近年来,德国城市的房价不断上涨,所以单纯从租售比来说,值得买房的城市越来越少了。但是德国还是有90个城市,20年的净租金就可以买下60平的公寓,也就是租售比特别合适的房产,不管是自住还是投资都是非常合适的。
简单举个例子,如果在慕尼黑,购买一套60平的公寓,目前价格大约在40万欧左右,如果出租这套公寓,业主每个月能获得的净租金是1000欧,如果单纯用这个租金来还贷,还清公寓的贷款大概需要33年,在大多数理财顾问眼中,这笔投资的风险太高了。同样,在雷根斯堡,康斯坦茨,罗森海姆,兰茨胡特,弗赖堡和法兰克福,公寓的价格同样超过30年的净租金,单纯从租售比来说,买房已经不太合算了。
租售比是买房是否合算的一个重要判断指标,也就是房价和年度冷租金之间的比例关系,这个数字越小,说明买房的盈利潜力就越高。专家建议租售比最好不要超过20.而下面德国90个城市,就是购买一套60平的公寓,出租20年不到就能回本的城市,也就是从租售比上面看,值得投资买房的城市。
城市 | 60平公寓平均购买价格 | 60平公寓平均每月租金 | 租售比关系 |
Plauen | 31.800 | 288 | 9 |
Gera | 39.000 | 318 | 10 |
Dessau-Roßlau | 48.000 | 348 | 11 |
Zwickau | 42.600 | 324 | 11 |
Goslar | 47.400 | 342 | 12 |
Görlitz | 40.800 | 294 | 12 |
Bergheim | 63.000 | 414 | 13 |
Chemnitz | 52.200 | 324 | 13 |
Emden | 55.800 | 354 | 13 |
Salzgitter | 53.400 | 336 | 13 |
Gelsenkirchen | 58.800 | 342 | 14 |
Gladbeck | 60.600 | 354 | 14 |
Hameln | 57.600 | 348 | 14 |
Unna | 61.800 | 378 | 14 |
Bremerhaven | 56.400 | 324 | 15 |
Cottbus | 62.400 | 348 | 15 |
Duisburg | 64.800 | 366 | 15 |
Halle (Saale) | 70.200 | 378 | 15 |
Herne | 65.400 | 360 | 15 |
Herten | 63.600 | 342 | 15 |
Wilhelmshaven | 55.200 | 312 | 15 |
Castrop-Rauxel | 72.600 | 372 | 16 |
Celle | 73.800 | 378 | 16 |
Düren | 70.800 | 378 | 16 |
Iserlohn | 69.000 | 354 | 16 |
Magdeburg | 67.800 | 360 | 16 |
Marl | 66.000 | 354 | 16 |
Minden | 67.200 | 360 | 16 |
Mönchengladbach | 76.800 | 402 | 16 |
Neumünster | 68.400 | 366 | 16 |
Oberhausen | 69.600 | 372 | 16 |
Peine | 71.400 | 372 | 16 |
Remscheid | 70.800 | 366 | 16 |
Wuppertal | 72.600 | 384 | 16 |
Ahlen | 68.400 | 342 | 17 |
Arnsberg | 64.800 | 324 | 17 |
Bergkamen | 67.200 | 324 | 17 |
Bochum | 83.400 | 408 | 17 |
Bottrop | 78.000 | 384 | 17 |
Detmold | 76.200 | 384 | 17 |
Dortmund | 85.200 | 414 | 17 |
Essen | 83.400 | 420 | 17 |
Gummersbach | 72.000 | 360 | 17 |
Hagen | 65.400 | 330 | 17 |
Hamm | 73.800 | 354 | 17 |
Hildesheim | 79.800 | 384 | 17 |
Kaiserslautern | 81.600 | 402 | 17 |
Kerpen | 87.600 | 438 | 17 |
Krefeld | 82.800 | 414 | 17 |
Lüdenscheid | 72.000 | 354 | 17 |
Lünen | 77.400 | 372 | 17 |
Menden (Sauerland) | 65.400 | 330 | 17 |
Mülheim an der Ruhr | 86.400 | 420 | 17 |
Viersen | 79.800 | 390 | 17 |
Weimar | 82.800 | 414 | 17 |
Wesel | 77.400 | 384 | 17 |
Bad Oeynhausen | 79.800 | 366 | 18 |
Bad Salzuflen | 76.200 | 360 | 18 |
Delmenhorst | 84.600 | 384 | 18 |
Eschweiler | 80.400 | 378 | 18 |
Hattingen | 87.600 | 402 | 18 |
Herford | 76.200 | 354 | 18 |
Kleve | 90.600 | 414 | 18 |
Nordhorn | 81.000 | 372 | 18 |
Recklinghausen | 78.000 | 366 | 18 |
Stolberg (Rheinland) | 79.200 | 366 | 18 |
Wolfenbüttel | 88.800 | 408 | 18 |
Dinslaken | 91.800 | 396 | 19 |
Dorsten | 81.600 | 366 | 19 |
Elmshorn | 106.800 | 468 | 19 |
Erftstadt | 103.800 | 450 | 19 |
Erfurt | 98.400 | 432 | 19 |
Frankfurt (Oder) | 81.000 | 348 | 19 |
Greifswald | 100.200 | 432 | 19 |
Grevenbroich | 97.800 | 426 | 19 |
Heidenheim an der Brenz | 97.800 | 426 | 19 |
Ludwigshafen am Rhein | 111.600 | 498 | 19 |
Moers | 90.600 | 402 | 19 |
Osnabrück | 104.400 | 456 | 19 |
Saarbrücken | 97.200 | 420 | 19 |
Schwerin | 88.800 | 390 | 19 |
Siegen | 94.200 | 408 | 19 |
Solingen | 94.800 | 414 | 19 |
Velbert | 85.800 | 384 | 19 |
Witten | 92.400 | 396 | 19 |
Bielefeld | 100.200 | 420 | 20 |
Flensburg | 97.200 | 408 | 20 |
Göttingen | 130.800 | 534 | 20 |
Lippstadt | 84.000 | 354 | 20 |
Rheine | 91.200 | 384 | 20 |
Villingen-Schwenningen | 109.200 | 444 | 20 |
Worms | 105.000 | 444 | 20 |
大部分便宜的公寓都位于东德或鲁尔区。例如,在距离莱比锡100公里的Gera,买家购买60平公寓的价格平均为39000欧元。作为业主,把这件公寓出租的话,每月租金收入为318欧元。只要这套公寓顺利出租10年,从理论上说就已经回本了,之后的租金全是投资所得了。
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同样,在北威州城市比勒费尔德,一套60平方米的公寓花费约10万欧元。该套公寓平均每月租金是每月420欧元。差不多出租20年就可以回本。
也就是说,单纯从租售比来看,在租金已经相对较高但是房价仍然适中的城市,购买投资房是具有吸引力的。但是,这个研究是仅仅从当前租金和房价的关系看,有一定局限性,因为你无法确切知道将来房价和房租的发展,例如大城市,虽然目前从租售比看似乎已经不适合买房了,但是大城市房价增长可能远高于房租增长速度,即使在今天看来貌似不合适的投资,过了几年等房价涨上去,会发现是非常合算的。总之,要综合考虑。
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