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由于公寓建筑持续扩张,使得悉尼房地产价格面临进一步下行压力,加剧澳大利亚家庭的偿债风险。
在半年度金融体系评估中,澳储行认为,全球经济正面临急剧下滑的危险。 虽然银行的利润保持“健康“水平,但审查越来越严格,房地产和住房信贷疲软意味着经济前景存在不确定性。
澳储行在《金融稳定性评估报告》 中表示,“鉴于房地产市场疲软,过去六个月,家庭高负债的风险已经增加。 拖欠的住房贷款总额已从低点上升。“
悉尼和墨尔本的房价占澳洲楼市权重40% ,2012年至2017年房地产市场井喷,意味着在繁荣期之后的买家可能获得比房屋价值更高的贷款,使得不良抵押贷款偿还风险上升。
如果失业率飙升或房地产价格大幅下跌,澳储行很可能会恢复宽松政策,以缓解创纪录的债务和停滞不前的工资带来的负面影响。
受房地产行业影响最大的澳大利亚银行将面临进一步压力。据报道,由于盈利增长放缓,四大行之一的澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)正计划削减10,000多个就业岗位。
当下,澳储行重点关注日益突出的国内外潜在威胁,同时指出,目前没有迫在眉睫的危险。
“全球经济增长放缓,经济活动下行风险似乎有所上升。”澳储行表示。 “经济增长急剧下降的可能性,对金融稳定性造成不利影响。”
由于拖累经济增长的消费者支出持续疲软,2月份,澳储行把货币政策导向“收紧”改为支持现金利率为“中性”。自2016年以来,官方利率一直处于历史低位1.5%,加上失业率下降至8年来低点4.9%,才得以确保家庭的债务偿付能力。
在报告中,澳储行再次强调了澳大利亚人的高债务水平, 虽然家庭仍能很好地履行承诺,但是,一旦经济条件急剧恶化,金融系统将显得更加脆弱。
澳储行估计,悉尼和墨尔本的房价仍比2012年高出40%-50%。但公寓供应量的大幅增加,特别是在悉尼,将给价格带来进一步的下行压力。悉尼房价已经比2017年的峰值下降近14%。
没有缓冲区?
报告显示,虽然按当前利率计算,家庭抵押贷款的平均偿债缓冲期在2-2.5年,但近30%的贷款没有或仅很短缓冲期。
与此同时,在西部城市珀斯和北部城市达尔文,房地产自2014年峰值以来分别下跌了18%和27%。
澳储行表示,由于矿业疲软,昆州,西澳和北领地抵押贷款负资产占比90%。
尽管如此,澳储行仍然相信,在对金融行业不当行为提出整改建议、对更高资本水平和更严格的贷款标准进行广泛调查后,澳洲金融体系将更加稳健、富有弹性。
澳储行在报告中指出,银行压力测试表明,澳洲银行可以承受两位数的失业率和房价下跌超过30%。
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