德国房贷利率上涨的速度出乎专家的预期

德国央行警告德国的房屋和公寓有价格被高估的风险。此外，德国房贷利率大幅上升。即将购买房产的人都应该非常小心。

德国的房地产价格继续上涨，与此同时，推动房价上涨的动力-低利率-却在消退。在经历了2021 年底的长期停滞后，德国房贷利率在年初开始明显上涨，2月初发生了真正的飞跃：10年期房贷的平均利率在几天内从1.2% 左右上升到1.6%。Interhyp 私人客户业务董事会成员 Mirjam Mohr 表示：“许多专家没有预料到德国房贷利率增长速度会如此之快。”

市场研究公司Empirica的经济学家兼首席执行官Reiner Braun认为，德国房地产价格暴涨不再具有真实、可靠的基础。长期以来，他一直指出德国房产购买价格和租金之间的差距越来越大：“如果购买价格的上涨速度快于租金，那么这最初通常能从利率下降得到证明。” 而现在利率上涨，租金要同时大幅上涨，才能证明房价上涨或房地产现金价值的进一步上涨是合理的。而德国的现实是收入缓慢增长，而租金则在严格监管措施影响下不能大幅上涨。

换句话说，如果房贷利率上升，以非常高的价格(例如预期年租金的30或40倍)购买公寓的人正在承担越来越大的风险。而且，与能源相关翻新义务也会给房价带来严重压力。

德国央行参考了德国Pfandbrief银行协会的数据，宣布德国去年房价上涨了 11.3%(上一年：7.5%)。

金融监管机构也对房地产被高估持批评态度。欧洲系统性风险委员会警告说，德国必须采取更多措施来控制价格。金融监管机构 BaFin 已将所谓的反周期资本缓冲从零提高到0.75%，这样银行必须建立更高的危机缓冲金额。此外，还将为建筑贷款引入 2% 的特殊系统性风险缓冲。这就意味着德国银行对于发放贷款会更谨慎。

虽然和历史最低利率期相比，德国房贷利息已经有了大幅增长，但是总体还是比较低的。欧洲央行因为乌克兰战争已经表态要把加息推迟到今年第四季度，但是在欧洲高通胀影响下，加息迟早会到来。但是加息预期要影响到房产价格还有比较长的时间，而且，大部分专家都仅仅预期德国房价增长会放缓，并不认为房价有很大的降价空间。所以对于刚需的自住房来说，暂时无需考虑房价被高估的风险，即使利率上升，德国房价继续上涨。

德国的抵押性房贷和消费型贷款不同：在贷款还清前，房屋是贷款的抵押物，如果还不起贷款了，银行有权拍卖抵押的房子。而且贷款合同中的利息只是固定在贷款期内的利息，合同贷款期结束，不一定债务完全还完了，有可能还要继续申请后续贷款。目前德国房贷利息虽然比之前有所上涨，但10年期10万房贷的利息也只要0.74%起，和几年前相比或者和将来相比（欧洲央行在高通胀打击下总会加息的），目前还是相当便宜的。具体可以看下面的房贷比价器。