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房地产投资回报的一个关键指标是“收益率”。不动产投资中的收益率有几种，应该怎么看，如何计算？今天，暖灯君来跟大家聊一聊日本不动产投资中的“投资收益率”。
什么是房地产投资的“收益率”
所谓的投资收益率，是我们持有的不动产在出租时，通过其租金收益可获得的投资收益率。简而言之，收益率是预期收益与投资额的比率。一般来说，收益率越高，盈利能力越好，收益率越低，盈利能力越差。
在房地产投资中，部分房产投资的广告中也有诸如“收益率X％”的显示，投资人可以通过这个初步判断该房产可以获得多少利润。但是，哪怕收益率很高，我们也不应该立刻决定购买该物业。
因为在某些情况下，高收益率的房产实际上的入住率远低于预期，一些国家的房地产公司宣称公寓住宅的收益率可以达到10%—30%，但这类房产大多数都面临着长期的空置风险，购买这样的房产还可能会产生大量的维修费用。
最令人崩溃的情况是假使我们已经购买了某套收益率看似很高的房产，购买后发现难以出租，希望尽快转手，却无人愿意接盘。
房屋一旦空室，投资者没有收益，但仍然需要支付房屋的持有成本，谁都不希望看到自己的大额资金亏损、投资房产空置的情况，因此，购买房产不是房地产投资的终点，做好房地产管理才是投资房产后保持资金稳中有升的重要开始点。
我们不能仅仅通过收益率数据来决定购买哪里的房产、购买哪一套房产，更要充分了解房地产投资费用，空置风险，维修费用等等。
收益率的类型和计算方法
房地产投资中的收益率分为“表面收益率”和“NOI（实际）收益率”。
“表面收益”是指预估年租金收入除以房地产的购买价格。不过，如果我们实际购买房一套房地产，还需要支出部分管理费用、每年要缴纳的固定资产税、以及维修费用等各种经费，能反映出这些的收益率种类是“NOI（实际）收益率”。
NOI（Net Operating Income 净营业收入），房地产的盈利能力可以通过将NOI除以房地产价格获得的NOI收益率来判断。
具体来看：
表面收益率=（年租金收入）/（房地产收购价格）×100％
NOI收益率=（年租金收入 - 持有成本）/（房地产收购价格）×100％
也就是说，NOI收益率比表面收益率更接近实际情况。不过，表面回报率的一大好处是易于计算市场价格，表面回报率更好理解，仍推荐大家将它作为初步的判断标准。
不过，即使表面收益率相同，根据物件的状态，其情况也会有所不同。如果建筑物维护管理较好，那建筑物的部分维修费用暂时不是必需支出。当然，根据建筑物的状态，也有购买后马上发生大规模修补维修的情况，表面收益率和NOI收益率在这种情况下相差较大。
房地产投资需要全面判断
如上所述，房地产投资中有许多因素不能简单地通过表面收益来判断。收益率是一个重要因素。但是，不能仅靠收益来判断投资房产情况。为了成功投资房地产，投资人应该在考虑过位置、便利性、房屋年限、居民入住率和财务规划等各种因素以及可能发生的风险等做出最终决策，减少不必要的损失。
作为租赁物业的所有者，能否为租户提供更具吸引力的住房，环境和便利，并从客户的角度进行租赁管理决定着房产投资空置风险高低。大家作为海外投资人，可以将管理委托给专业的不动产管理公司（比如“暖灯”），帮助大家安心做好海外房东。
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