%计提盈余公积。
（1）2×14年12月31日，甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期开始日为12月31日，租期3年，年租金240万元，于每年年初支付。该办公楼原值3 000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧，至出租时已累计使用10年，累计计提折旧600万元，未计提减值，转为投资性房地产后折旧方法、净残值等与转换前一致。税法与会计规定的折旧年限、折旧方法以及净残值相同。
（2）2×15年，由于道路修整，该出租办公楼出现减值迹象，当年末甲公司预计此办公楼未来现金流量的现值为2 000万元，公允价值减去处置费用后的净额为2 150万元。
（3）2×16年1月1日，甲公司经调查得到，此办公楼所在地的房产交易市场已经比较成熟，办公楼满足了以公允价值模式计量的条件，决定对该房产由成本模式转为公允价值模式计量，当日该办公楼的公允价值为2 700万元。2×16年12月31日的公允价值为3 000万元，2×16年12月31日的公允价值为3 100万元。
（4）2×17年1月1日甲公司收回租赁期满的办公楼，同日以3 200万元的价格出售给丙公司，取得价款并存入银行。
假定不考虑其他因素。

<1> 、根据资料（1），判断投资性房地产的转换日并说明理由，并做出自用房地产转为投资性房地产的分录。

<2> 、根据资料（2），确定该办公楼2×15年末的可收回金额，并说明此办公楼是否应该确认减值，如果需要确认，计算减值金额并编制相关分录。

<3> 、编制甲公司2×15年收取租金、确认租金收入以及结转成本相关分录；计算甲公司因该项投资性房地产对2×15年营业利润的影响金额。

<4> 、根据资料（3），编制2×16年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录。

<5> 、根据资料（4），编制甲公司出售投资性房地产的分录。

五、综合题

1、甲企业将该写字楼经营租赁给乙企业，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2013年1月1日。租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3 000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为30年，预计净残值为零，已计提折旧1 000万元，账面价值为2 000万元。甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
2013年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 700万元；2013年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付。
2014年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。
2014年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2014年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
2014年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生支出200万元，均以银行存款支付。现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法（假定不考虑相关税费及其他相关因素的影响）。

<1> 、编制2013年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录；

<2> 、编制2013年12月31日该投资性房地产的有关会计分录；

<3> 、编制2014年甲企业该投资性房地产再开发的有关会计分录；

<4> 、编制2014年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。

2、甲公司为增值税一般纳税人，与存货、物资相关的增值税税率为16%，与不动产、土地使用权相关的增值税税率为10%。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，有关房地产的相关业务资料如下：
（1）2×19年1月，甲公司自行建造一栋厂房。在建设期间，甲公司购进为工程准备的一批物资，不含税价款为1400万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于厂房建造项目。当月甲公司为厂房建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本280万元，计税价格为300万元，不考虑库存商品生产过程中产生的进项税额；另支付在建工程人员薪酬534万元。
（2）2×19年8月，该厂房建设达到了预定可使用状态并投入使用。厂房预计使用寿命为22年，预计净残值为36万元，采用直线法计提折旧。
（3）2×20年12月，甲公司与丙公司签订了租赁协议，将该厂房经营租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为220万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2×20年12月31日。
（4）甲公司对租赁后的厂房采用公允价值计量。经测算，该厂房2×20年年末的公允价值为2 200万元，2×21年年末的公允价值为2 400万元。
（5）2×22年租赁期届满日，甲公司以2500万元的价款出售该房产。（本题单位为万元，计算结果保留两位小数）。

<1> 、编制甲公司自行建造厂房的有关会计分录。

<2> 、计算截至2×20年年末甲公司累计计提的折旧金额。

<3> 、编制甲公司将该厂房停止自用改为出租的有关会计分录。

<4> 、编制甲公司该厂房有关2×21年末后续计量的有关会计分录。

<5> 、编制甲公司该厂房有关2×21年租金收入的会计分录。

<6> 、编制甲公司2×22年处置该厂房的有关会计分录。

答案部分

---

一、单项选择题

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查知识点：成本模式下投资性房地产的处置。
至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额＝6 000/50×10.5＝1 260（万元），则甲公司应确认的处置损益＝5 000－（6 000－1 260）＝260（万元）。
会计处理：
借：银行存款 5 000
　　贷：其他业务收入 5 000
借：其他业务成本 4 740
　　投资性房地产累计折旧 1 260
　　贷：投资性房地产 6 000

【该题针对“成本模式下投资性房地产的处置”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 自用的固定资产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，以转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。
本题分录是：
借：投资性房地产 　　　2500 
　　累计折旧　　　　　　50
　　固定资产减值准备　　150
　　贷：固定资产　　　　 2500
　　　　投资性房地产累计折旧　　　50
　　　　投资性房地产减值准备　　　150

【该题针对“非投资性房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 D

【答案解析】 20×9年末，该项投资性房地产公允价值下降5（820－815）万元，租金收入15万元，因此，20×9年度该项投资性房地产对利润的影响＝15－5＝10（万元）。
会计处理：
20×7年12月20日，
借：投资性房地产——成本 800
　　累计折旧 230
　　贷：固定资产 1000
　　　　其他综合收益 30
20×8年12月31日，
借：投资性房地产——公允价值变动 20
　　贷：公允价值变动损益 20
借：银行存款 15
　　贷：其他业务收入 15
20×9年12月31日，
借：公允价值变动损益　　　5
　　贷：投资性房地产——公允价值变动 5
借：银行存款 15
　　贷：其他业务收入 15

【该题针对“公允价值模式下投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】

4、

【正确答案】 D

【答案解析】 选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本；选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算；选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造办公楼的成本。

【该题针对“投资性房地产的核算（总）”知识点进行考核】

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 选项C，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”科目；选项D，再开发期间，类似于固定资产更新改造期间，投资性房地产再开发要将账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，所以再开发期间是不计提折旧或摊销的。

【该题针对“投资性房地产的后续支出（综合）”知识点进行考核】

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 采用公允价值模式或成本模式进行后续计量的投资性房地产，都应当按照实际成本进行初始计量。

【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量（综合）”知识点进行考核】

7、

【正确答案】 B

【答案解析】 投资性房地产发生的后续支出，不满足资本化条件的，应当在其发生时计入到当期损益，即其他业务成本中。

【该题针对“投资性房地产费用化的后续支出”知识点进行考核】

8、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产减值的确认和计量；
成本模式下，投资性房地产采用账面价值与可收回金额孰低进行期末计量。本题中预计未来现金流量现值为3 500万元，公允价值减去处置费用后的净额为3 700万元，确定可收回金额时，按照未来现金流量的现值和公允价值减去处置费用后净额孰高确定，因此可收回金额为3 700万元，投资性房地产的账面价值＝6 000－1 500－500＝4 000（万元），所以应确认的减值损失＝4 000－3 700＝300（万元）。

相关会计处理：

借：资产减值损失　　300

　　贷：投资性房地产减值准备　　300

【该题针对“单项资产减值损失的确认与计量及其账务处理”知识点进行考核】

9、

【正确答案】 A

【答案解析】 办公楼改建后的入账价值＝（1 500－600）＋50＋170＋23＝1 143（万元），相关会计处理：
借：投资性房地产——在建 900
　　投资性房地产累计折旧　 600
　　贷：投资性房地产 1 500
借：投资性房地产——在建 50
　　贷：原材料 50
借：投资性房地产——在建 170
　　贷：应付职工薪酬 170
借：投资性房地产——在建 23
　　贷：应付利息 23

【该题针对“投资性房地产资本化的后续支出”知识点进行考核】

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查知识点：以其他方式取得的投资性房地产的确认和初始计量。
因为交换具有商业实质同时增值税单独另行支付，所以换入资产的入账价值＝100＋5＝105（万元）。相关会计处理如下：
借：投资性房地产 105
　　应交税费——应交增值税（进项税额）　（105×10%）10.5
　　银行存款  [（16－10.5）－5]0.5
　　贷：主营业务收入 100
　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）16

【该题针对“以其他方式取得的投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

11、

【正确答案】 B

【答案解析】 选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目。

【该题针对“成本模式下投资性房地产的后续计量”知识点进行考核】

12、

【正确答案】 A

【答案解析】 处置时的分录为：
借：银行存款 300
　　贷：其他业务收入 300
借：其他业务成本 280
　　投资性房地产——公允价值变动 10
　　贷：投资性房地产——成本 290
借：其他业务成本 10
　　贷：公允价值变动损益 10
借：其他综合收益 10
　　贷：其他业务成本 10
所以处置损益＝300【售价】－280【出售时投资性房地产账面价值】－10【公允价值变动损益结转增加的其他业务成本的金额】＋10【公允价值变动损益结转减少的公允价值变动损益的金额】＋10【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益的金额】＝30（万元）。

【该题针对“公允价值模式下投资性房地产的处置”知识点进行考核】

13、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产的转换
以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

14、

【正确答案】 B

【答案解析】 转换日应进行的账务处理为：
借：固定资产　　　　　　　　　　　900　 
　　投资性房地产——公允价值变动　200　
　　贷：投资性房地产——成本　　　1 000　
　　　　公允价值变动损益　　　　　　100
对于投资性房地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为固定资产时不用作处理。

【该题针对“投资性房地产转换为非投资性房地产”知识点进行考核】

15、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查知识点：外购投资性房地产的确认和初始计量；
外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本，增值税可以抵扣，不计入投资性房地产成本，所以入账价值＝110÷（1＋10%）＝100（万元）。

【该题针对“外购投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

16、

【正确答案】 B

【答案解析】 三座办公楼的成本均为50 000万元，所以投资性房地产入账成本就是其中一座成本的50 000万元。对于房地产开发企业，只能将已出租的建筑物和已出租的土地使用权划分为投资性房地产。房地产开发企业建造的商品房持有并准备增值后转让的土地使用权属于房地产开发企业的存货。将商品房出租给本公司的职工，由于该租赁业务并不是以赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之为目的，所以不能划分为投资性房地产，应该作为企业的固定资产核算。

【该题针对“自行建造方式取得投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 选项D，再开发期间不计提折旧或摊销。

【该题针对“投资性房地产的核算（总）”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 AC

【答案解析】 选项B，日常的维修支出应计入当期损益，即其他业务成本中。

【该题针对“投资性房地产的后续支出（综合）”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 CD

【答案解析】 选项A，事项1确认投资性房地产列示金额为2 200万元，修理费用计入当期损益；事项2土地使用权确认为无形资产；事项3土地使用权确认为存货。所以投资性房地产项目列示金额只有2200万元
选项B，期末在建工程科目列示金额为130万元，土地使用权单独作为无形资产列示。
选项C，只有事项1中涉及的金额影响当期利润300-20=280万元
选项D，只有事项3的金额列为存货（开发支出）=4200+2000=6200
会计处理，
事项（1），自行开发投资性房地产的处理如下，修理费用直接计入当期损益（其他业务成本）
借：投资性房地产——在建 2 200
　　贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 2 200
完工后，
借：投资性房地产 2 200
　　贷：投资性房地产——在建 2 200
收到租金时，
借：银行存款/其他应收款 300
　　贷：其他业务收入 300
发生修理费用时，
借：其他业务成本 20
　　贷：银行存款 20
事项（2），房地产开发企业外购土地用于建造自用的房地产，在处理的过程中，房是房、地是地。分别确认无形资产和固定资产
购入土地，
借：无形资产 400
　　贷：银行存款 400
发生建造成本，
借：在建工程 130
　　贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等 130
事项（3），房地产开发企业买地建商品房（作为存货的时候），土地的成本要计入建筑物的成本之中，统一列示在开发成本之中。
借：开发成本 （4 200＋2 000）   6 200
　　贷：银行存款/应付职工薪酬/工程物资等 6 200

【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量（综合）”知识点进行考核】

4、

【正确答案】 CD

【答案解析】 20×8年属于建造期间，投资性房地产不需要计提折旧，因此计提金额为0，选项A正确；改扩建完工后，投资性房地产入账价值＝280＋35＝315（万元），选项B正确；投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，即原成本为300万元，原使用寿命为30年，年折旧额为10万元（300/30），由此可以看出已使用两年，改扩建经历了1.5年，因此改扩建完成后尚可使用寿命＝35－2－1.5＝31.5（年），因此20×9年应计提的折旧金额＝315/31.5×1/2＝5（万元），选项C错误；影响20×9年损益的金额＝20/2（半年租金）－5（半年折旧）＝5（万元），选项D错误。
注意：题目告诉预计使用寿命变为35年，是自该资产第一次达到可使用状态开始的寿命，因此计算改造完成之后的尚可使用寿命，需要在35年的基础上减掉已经过去的时间，所以改扩建的时间也需要考虑进去。

【该题针对“投资性房地产资本化的后续支出”知识点进行考核】

5、

【正确答案】 BCD

【答案解析】 选项B和选项C，属于企业的固定资产。选项D，属于房地产企业的存货。
【点评】本题考查投资性房地产的含义。特别需要注意的是土地使用权的确认：
①土地使用权一般情况下自用时作为无形资产确认；
②房地产企业用于建造商品房出售的土地使用权，应确认为存货；
③所有企业用于出租的土地使用权，均应确认为投资性房地产；
④非房地产企业持有以备增值后转让的土地使用权也是确认为投资性房地产。

【该题针对“投资性房地产的概述”知识点进行考核】

6、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 选项A、B、C，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产需要计提折旧或摊销，出现减值迹象时，需要按照账面价值与可收回金额的差额计算减值；采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末按公允价值调整投资性房地产的账面价值，不需要计提折旧或摊销、减值；选项D，在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。

【该题针对“投资性房地产的后续计量（综合）”知识点进行考核】

7、

【正确答案】 BC

【答案解析】 选项A，投资性房地产包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。出租的情况属于让渡资产使用权行为，持有并准备增值后转让的土地使用权不属于让渡资产使用权行为；选项D，投资性房地产是企业用于赚取租金或资本增值的房产和地产，即用于赚取租金或资本增值的地产也是投资性房地产，选项D不正确。

【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】

8、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。选项A，转换日按照账面价值结转，但是具体贷记的开发产品科目，金额是账面余额。如果，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，和贷记的“开发产品”科目综合考虑，就是账面价值。

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

9、

【正确答案】 ACD

【答案解析】 选项A，非投资性房地产转为成本模式计量的投资性房地产时不会产生差额，存货应按照其账面价值结转计入投资性房地产成本；选项C，企业的投资性房地产不能由公允价值模式转为成本模式；选项D，以公允价值模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值大于账面价值形成的贷方差额计入公允价值变动损益。
本题考查的知识点是投资性房地产与非投资性房地产的转换原则、投资性房地产后续计量模式的变更。该知识点在客观题中的考查点往往在于会计科目的选择，在学习该知识点时注意把握以下规律：①成本模式无转换差额，固定资产、无形资产与投资性房地产的转换：对应结转；存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转；②公允价值模式：投转非投差额计入公允价值变动损益，非投转投借方差计入公允价值变动损益，贷方差计入其他综合收益。

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

10、

【正确答案】 ABD

【答案解析】 采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，选项C不正确。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，这是一种原则性的规定，而采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产且其公允价值不能可靠计量时，应当对企业采取成本模式进行后续计量，是一种特殊情况下的处理。

【该题针对“投资性房地产后续计量模式的变更”知识点进行考核】

11、

【正确答案】 AB

【答案解析】 甲公司出租给本企业员工的部分应确认为固定资产，因此投资性房地产的初始确认金额＝450/15×5＝150（万元），固定资产的初始确认金额＝450/15×（7＋3）＝300（万元），选项C、D不正确。

【该题针对“外购投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

12、

【正确答案】 ABC

【答案解析】 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项D不能计入建造成本中。

【该题针对“自行建造方式取得投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

三、计算分析题

1、

【正确答案】投资性房地产的转换日为2×14年12月31日；理由：自用房地产改为出租，则转换日通常为租赁期开始日，也就是本题中的2×14年12月31日（1分）。
自用房地产转换为投资性房地产的分录为：
借：投资性房地产3 000
　　累计折旧600
　　贷：固定资产3 000
　　　　投资性房地产累计折旧600（1分）
Convert date of investment property is December 31st 2×14; Reason:selfuse property changes to rent, so generally convert date is date ofstarting lease, in this case it is December 31st2×14 also.
The entries of selfuse property changes to rent are:
Dr.Investment property 3 000
　Accumulative depreciation 600
　Cr.Fixed assets 3 000
　　 Accumulative depreciation of investment property 600（3分）

【该题针对“投资性房地产的后续计量（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】办公楼2×15年末的可收回金额为预计未来现金流量的现值与公允价值减去处置费用后的净额中的较高者，所以可收回金额为2 150万元；（0.5分）办公楼计提减值前的账面价值＝3 000－600－（3 000－600）/（50－10）＝2 340（万元），账面价值＞可收回金额，应该计提减值，减值金额＝2 340－2 150＝190（万元）（0.5分），分录为：
借：资产减值损失190
　　贷：投资性房地产减值准备190（0.5分）
借：递延所得税资产47.5
　　贷：所得税费用47.5（0.5分）
The recoverable amount of office building at the end of2×15 is the higherof present value of expected future cash flow and net amount of fair valueminus disposal cost, so recoverable amount is 2.15 million Yuan; the book valueof office building before provision for impairment＝3000－600－（3 000－600）/（50－10）＝2 340(ten thousand Yuan), book value＞recoverable amount, impairment shall be made, impairment amount＝2 340－2 150＝190(tenthousand Yuan), entries are:
Dr.Assets impairment loss 190
　Cr.Impairment of investment property 190
Dr.Deferred income tax assets　　47.5
　Cr.Income tax expense　　　　　47.5（3分）

【该题针对“投资性房地产的后续计量（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】甲公司2×15年收取租金、确认租金收入以及结转成本的分录为：
借：银行存款240
　　贷：预收账款240（0.5分）
借：预收账款240
　　贷：其他业务收入240（0.5分）
借：其他业务成本60
　　贷：投资性房地产累计折旧60（0.5分）
此业务对甲公司2×15年营业利润的影响金额＝240－60－190＝－10（万元）（0.5分）
In 2×15,the entries of Jia Company received rental, recognized rental incomeand carried forward cost are:
Dr.Cash at bank 240
　Cr.Receipt in advance 240
Dr.Receipt in advance 240
　Cr.Other business income 240
Dr.Other business cost 60
　Cr.Accumulative depreciation of investment property 60
This transaction affects the amount of business profit ＝240－60－190＝－10(ten thousand Yuan)（3分）

【该题针对“投资性房地产的后续计量（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】 2×16年甲公司将投资性房地产由成本模式变为公允价值模式的分录为：
借：投资性房地产——成本3 000
　　投资性房地产累计折旧660
　　投资性房地产减值准备190
　　贷：投资性房地产3 000
　　　　投资性房地产——公允价值变动300
　　　　递延所得税资产（190×25%）47.5
　　　　递延所得税负债90
　　　　盈余公积41.25
　　　　利润分配——未分配利润371.25（2分）
Jia Company converts investment property from cost model to fair value model in2×16, the entries are:
Dr.Investment property－cost 3 000
　Accumulative depreciation of investment property 660
　Impairment of investment property 190
　Cr.Investment property 3 000
　　 Investment property－fairvalue change 300
　　Deferred tax assets (190×25%) 47.5
　 　Deferred tax liability 90
　　Surplus reserve 41.25
　　Profit distribution－undistributedprofit 371.25（3分）

【该题针对“投资性房地产的后续计量（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】甲公司出售投资性房地产的分录为：
借：银行存款3 200
　　贷：其他业务收入3 200（1分）
借：其他业务成本2 700
　　公允价值变动损益400
　　贷：投资性房地产——成本3 000
　　　　　　　　　　——公允价值变动100（1分）
Jia Company sells investment property, the entries are:
Dr：Cash at bank 3 200
　　Cr：Other business income 3200
Dr：Other business cost 2 700
　　Fair value change profit or loss 400
　　Cr：Investment property——cost3 000
　　　　　　　　　　　　　　——fair value change 100（3分）

【该题针对“投资性房地产的后续计量（综合）”知识点进行考核】

五、综合题

1、

【正确答案】 2013年1月1日：
借：投资性房地产——写字楼　　3 000
　　累计折旧　　　　1 000
　　贷：固定资产　　3 000
　　　　投资性房地产累计折旧　　1 000（4分）

【该题针对“投资性房地产的核算（总）”知识点进行考核】

【正确答案】 2013年12月31日：
借：银行存款　　300
　　贷：其他业务收入　　　　300（1分）
借：其他业务成本　　100
　　贷：投资性房地产累计折旧　　100（1分）
借：其他业务成本　　40
　　贷：银行存款　　　　40（1分）
借：资产减值损失　　200
　　贷：投资性房地产减值准备　　200（1分）

【答案解析】注意：投资性房地产的日常修理费用，应该直接计入当期损益，通过其他业务成本核算。

【该题针对“投资性房地产的核算（总）”知识点进行考核】

【正确答案】 2014年1月1日至6月30日：
借：投资性房地产——写字楼（在建）　　1 700
　　投资性房地产累计折旧　　1 100
　　投资性房地产减值准备　　200
　　贷：投资性房地产——写字楼　　　3 000（2分）
借：投资性房地产——写字楼（在建）　200
　　贷：银行存款　　200（1分）
2014年6月30日该写字楼再开发完成：
借：投资性房地产——写字楼　　1 900
　　贷：投资性房地产——写字楼（在建）1 900（2分）

【该题针对“投资性房地产的核算（总）”知识点进行考核】

【正确答案】 2014年12月31日：
借：银行存款　　 250
　　贷：其他业务收入　250（3分）
借：其他业务成本　　[1 900/25×（6/12）]38
　　贷：投资性房地产累计折旧　　　 38（2分）

【该题针对“投资性房地产的核算（总）”知识点进行考核】

2、

【正确答案】甲公司自行建造厂房的有关会计分录：
借：工程物资　　　　　　　　　　　　　1400
　　应交税费——应交增值税（进项税额） 134.4（224×60%）
　　　　　　——待抵扣进项税额 89.6（224×40%）
　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　1624（1分）
借：在建工程　　　　　　　　　　　　　1400
　　贷：工程物资　　　　　　　　　　　　　1400（1分）
借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　814
　　贷：库存商品　　　　　　　　　　　　　　280
　　　　应付职工薪酬　　　　　　　　　　　　534（1分）
借：应付职工薪酬534
　　贷：银行存款534（1分）
借：固定资产　　　　　　　　　　　　　2 214
　　贷：在建工程　　　　　　　　　　　　　2 214（1分）

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】 2×20年年末累计折旧的金额＝（2 214－36）÷22÷12×（4＋12）＝132（万元）。（2分）

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】转换的处理：
借：投资性房地产——成本　　　　　　　　2 200
　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　132
　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　2 214
　　　　其他综合收益　　　　　　　118（2分）

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】确认公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　200
　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　200（2分）

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】确认租金收入：
借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　242
　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　　220
　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）22（2分）

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

【正确答案】处置：
借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　2 750
　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　2 500
　　　　应交税费——应交增值税（销项税额）250（1分）
借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　2 400
　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　2 200
　　　　　　　　　　——公允价值变动　　　　　200（1分）
借：其他综合收益　　　　　　　118
　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　118（1分）
借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　200
　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　200（2分）

【该题针对“投资性房地产的转换（综合）”知识点进行考核】

日职会计学习网，微信号rzczxxw