孩子在日本上学，买房还是租房划算？

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买房还是租房？这是各个地方老生常谈的问题。以我们中国人一贯作风是，能买房就买房，不能买房就先租后买。殊途同归，最后都是要买房。但是孩子去海外留学，是买房好还是租房好？这个需要好好考量一番。

暖灯君有很多投资人都是这种情况，孩子在日本上了一两年学，觉得日本租房成本高，不如买套小房子自住，等孩子毕业后也好出租，作为一项海外资产配置。这就涉及到在日本买房、租房哪个更划算的问题，为何不在入学前就先算好这笔账呢？

租房还是买房划算，关键要看：租什么样的房子？买什么样的房子？

如果不看房子而泛泛地说租房划算还是买房划算是很难下结论的。所以建议大家整理出自己想租什么样的房子或者想买什么样的房子，列出各自的长处和短处，然后进行比较最后下结论。具体从哪些地方进行比较呢？

租房的长处和短处

首先对租房的长处和短处进行分析。

租房的长处：

1.便于搬家

2.没有还房贷的压力（如果全款买就没有这个困扰）

3.绝大多数不需要交修缮费、管理费。

租房的短处：

1.租房子时需要找保公司或担保人

2.房租交了很多最后房子也跟自己没有关系

3.不能随意装修房子

4.使用时总得小心翼翼

工作调动，孩子升学，近邻关系等等生活发生变化时，如果是买的房子不太容易搬家，而租房的话便于搬家。另外，租房没有还贷款的压力，房子出现问题时可找房东或管理公司修理。

但是租房也有它的短处，比如：租房时需要找人做担保。而且房租都交给了别人，不但不能按照自己的意愿装修房子，使用时还得小心翼翼。

 

买房的长处与短处

再来对买房的长处和短处进行分析。

买房的长处：

1.不需要找保证公司和担保人

2.房子是自己的资产，永久产权

3.房产具有资产保值性

4.有一定的社会信用

买房的短处：

1. 不好轻易搬家

2. 要缴纳固定资产税，修缮管理费等

3. 可能产生空置费用、装修费用

租房时需要找保证人，而购房不需要保证人；贷款购房会有保证机构担保，不需要自己找保人的繁琐。贷款还完后房子就变成自己的资产可以说是最大的魅力。

日本房产具有很好的保值性，再加上日元的避险性，能让你的资产保值。另外，买房后在社会上的信用度也会有所提高。

但买房后搬家就不容易了，遇到工作调动、近邻关系出现问题时要搬家就比较头疼，搬出去后房贷也一直得还。另外，买房后每年要缴纳固定资产税，还要交付管理费，修缮基金等。

租房VS买房，哪个更划算？

虽然列出了租房和买房长短，但不足以下结论。究竟哪个划算还要进行个案分析。

以一套早稻田附近的文教地区1DK公寓为例，居住4年，列出租房和买房的各项花销进行比较。（房源点击链接查看：东京都新宿区投资房，紧邻早稻田大学！名校环绕！）

租房：月租9万日元，居住4年

月租9万日元，一年为108万日元，4年为432万日元。再加上保证费、中介费、礼金、更新费用（通常每两年更新一次）等30万日元，总计462万日元。

买房：1780万日元购房，4年后出租或卖出

我们再看一下购买1780万日元的房子，居住4年后卖出需要多少费用。

购房时各种税费一共大约为房价的6%左右。所以这套房子房款加上费用的总额约为1887万日元。房产持有期间，房东每年需要缴纳修缮费、管理费为13.8万日元，再加上固都税等费用，一共约为20万日元。4年的持有成本为80万日元。那么房子卖出价格为多少才能和租房持平呢，这就需要一个反向计算，答案是1557万日元。（注：此处均为粗略估算，准确数值以契约书为准。）

 

计算方法：

买价1887万日元+持有成本80万日元+中介费约52万日元-462万日元（如果是租房总成本）=1557万日元

因此，居住4年后如果房子出售价格高于1557万日元的话，买房合算；如果房子出售价格低于1557万日元的话，租房合算。

当然，如果4年后孩子毕业回国，将房子租出去，将获得每年108万日元的租金收入。这个时候房子变成一种投资收益。因为日本5年以内出售房产的增值税比5年以后出售的税率高15%，4年以后出售显然是不划算的。

结合自身情况作比较

买房还是租房划算不能凭感觉凭想象下结论，要根据自身状况指定个案并亲自进行计算再下结论。试算的时候，注意以下几点：

l  租房租什么样的房子，租金多少？

l  买房买什么样的房子，房价多少？

l  如果贷款，房贷金额、偿还年数、利息

l  固定资产税、减税待遇等

l  持有期间的租房更新费用，买房的修缮基金等费用

l  今后的出售价格

这几项中，几年后的出售价格是不确定的。如果能较准确预测房子价格的话，投资有增值潜力的房子，是一笔可观的财富。虽然有一定的差异，但是可以查一下附近条件相似、建筑年数相差五年以内的房子价格做参考。

由于日本人口减少并向大都市集中，如果考虑买地方城市的房子要注意几年后跌得可能性较大。所以投资一定要看人口。

租房划算还是买房划算，要制定具体个案通过试算才能下结论。这个过程的确有些繁琐，不过买房子毕竟是件大事，花点时间和精力亲自试算一下，对将来的生活做一个切实可行的规划尤为重要。当然，你也可以让专业人士帮你试算并制定一个合适的投资计划，暖灯等着你。

编辑 | 菊与刀郎

审稿 | 柒萬