乌克兰战争让德国房需又剧增，但对房价的影响让人看不懂

据房地产协会称，由于来自乌克兰的难民，德国住房需求将显著增加。因此，至少需要增加几十万套公寓来安置难民。按理来说，市场需求增加，会推高房价的上涨，但达姆施塔特工业大学教授和房地产管理专家却认为德国房地产会再次变得更便宜！

乌克兰战争额外需要30万套公寓

房地产行业预计，德国必须在短期内为来自乌克兰的战争难民提供几十万套公寓。周二，中央房地产委员会 (ZIA) 在柏林提出的分析报告表明了这一点。在最有利的情况下，来自乌克兰的难民人数应至少为310000人，这相当于至少增加了12万套公寓的房需。而中等评估：德国将不得不安置大约810000名难民，大约需要31万套公寓。如果难民增多，德国可能要安置多达129万难民，需要增加50万套公寓。

该协会强调，几乎一半的住房需求必须由新建筑来满足。比较一下：在联合协议中，联邦政府为自己设定了每年建造40万套新公寓的目标，远远超过2020年的竣工量(306000套)。而现在又要加上额外的房需，按理来说在房需超过市场能供给房源情况下，德国房价应该会上涨。

乌克兰战争让德国房地产贬值？

达姆施塔特工业大学教授和房地产管理专家Andreas Pfnür却得出了惊人的结论：德国房地产将再次变得更便宜。对德国业主来说，乌克兰战争意味着他们的房子贬值！

Pfnür 的基本见解很简单：“房价始终与房贷利率有关。”战争导致能源价格上涨，助长了通胀预期并推高了房贷利率。

同时，通胀让建造者的建房成本上涨。结果：需求减少，价格上涨放缓。有些投资者也将放弃他们手里的房屋并将资金投资于证券。结果：更多居住空间进入市场，价格下跌。

Pfnür 强调：“与法国或意大利等国家相比，德国的房地产价格已经达到了极高的水平。”　“德国央行认为房产被高估 20%到30% 。如果未来三年利率上升到 3%左右，房价可能会下跌 15%。”

Pfnür认为这对租户是个好消息：“德国租金将保持稳定 ， 至少相对德国家庭购买力而言！”原因：“两年来，租金已经达到了无法再上涨的区域：许多很多家庭已经将可支配收入的30%到50% 用于支付住房成本。”

当然，安置难民的住宿对市政建筑公司来说首先是一个挑战，而对于整个房地产市场来说，战争反而会让多年来热火朝天的德国房市有所降温。

不过许多专家仍然认为现在做出评估还为时过早。可以肯定的是：战争在德国已经显现了第一个大影响：能源和燃料成本已经飙升！