一定要了解的德国继承/转赠房产的法律规定

德国人每年大约继承4000亿欧元。57％的德国人未来有望继承房产。而随着德国的房价越来越贵，被政府征税的可能性越来越高，今天就来说说在德国继承或者获赠房产必须知道的有关法律规定。

继承房产自住

继承家里的房产自住，享受税收优惠。前提条件：继承人必须搬进去居住，并且至少居住十年。

已婚或同居伴侣，只要满足这个条件，那么任何情况下都是免税的，不管是小公寓还有豪宅。但是如果继承人没有住够十年，例如，必须到疗养院居住了，最终可能再次产生税收。但税务局也可能会免除征收额外的费用。

如果继承人是这个家庭的子女，那么居住面积在200平方米以下的房产，无论价值多少都是免税的。

继承人出售或出租房屋

继承人继承了房屋而又不想住在那儿，则超过免税额就要支付遗产税：配偶的免税额为50万欧元，子女为40万欧元。

示例：房屋价值50万欧元。唯一的孩子继承，那么减去40万欧元的免税额。其余的10万欧元必须按11％的税率征税，因此必须向税务局支付11000欧元。

顺便说一句，税务局会根据特定的方案（所谓的typisierendes Massenverfahren）来确定房产的价值。如有争议的话，就由专业评估员确定房产的价值。

给孩子的礼物

德国将捐赠视为早期的遗产。因此，在德国，赠与税和遗产税实际上适用相同的法律规定，税率和免税额都完全相同。

但是：对于礼物等赠予物，免税额度每十年重新开始计算。因此，价值特别高的房产，可以提前分期转赠给相关继承人，如自己的子女。

转赠不会考虑房产增值。随着当前房地产价格的上涨，提前转赠可以节省很多钱。

给配偶的礼物

一方想将财产或其拥有的房产份额转让给自己的伴侣，如果双方已经以一对已婚夫妇的身份居住在这个房屋中，那么任何情况下都不会产生赠与税。

无论自住房屋有多昂贵，已婚夫妇都可以将其免税赠与其伴侣。

一方死亡后，另一方马上就可以出售房产。

居住权和使用权

赠予人将财产完全赠予后可以要求保留自己的居住权或使用权。

税务局会在房产市场价值的基础上扣除使用权的资本价值，如预期的租金收入。这种方式可能会降低物业的市场价值，相应要付的税也会降低。

德国热线公众号：www-dolc-de

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