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各种投资都有风险，房产投资也不例外，所以，在决定投资之前一定要做好功课，全面彻底地了解清楚其风险，才能针对每一个风险做好对策，最大限度的降低风险。那么，作为海外投资的日本房产投资，都有哪些风险呢？
自然灾害风险（台风，暴雨，滑坡，火灾，地震，海啸等）
日本是一个地震频发的国家，偶尔也会伴随着海啸。2019年，在日本中央防灾会议里指出，在未来30年内发生「首都直下型地震」和「南海海沟地震」等大规模地震的概率有70%～80%。虽然日本的建筑抗震性较强，但是一旦发生这种大规模地震的话，会对房产造成巨大破坏，给投资者带来巨大损失。
人口减少带来的租金下跌和房价下跌的风险
房地产的价值可以受到外部因素的影响可以升值，也可以贬值。比如周边城市再开发，开通新的电车线路等会使房产升值，反之，城市知名度变低，人口减少等会使房产贬值。
目前，大部分日本的年轻人都处于单身状态，晚婚不婚导致人口出生率下降，日本的总人口在持续减少，据总务省的调查数据显示，现在日本总人口为1.26亿人，预测到2035年减少到1.12亿人，即15年间减少1400万人，9%的负增长率。
另外，总务省的住宅统计数据中，房屋的数量已经超过家庭数的总量，在一些城市，空室率已经超过了10%，大城市与地方城市之间存在人口过于集中和过疏等两极分化现象。人口过疏地区，房产数量供大于求，房租和房价下跌速度也就加快了。
空室风险
虽然日本租赁用房产的平均出租率高达90%以上，当然也存在地域差。而且租赁用房产不可能一直都是满室的，短期的空室期是不可避免的，但如果因为各种原因导致房产在租客群体中失去吸引力，长期招不到租客被空置了，那么不仅是0收入，还要支付修缮金，管理费，固定资产税等费用，对于投资者来说更是负收入了。
租户引起的风险
如果租户的属性不好，会产生诸如拖欠房租，屋内设备损坏，邻里纠纷等问题，甚至会出现杀人事件或在屋内自杀等问题。这时此房产会变成事故房，这大大的降低房产的价值。
流动性低，资金套牢的风险
无论是区分公寓还是一整栋楼，房产的占用资金多，使房地产交易的完成需要一个相当长的过程，这就决定了房地产的流动性和变现性低，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快变成现金，从而给投资者带来了变现收益上的风险。
修缮风险
无论购买的是新房还是二手房，随着时间的推移都会出现大大小小的毛病。例如空调，热水器，储水箱等设备故障，供排水管道堵塞，外墙劣化，屋顶漏雨等。虽然房产管理公司会定期进行点检和维护，但根据房产的新旧程度，也不可避免的会出现突发性修缮的风险。小则几十万日元，大则需要几百万甚至近千万日元。
汇率风险
海外房产投资中汇率是至关重要的影响因素，汇率的起伏成为决定房产价值的一项重要砝码，也在很大程度上决定了你的投资回报。但是汇率又是瞬息万变的，尽管投资者的算盘打得再精，也不能保证海外房产投资是稳赚不赔的买卖。
如果货币汇率不稳定，稍一贬值就会引起蝴蝶效应，让投资的风险成倍增加。
银行利率风险
利率变化对获取租金收益的房地产投资的影响尤为显著。虽然日本已经连续20多年实行低利率政策，本身贷款利率就不高，但是贷款利率上升，会直接增加投资者的资金成本，加重其债务负担，使其不能收回预期的投资回报。
管理公司，租金保证公司，保险公司等破产的风险
众所周知，在日本做房东其实很简单，只要选择优质的房产，后期几乎不需要房东再花费精力做什么。物业管理可以委托给专门的管理公司，对于拖欠租金的风险可以让租客加入租金保证公司，对于房产本身损坏倒塌的风险，可以加入火灾保险，但这些公司根据规模，营业状况，其他因素也可能会存在破产的风险。
如果您对于日本房产投资感兴趣的话，请关注小白聊日房，我们下一期再见。
END
对于同一个房产，张三有他的说法，李四有他的侧重，
作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者，
我想把我所知道的知识传递给大家，希望海外的投资者在投资的道路上，
多一点收获，少走一些弯路。
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