德国家庭离花园洋房越来越远，而绿党似乎如愿了

对于德国家庭来说，拥有一套带花园的独户住宅成为越来越难以实现的梦想，而绿党封禁独户住宅的秘密愿望似乎正在逐渐实现。

能源房补贴被暂停

本周德国房市的爆炸性消息无非是联邦经济和气候部要求德国复兴建设银行 (KfW) 停止对节能建筑的资助。冻结补贴自然阻碍了成千上万德国家庭的建房和翻新计划，特别对那些有建房计划的家庭来说，此举意味着 15万欧元的KfW低息贷款没有了，其中还包括政府原先承诺的26250欧元还款补贴。德国目前就至少有30万套房无法按计划建造或完成现代化翻新。将来至少对新房的能源补贴应该不会恢复了，这对于德国家庭实现自住房梦想自然是一大打击。

独户住宅禁令

目前恰巧是绿党发起的关于独户住宅禁令的社会辩论一周年。一年前，绿党执政的汉堡一个区开始实施该禁令：考虑到人口发展、城市规划的必要性和气候政策的要求，该区新指定的建筑区域不应再建造单户住宅。绿党随后发起的所谓“独户住宅禁令”引发了社会辩论。无可争辩的是，鉴于大都市区内城区的住房短缺和租金上涨，土地资源过于稀缺，“独户住宅禁令”还无可厚非，但是有迹象表明，绿党同样视大城市以外的独栋住宅为眼中钉，时任绿党议会组织建筑和住房政策发言人的Chris Kühn说：“新建独栋住宅的时代已经结束。”绿党主导的巴登-符腾堡州议会也对独栋住宅提出了批评。大辩论一年后，数据显示，绿党封禁独户住宅的秘密愿望正在逐渐实现：无论是价格、建筑材料成本、更严格的法规、融资条件还是税收因素，德国家庭拥有花园洋房的梦想正变得越来越难以实现。

房价

德国房地产继续变得越来越昂贵。根据目前正在确定德国各地标准地皮价值的各个评估委员会代表的意见，德国八个最大城市没有出现房价趋势逆转的迹象。

联邦统计局 12 月报告称，与去年同期相比，2021 年第三季度德国住宅房地产价格平均上涨了 12%：自本世纪以来住宅房地产交易价格连续两次出现最大涨幅，因为2021 年第二季度的房价已经比去年同期上涨了 10.8%。

建筑成本

无论是木材、石膏板、绝缘材料、天花板和地板，几乎所有建房材料都变得越来越昂贵。衡量价格发展的建筑成本指数在一年内从 120 上涨到 132.3。德国建筑业协会总经理 Felix Pakleppa 说：交付困难以及各行业的持续高需求将继续推高价格！如钢筋，与上年相比，价格上涨了 82%，与上月相比也上涨了 11%。

更严格的法规

如果正在寻找合适的二手房，那么一定要三思而后行。欧盟已提议立法，要求欧盟所有建筑物到2035年达到最低能源标准。而根据交通灯联盟协议，从 2025 年起，只能安装更昂贵且“升级成本”较高的热泵来代替石油或天然气供暖系统，因此在许多情况下，二手房根本不值得翻新 ，或将大大超出潜在买家的预算。

拆除和新建成本也将大大增加：因为2023 年，替代建筑材料和土壤保护一般条例将生效。该条例旨在规范全德范围内的矿物废料的回收，但会给建筑业主带来代价高昂的后果：根据德国建筑业中央协会的数据，用于地基、地窖和连接线的挖掘成本可能会增加 40000至 80000 欧元。

融资

由于欧洲央行的宽松财政政策，德国利率长期处于低位。惹恼储户的事情却使建筑商和房地产买家受益：他们的融资成本非常低，以至于即使房价大涨，每月的分期付款仍然可以承受。

但现在这一优势也快消失了：德国央行和金融监管机构 BaFin 在 1 月份宣布，信贷机构很快就不能发放零首付贷款了，监管条例也进一步收紧。不久的将来，监管措施将使成本进一步上涨，而且金融机构会更不愿意放贷，特别是那些攒不够首付的家庭，购房机会比以前更小。而且最近还有利息上涨的趋势。

房产转让税

多年来，房地产转让税已发展成为购房者的一项重要开支。过去十年，德国房地产价格大幅上涨，尤其是在大都市地区，这就让这笔按照房价比例支付的房地产转让税越来越贵。汉堡最近决定将税收率从4.5%提高到5.5%。柏林目前应缴纳6%。勃兰登堡也计划“调整”：将上调到6.5%。

总而言之，德国家庭现在拥有花园住宅的梦想原来越昂贵，越来越难以实现，而这却正中绿党的下怀。