证券用语中有市盈率（Price Earnings Ratio，简称P/E或PER）这一词汇，也称“本益比”、“股价收益比率”或“市价盈利比率（简称市盈率）”。市盈率是最常用来评估股价水平是否合理的指标之一，由股票价格除以每股盈利的比率（EPS）可得（以公司市值除以年度股东应占溢利亦可得出相同结果）。日语中译为“股价收益率”，同样表示着从投资的股票那里能获得多少年收入，几年可以收回投资价格等等。那么，我们能不能用市盈率（以下简称PER）这个概念去衡量房地产的投资价值呢？对于股票来说：股票价格衡量的是这个东西市面上值多少钱，每股收益衡量的是这个东西一年能给我赚多少钱。对于房产来说：房子价格衡量的是这个东西市面上值多少钱，每年房租衡量的是这个东西一年能给我赚多少钱。其实任何金融市场的基本规律都是相通的。无论何种投资品，获得收益的方式基本只有两大类，一是预期价格的上涨，二是预期分红的获取。对于价格的上涨，更多的是由外部市场因素决定的；对于分红，股票就是现金分配到手，房子就是租金拿到手。用PER来计算日本新建高级公寓，如果我们购买了新建的高级公寓进行租赁运营，什么时候才可以收回成本呢？譬如我们买的是一套5000万日元的公寓，年租金收入如果是200万日元的话，以5000万日元÷200万日元，PER是25，年租金收入是250万日元的话，PER是20。PER的数值越小，收回成本越快；越大收回成本的年限越久。国内一线城市中，回报率最低的深圳买一套房几乎要62.5年才能收回成本。北京和上海买一套房需要55.5年收回成本。即使是回报率最高的广州，买一套房要也要近52.6年才能收回成本。而东京收回成本的时间是16-25年。根据日本某不动产调查机构显示，2018年日本首都圈新建公寓PER的平均值是24.96。也就是说，用全年租金收回购买成本价格大约需要25年左右，这个期限在国际优质的回报率范围之内。如果我们考虑公寓投资，选择PER数值越小的越能尽快收回投资成本。当然，投资人也不能仅把这个数值当做唯一参考标准。从某种程度上来说，这个数值同收益率，并非越高越好。存在PER的数值较小且价格便宜，可房子却在偏远地区，实际入住率较低的情况；并且，二手房的PER数值普遍低于新建公寓，但新建公寓的房价更贵、租金更贵，入住率反而不一定能超过二手房。2018年的首都圈新建高级公寓PER数值最小的是京王相模原线的京王多摩中心站，PER数值仅有15.53，纯理论上来讲，15年便可收回成本。排在第2位的是埼京线的武藏浦和站，PER数值15.62。和市中心相比，这两处确实价格更便宜，看起来是应该投资的区域，但我们更应该关注的是价格上涨的收益空间。东京23区的PER数值普遍在20以上，但人流量大，入住率更高。不过东京23区之内也有PER 20年以下的区域，比如“葛饰区”，之前有投资人给暖灯君留言，认为葛饰区这样的地方是不是有点偏了，暖灯为什么还要推荐葛饰区的房源。其实并非如此，葛饰区处于东京23区之内，在交通和生活上同样便利，只是知名度同新宿区、千代田区等相比略低，但也正因为知名度略低，房屋价格得以保持在较低的水平，13年收回成本都是有可能的。按PER数值来看，目黑区也是一个非常不错的投资区域。流经目黑区内有一条小河叫做“目黑川”，贯穿世田谷，目黑，品川三区最后汇入东京湾的目黑川，中间就有3.8公里的河岸开满了染井吉野樱，不少中外游客都将这里视为日本最佳的赏樱地之一。目黑区也算日本高人气的地区，但PER同其他人气区域相比较低，回本更快。从长远的投资角度来看，若想让资产价值达到更好的维持，暖灯君建议大家既要考虑PER数值、净回报率，也要考虑公寓所处的地理位置、人流量等等。投资有很多复杂因素综合把握，需要理性判断和分析。【本文根据日本相关专业机构及以往投资经验编译整理而成，供暖灯投资人了解信息，如果对您的投资有那么一点小帮助，请点击文末在看支持一下我们吧。
如涉及版权问题，请直接发消息至后台与我们联系，我们会及时处理，感谢您对暖灯的关注。】
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
