“面对不断上升的失业率和经济的持续低迷，悉尼和墨尔本的住宅房地产市场还要多久才会崩溃?”
这个问题是悬在澳洲储备银行(Reserve Bank of Australia，下称RBA)头顶的达摩克利斯之剑。在疫情爆发之前，RBA还一直对房价反弹暗自感到满意，尤其是在悉尼和墨尔本。
脆弱的借款人
RBA在其最新的金融稳定评估中指出，在疫情爆发之前，背负抵押贷款债务的大多数人家庭财务状况相当良好，因为他们的资金“通常拥有相当大的流动性和/或股本缓冲”，超过一半的借款者“有足够的能力来提前偿还至少三个月的贷款”。
但有些房贷借款人的处境要脆弱得多。该报告指出，“略低于三分之一的抵押贷款人的提前支付期不到一个月，其中约一半似乎特别容易受到收入大幅下降的影响”。
银行业的每个人都知道，当人们失业时，拖欠抵押贷款还款的比率会急剧上升。
RBA分析表明，“失业率每上升一个百分点，抵押贷款拖欠率就会增加约0.8个百分点”。
由于预计失业率上升可能导致抵押贷款压力上升，澳洲的各大银行都已宣布允许贷款还款延期至多6个月。
不确定的阴影
但是RBA强调了另一个风险，由于严重的经济衰退给未来蒙上不确定性的阴影，目前住宅房地产市场的市场需求已经下降。
报告还警告称，如果房地产价格下跌，“将增加负资产的发生率”。最近几周，悉尼和墨尔本的拍卖额和清仓率大幅下降。由于住房成交量已大幅下降，将很难准确衡量房地产市场的健康状况。
与此相一致的是，根据各大银行提供的信息，目前住房贷款申请正在下降，而且展示房屋的人流量也大大减少了。
但这使得一些房屋贷款人的处境非常危险。“对于拖欠还款、房屋净值很低的家庭来说，周转率低以及房价下跌，将使他们更难通过出售房产来解决问题。”
根据RBA的分析表明，当房价下跌10%的时候，将推动负资产抵押贷款的比例从3.5%升至6.5%。如果房价下跌10%以上，负资产住房贷款人的增幅将更大。
这对银行来说是个坏消息。正如RBA指出的，“负资产比率越高，在丧失抵押品赎回权的情况下，贷款人最终蒙受损失的风险就越大”。
参考资源：
https://www.afr.com/companies/financial-services/can-property-markets-withstand-the-virus-20200413-p54jal
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