买的房子是否增值，要看将来几年所在城市的房产需求，今天就来看看德国20个城市房产市场的发展前景。
房产是相对稳定的投资，但是如果所在城市对于房产需求大大缩水的话，很可能找不到租客，房子也卖不出去，所以这就是我们说的买房第一原则就是地段，投资者一定要考虑好在哪里买房。
据Bertelsmann-Stiftung的数据，从房产需求来看，如Bayreuth, Celle, Dortmund 以及 Salzgitter的前景就不是很好，因为专家预计这些城市的居民人数在2030年前会大幅度缩水，所以这些城市投资房产的风险相当大。但是，如慕尼黑，柏林，汉堡和法兰克福这些城市就完全不同的，居民人数不断增加，对房产的寻求旺盛，自然房价还会增长。
下面是德国20个城市人口发展前景，同时代表了房地产市场的需求变化情况，需求越大，房产增值前景越高。
两个东德城市人口增长特别多，分别是德累斯顿增加10,9％，而在莱比锡甚至增加13,9%，德国经济研究所的专家认为原因在于德累斯顿和莱比锡有好的大学：很多年轻人搬到这里上大学，其中一部分甚至在毕业后在这里工作定居。另外有很多公司也在这里落户。Bertelsmann的专家也认同这一点，从人口迁入和迁出的差额看，德累斯顿和莱比锡增加的净人口甚至比慕尼黑还多。但是慕尼黑的人口自然增长率比较高:人口出生率大大高于死亡率，而且人口普遍比较年轻，平均年龄不到40岁，所以以后房地产市场的需求还是会居高不下。而如Salzgitter不仅人口数量萎缩，而且人口的平均年龄还不断增长，在这个城市，人口的平均年龄已经超过了47岁，所以这样的城市不建议购买投资房。
再提供一个表，是postbank的分析，数据和上面有点不同，但是同样是德国因为人口增长，从而到2030年房价增长的城市：
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