房产真的能抵御通货膨胀吗？

德国通货膨胀率越来越高。而房地产被认为是防止货币贬值的良好保护措施。但混凝土黄金真的能抵御通货膨胀吗？

即使德国贷款利率已经有所上升也不会阻止德国房产的潜在买家。因为对昂贵融资的恐惧已经被通过房产寻求通胀保护的愿望所抵消。房产作为混凝土黄金一直被认为是能够抵御物价上涨和货币贬值的利器。  

然而，过多的通货膨胀也可能对房地产市场产生负面影响。因为，高水平的通货膨胀正使世界各地的中央银行，尤其是美联储面临涨息压力。利率上升后，房贷更昂贵，自然对房地产市场相当不利。

这在德国已经有迹象了：任何现在要购房的人都必须支付比之前更高的房贷利息。然而，总体利率仍处于历史低位。据信贷经纪人Interhyp称，十年期固定利率融资的平均利息升至1.2%，而在2021年9月，利率仍为0.9%。Interhyp私人客户业务董事会成员 Mirjam Mohr表示：“我们认为今年利率可能超过1.5%。”

尽管房贷利息在回升，但房地产市场仍继续火爆。银行报告称，去年对住房存量的投资达到了 510 亿欧元的新纪录。一方面，这是由于其他投资收益率更低所致。此外，许多投资者希望通过投资房产保护他们的资产免受通货膨胀的影响。根据审计公司安永的一项调查，90% 的专业投资者认为房地产是抵御通货膨胀的有效形式。

这个评估暂时应该不会有什么变化。因为德国距离房地产泡沫还很远。然而，从长远来看，房主和房东必须问自己一个问题，即房价和租金发展可以跟随通货膨胀多长时间，但这种增长的可持续性在目前尚无法预见。

波动性低于黄金

那么，房产对通胀保护的效果如何？查看数据会有所帮助。美国的房地产发展记录比德国好。Case-Shiller单户住宅价格指数是衡量美国经济情绪的重要指数。每当经济繁荣或至少缓慢增长时，房产作为通胀对冲工具运作良好。例如，在2003年到2005年期间，通货膨胀率在2.3%到3.4%之间，国内生产总值增长2.8%至3.3%，在这个阶段，美国房价涨幅明显更大。相比之下，1990年和1991年的情况不太好：当时通货膨胀率很高，经济陷入衰退，Case-Shiller 指数随后也下跌。

另一方面看看最近五年数据，Case-Shiller指数的涨幅明显超过通货膨胀率。而且，和黄金相比，房地产不太容易受到波动的影响。尤其是在过去的几个月里，与黄金相比，房价已经大幅上涨。

在德国，最近通货膨胀率和房价指数之间的差距甚至比美国还要大。根据联邦统计局的数据，去年的平均通货膨胀率为3.1%。而另一方面，截至第三季度，德国房价上涨了 8.9%。这相当于差异高达5.7个百分点。在2020 年新冠疫情期间的差异更大：当时由于危机，消费者价格几乎保持稳定，而房地产继续升值。   

增值和租金收益

当然，房屋或公寓实际抵御通货膨胀的能力取决于许多个人因素。如果购房者是自住业主，那么他们只看房地产价格的发展。而房东还必须密切关注租金与消费价格相比的发展。  

对于自住业主来说，房产价值的增长已经远远超过了近年来的通货膨胀。如果业主还支付固定金额的利息偿还房地产贷款，那么随着通货膨胀的加剧，他们的收入也增加了，房贷负担会变得更容易承受。此外，拥有自己房产可以保护资金免受在通胀影响下的租金上涨的影响。

而想要用房地产战胜通胀的投资者，则必须进行一些不同的计算。因为他们主要关注的是持续收入：房子应该保持资产的价值，租金应该为退休生活提供资金。如果商品和服务的价格上涨，理想情况下租金收入也应该增加，这样才能继续支付相应的支出。