无论是独栋住宅、二手房还是新公寓，汉堡的购房成本最近都在迅速上涨。但是还能上涨多久？
令人惊讶的是，最近汉堡房市越来越火爆。如汉堡 Lurup 的一个新建筑项目，56平方米两房公寓，售价364000 欧元居然一抢而空。在邻近Eidelstedt的一套114平方米的旧公寓，五个房间“适合家庭入住”，价格也已经接近60万欧元。而对于Schnelsen一栋 110 平方米的新公寓来说，售价高达775000欧元。在UKE附近的 Lokstedt，一套相同大小的公寓，售价甚至突破了100万欧元大关。
几年前，汉堡房市很少有这么高价的房产，即使在最好的Eppendorfer住宅区。汉堡人在谈到慕尼黑的房价时往往会调侃一番。然而这几年，尽管州政府做出了努力，但汉堡的房地产市场发展得如此之快，以至于许多普通收入者不再有能力考虑如何实现拥有房屋的梦想。
但这并不意味着房地产开发商的房子难卖。根据经纪公司von Poll最近的一项研究，从汉堡公寓的广告发布到公证人签署出售文件，目前平均只需60天。而三年前，公寓平均上市时间为135天，而独立屋为105 天。但目前独立房上市到出售平均只需45天，这是一场混凝土黄金的竞赛。
新冠时期的教训
新冠大流行，加上汉堡人在过去一年半的经历，在这一发展中发挥了重要作用。房地产服务提供商Grossmann & Berger的住宅房地产投资组合经理Andreas Gnielka表示：“人们已经注意到，即使是像Eppendorf这样时尚街区的大型公寓，在疫情中也存在缺陷。”所以人们梦想拥有自己的带花园的房子或带大阳台的公寓：新冠病毒大流行以及封锁和隔离的经历，是很多汉堡人更渴望拥有自己的房产。在房地产市场上可以明显感受到这点。Gnielka 说：“如果你有一套和市场价格差不多的房子，带一小块土地，至少提供100平方米的居住空间，那么询问的客户几乎络绎不绝。” “我们在一小时内收到了 100个询价。”
对于带部分花园或至少有一个大阳台的公寓来说，情况也是如此，此类公寓的需求也非常大。而这是这种需求，正在导致汉堡住宅物业价格不断上涨。
根据 Von-Poll 的研究，汉堡新公寓的每平方米均价在过去9年上涨了70.8%至6593欧元，而现有公寓则上涨了90.6%至5061欧元。同期，单户或两户住宅的购房成本上涨了 70.1%。如果说2012年还可以在汉堡用均价40万欧购买一套住房的话，目前的价格已经上涨到695884欧元。有些住宅区的涨幅更高：“Ottensen、Othmarschen、Nienstedten、Blankenese、Rissen和Groß Flottbek等地区特别受欢迎。”来自汉堡的 Von Poll经纪人Janina Stuwe说，“对于易北河郊区的一户或两户住宅，预期购买价格甚至在150万欧元至500万欧元之间。”
价格上涨看不到尽头
汉堡国际经济研究所高级研究员 Dörte Nitt-Drießelmann 说：“我们认为汉堡的房价将继续上涨。”主要驱动因素是低利率。目前通过在汉堡购房出租，业主可以预期初始净回报率为2.2%。“对于安全投资来说，几乎没有其他更好的选择。”
多方面导致价格上涨
“低利率”无疑对私人购房者是一种激励。“十年前，房地产贷款的利率是现在的三倍半。”如果贷款要在20年内全额还清，购房成本要高的多，例如，40万欧元的房产，实际要付 50万欧元。而现在利率低，那么私人家庭能承受更高价格的房产。
另一个价格驱动因素是进入市场的现房数量很少。平均而言，汉堡每年有6000套公寓易手。而希望购房的顾客至少10万。新冠大流行也在这里发挥了作用。一方面，人们更希望将某些东西牢牢掌握在手中。而另一方面，由于大流行，很多年长的业主无法实现新的计划。“例如，一对老夫妇想卖掉他们太大的房子，买一个较小的公寓，然后用多余的钱出外旅行。” 但这个计划在疫情下被搁置了。
此外，HWWI研究员Nitt-Drießelmann表示，新公寓供应量不会有大幅的增加。因为“更多新房是建了出租的”。研究人员预计未来汉堡房价不会像其他地区预测的那样下降，因为汉堡作为一个大城市，人口流失的可能性较小，人口老龄化的可能性较小。“年轻人口意味着他们大多有工作，经济实力雄厚。”这使得购房对自住业主和投资者都具有吸引力。
从数学上讲，汉堡投资者需要大约 43年的时间才能用租金抵消房款并首次获利。但也有炒房者，在汉堡买房后过几年再卖。专家认为，无论哪种投资都没有看到任何重大危险。
近年来，即使租金回报越来越低，投资者也感到满意，因为房产增值很好的弥补了租金损失。更多的投资者更愿意将资金投资于房地产而不是股票，因为“每一个政治决定都会对股市产生影响”。房地产专家表示，房地产市场也无法避免波动，但与其他形式的投资相比，其风险较小。
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