购买车位后反悔获法院支持 有些车位的买卖无效！

张异律师

上海华勤基信律师事务所高级合伙人

案情

王先生是济南某公园小区的一位业主。2016年5月，王先生通过中介从张先生手里购买了小区的一个地下车位。车位价格15万，中介费5000元。在购买车位前，卖方张先生出示了自己从开发商购买车位使用权的买卖合同，证明自己对车位享有的权益。

 

合同签订后，王先生支付给张先生2万定金，同时给中介5000元佣金。交易达成后，王先生才从朋友那得知，他购买的车位仅仅是使用权而非产权。

 

于是，王先生就反悔了，将张先生和房屋中介告上法庭，要求张先生返还定金20000元，要求中介公司返还佣金5000元。

 

被告方认为，车位买卖合同第四条约定，该车位的使用年限同该地块住宅的国有土地使用权证书载明的使用年限，买受人对该车位享有使用权，该车位不办理产权登记手续。因此，张先生不愿退还2万定金，房产中介不同意退还佣金。

 

来源丨济南中院研究室、济南市市中区法院

采访对话

方弘：车位的权益，其实涉及到两块，一个是使用权，另外一个就是产权，车位的产权和使用权对于王先生来说，权益上的主要差别是什么？

 

张异律师：会有一些不同。所谓的人防车位，是根据《人民防空法》的规定建设的防空地下室，改造成地下停车位叫做人防车位。

 

根据相关法律规定，这类车位人防办在战争的时候可以免费征用，此类车位作为地下人防工程，平时就由开发商进行处置。它跟产权车位主要有以下几点不同：

 

第一，人防车位没有产权。它的产权不属于业主，也不属于开发商，是属于国家所有的。产权车位属于业主所有。所以，这两者在产权的归属上是不同的。

 

第二，买卖的方式不同，人防车位产权属于国家。一般情况下，人防车位是不能够进行买卖的，但是可以进行租赁，获得使用权。而产权车位就跟房屋一样，可以进行自由交易。

 

第三，使用期限也是有差别的。人防车位的租赁期限使用权最长也就是20年，在这个期间租赁者只有使用权，超过20年如果仍然需要继续使用的话，就要重新去续租，但产权车位就有完整的产权，跟房屋和土地的使用权限是一致的，到期可以自动续期。

 

第四，用途也是有差别的。人防车位的用途平时用于停放汽车，但是战时人防办可以免费征用该类车位，产权车位就不存在被战时征用的问题。

 

这就是所有权和使用权的一些主要区别。

 

方弘：可能对广大的车位使用人来说，尤其是人防车位的使用人，如果没有到战时状态，仅仅用来停车的话，其实影响也不是特别大？

 

张异律师：可以这么说。从业主平时的停车功能来说，如果不涉及到战时，不涉及到20年以上的情况下，相对来说还是能够实现停车用途的。

 

方弘：很多人花了几十万买一个车位，也不希望只使用20年，谁都希望车位永远属于自己。本案当中双方已经签下了车位的买卖合同，而且这个合同上已经明确约定了，车位是不办理产权登记手续的。事实上张先生也认可了，现在他又因此而反悔，在法律上可以吗？

 

张异律师：因为，这个案件里面的合同主要涉及到人防车位的买卖，根据相关的《人民防空法》，人防车位是不能够进行买卖的。因此，张先生跟王先生签订的这份买卖合同属于无效合同，违反了法律的强制性规定。在合同无效的情况下，不管合同里面约定了什么样的条款，都不会发生法律效力。

 

所以，不管张先生反悔还是不反悔，这个合同都不可能具备法律上的效力。根据《民法典》的规定，合同如果无效的情况下，因该合同取得的财产应当予以返还，所以张先生有义务将因合同收取的2万元定金返还给王先生。

 

方弘：这个案件法院最终判决，认定合同买卖无效，定金2万块钱，张先生要返还，同时对于5000块钱的佣金，房产中介也要返还，而且二审最终也是维持了原判。在现实生活当中这种人防车位的买卖并不少见，是不是意味着已经完成的这些交易其实都是一些无效的交易？作为购买了人防车位的车主来说，是不是完全可以要回自己当时购买车位的款项？

 

张异律师：这个问题非常好，涉及到人防车位的买卖到底是不是全部无效的问题。区分自己买的是不是人防车位，一般来说看车位是使用权证还是产权证。但是，各地对人防车位产权的立法是有所不同的，比如上海、广州、重庆、厦门、漳州等地实行人防车位产权归开发商所有，并在一定情况下可以办理产权证，就是说个人或机构在该地区是可以向开发商购买人防车位，并且办理产权证书的。

 

但是也有一些地区，比如安徽、江苏、江西，包括本案中的济南，则实行人防车位不能出售，只能租赁，这些地区只能购买人防车位的使用权，通俗的说就是租赁这些车位，使用权到期的话需要续租。

 

所以，现在法律上对人防车位的权限问题仍然是不完善的，人防车位的政策是根据各个地方具体规定的。因此，在购买人防车位的时候，一定要问清楚车位的权限，查看出售方的权利证书，并且了解当地的人防车位政策，以免事后产生不必要的纠纷，使自己处于被动状态。

 

方弘：有一些人虽然买了，其实也可能搞不明白使用权和产权到底有什么不一样，所以，最重要的一个判断标准就是证书，是使用权的证书，还是产权证书？

 

张异律师：对。只要让出售方提供相应的权利证书，不管是使用权证还是产权证，购买前看一看，基本上就能够判断这个车位到底是不是人防车位了。

 

方弘：人防车位出售已经是一种普遍的现象了，您是否建议大家购买这样的车位？

 

张异律师：如果是自用，只是希望使用相关车位的停车功能，其实在非战时的情况下，相对来说没有跟产权车位明显不同的情况，但是购买人防车位潜在的一些问题，可以简单介绍一下：

 

第一，如果相关的房屋被征收拆迁了，那么相关人防车位部分是没有补偿的。

第二，战时人防车位是可以被政府免费征用的。

第三，人防车位的租赁期限最多只有20年，在此期间租赁者只拥有使用权，超过20年如果还要使用，就要重新续租。

 

人防车位面临到期续租和强制征用的潜在风险，后期如果出现问题都比较复杂。所以，如果在乎这几个问题的业主，是不建议购买人防车位的，但是对于自住只是想解决停车问题的业主，就没有此类担心的必要。

 

方弘：可能还有一种情况，在不知情的情况下，以跟产权车位同样的价格或者差不了多少的价格来买这样的车位，知道后觉得吃亏了，可以反悔吗？

 

张异律师：是可以的。比如买方购买了车位，卖方也没有提示该车位是人防车位，可能买方理解的就是买一个产权车位，但是实际上成交之后发现了就是人防车位。其实对于买方来说，并不清楚他购买的标的是人防车位，法律上可以构成重大误解，要求撤销合同。

 

如果卖方已经披露告知买方是人防车位，以买卖的方式出售给买方的话，也会涉及到像本案一样合同无效的问题。

 

只有一种情况下，就是卖方明确告知买方是人防车位，并且以使用权出售，就是租赁的方式来做的话，那么合同是存在法律效力的。

 

所以，在购买车位前一定要尽可能详细的了解，第一要去查看相应的权属证书。第二要了解当地人防车位的相关政策，是不是可以办理产权证书。

 

这两点如果能够明确的话，相对买家来说风险将会降低很多。

结语

随着大城市停车难停车贵的问题不断凸显，从炒房到炒车位，在动辄几十万一个车位面前，我们一定要清楚高额买下来的车位到底买的是使用权还是所有权。