干货｜公寓开发贷款实战解读(开发商荐读)

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自

2015年澳大利亚各监管机构（包括RBA和APRA）开始持续表达对房地产开发领域可能存在的“泡沫”及“过热”的关切以来，市场已经越来越明显地感觉到澳大利亚银行业在监管压力和自身风险管理的动机之下，收紧房地产信贷、进行风险管理的措施。

在媒体舆情方面，尤其是网络及微信等媒体渠道，大家讨论比较多的是在各大银行收紧针对个人的购房贷款，尤其是收紧针对“海外收入人士”购房贷款的背景下，对可能出现的“海外买家无法交割”而可能出现的“违约潮”的“山雨欲来风满楼”的担忧。

 

笔者供职于一家悉尼房地产公司，最近两年以来参与了十余起、总额近5亿澳元的房地产收购及开发融资。谨以一家之言，谈一谈在住宅房地产(尤其是公寓)开发领域银行信贷的最新动态。

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8月底APRA及ABS统计数据

公寓开发贷增长似已见顶：

作为澳大利亚金融领域的主要监管者，澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority, APRA) 于8月30日公布的报告“Statistics on ADI property exposures for June 2016”揭示了很多重要的信息。此数据发布后，澳洲各大新闻媒体的房地产板块多有解读文章。

 

澳大利亚本地最重要的4家银行给予公寓住宅开发商的开发贷款余额，在截至2016年6月止的第2季度，为265亿澳元，与上个季度相比基本持平，甚至出现小幅缩减。

在过去几个季度中，季度开发贷余额的“环比涨幅“为：

可以看出，该余额季度环比涨幅自2015年中”触顶”以来持续收窄。这说明澳大利亚的主要商业银行，为应对可能出现公寓开发“供过于求”的市场风险，而采取的减少（新增）开发贷的努力，已经初见成效。

如果将这一数据置于“新批准开工建设的公寓数量”这一情景之中，更可以感受到，银行对开发贷的收缩措施趋于严厉。根据澳大利亚统计局8月30日公布的2016年7月新批准建筑开工数量为11,500套，较上月增长达23%。而在过去12个月中，这一数据始终徘徊在每月8,500到12,600套左右的水平。

一个非常粗略的估算：我们假设每套公寓的建设成本在30万澳元，再假设一个公寓项目的平均建设周期为18个月，而建筑贷款在18个月中平均支出，则为了支持每月10,000套的新开工量，至少需要 $300,000 * 10,000 / 18 = 1.67亿澳元的月新增开发贷款余额。

新批准建筑开工与开发企业获得开发贷款固然存在一定的时滞，但是如果开发贷余额的增幅持续低于新批准开工数量，说明有越来越多的开发项目无法（至少是无法及时）获得开发贷款。

结合最近与银行沟通中的观感，笔者大胆预测，从2016年第3季度起，上述 ”四大银行公寓开发贷余额”会继续保持低迷，甚至进入”负增长”通道。

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澳主要银行收紧住宅地产开发贷：措施不一

由于房地产存量信贷资产和针对房地产行业战略的固有不同，澳洲各个主要商业银行愿意投放的贷款金额，遴选开发商及项目的标准等本来就存在差异。即使在本轮信贷收缩之前，澳洲四大商业银行，已经体现出对开发贷款不同的”胃口”。有的更”激进”，有的则偏于”保守”。

在本轮信贷收缩开始之后，几家银行实施了更为严苛的贷款标准。例如：四大中某一家银行对于首次进入澳洲房地产市场的外国开发商，态度极为审慎；而另一家银行，则在收缩开始之后只对现有客户的开发项目放贷，不再接受新客户申请，等等。在获批项目贷款金额方面，亦有一些列明显的变化。

在房地产开发贷款中，除一般资产贷款通常要求的抵押品及偿债能力之外，比较重要的两个衡量指标是：

贷款价值比Loan to value Ratio (LVR) 

贷款预售比例Gross Realisation Value Ratio

根据笔者的观察，自2015年以来，澳洲主要银行对于房地产开发商的上述两项指标控制，均已有显著“趋严”的趋势。

以LVR为例，在2015年上半年，基本上大部分银行可以做到土地交割阶段55%-60%的LVR，在项目完成预售以后的开工阶段，LVR可以达到75%并覆盖所有后期开发及工程建设支出。

然而当前，虽然各个银行收紧的力度不同，但是土地交割阶段的LVR已经普遍低于55%甚至50%以下的区间；而在项目完成预售以后的开工阶段，LVR的比例也相应降低到60%到70%的水平。这使得很多开发商在项目进入建设阶段之后，还需要先垫付一部分资本金，然后才能提取银行的开发贷款。

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外资银行填补本地银行空缺？

自澳洲银行业调控房地产的讯号出现伊始，就有诸多声音认为，会有外资银行藉此机会，在澳洲，尤其是风险较低的悉尼房地产市场大举开拓、建仓。

关于这方面的新闻和传闻不一而足，ING，UBS，HSBC以及日本的几家银行屡屡现身。

然而，笔者认为，外资银行固然可以大有作为，但是囿于其对澳洲房地产市场的认知程度、以及银行内部的团队能力、风险审批的认知水平、相对融资成本、可供放贷的资金头寸等等限制，外资银行在房地产开发贷方面的影响，不太可能弥补澳洲本地银行收缩留下的缺口。

相对房地产开发建设贷款，已开发完成的商业地产（办公室、写字楼、商业等）的风险评估相对容易、银行后期对信贷资产的监控管理相对容易，所以，笔者认为，即使出现国际银行大举进入澳大利亚房地产行业的情况，国际银行的融资对象重点，应该更多集中在已开发完成的商业地产的领域。

“

“疾风知劲草”，在房地产开发市场环境趋于严峻的当下，相信那些具备雄厚的资金实力、与银行建立了很好的互信关系、拥有高质量开发项目的开发商，将能够从容面对市场的考验，成为赢家。

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