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众所周知，房产投资与股票，基金，外汇等其他投资商品相比，虽然风险较低，而且投资者在一定程度上也能控制风险。但购买阶段，需要投入较多的资金，购买后的维持运营中也需要一些成本支出。另外，房产经年老化，设备老旧，遇到台风暴雨造成房产损坏时还需要及时修缮。因此在购买房产前，制定一个不影响正常生活的，长期可行性的资金计划是非常有必要的。
今天就了解一下，日本房产投资经营中，都需要哪些费用，如何制定合理的资金计划呢？如果是全款现金购买房产的投资者，制定资金计划时，通常可以从一下几个方面考虑。
首先，购买房产阶段
除了房产本身的价格以外，还需要其他诸费用。
例如，中介费，印纸税，不动产登记税，不动产取得税，固都税，司法书士费用，火灾保险费等。这些费用根据房产的类型，新旧程度，构造等都有所不同，通常需要准备房产价格的约3%～10%左右的诸费用。
例如，如果你要购买价格3000万日元的房产，那么，在购买阶段还需要另外准备大概300万日元以内的现金。
其次，持有房产阶段
每年需要各种税金以及维持经费。
例如，固定资产税，都市计划税，所得税，管理费，修缮基金，管理公司托管费，装修费，修缮费，招租时支付的中介费，火灾/地震保险费；如果购买的是整栋楼，那么还需要设备维护费，公用部分的水电煤气费，设备定期点检费，清扫费等。
通常认为，每个月的这些维持经费一般控制在月租金收入的约40%之内是最理想的。
因此，决定了要购买的房产之后，可以和管理公司或中介公司请求房产维持成本明细，修缮履历以及金额，固都税的金额，看看是否在上述范围之内。如果，超出太多的话，即使回报率再高，这个房产也不值得购买，因为没多少现金流。
另外，在上述维持费用里面，税金和管理费，修缮基金以外，例如，房产定期维护，装修，清扫和修缮费，修缮的程度以及时期等都是房东自己具有自主决定权。因此，有些房东就为了节省成本，平时忽略预防性维护和管理，等到房产真的出现问题，实在不得不对应时，才去进行修缮等。
小白觉得投资者看待房产维持成本中的修缮等费用时，需要一个思想的转换。即与其把这些费用当成是经费，还不如把它当成是一项投资，是为了长期稳定收租金，并提高房产价值的一项投资。因为，房东定期维护以及，及时修缮房产，更换老旧设备等给租客提供良好的居住环境的话，提高了租客的居住满足度，空室风险和租金下降的风险自然就降低，确保了投资者的稳定的租金收入，长期过后作为投资用房产的资产价值也提高了，这样形成一个良性循环。
反之，投资者只为了眼前的利益，为了最大限度的降低成本，对于房产发生的问题置之不理的话，租客的投诉和不满增多，最终会退房，那么房产空室率就增加，这就降低了投资者的租金收入，房产价值方面，房产越来越老旧，设备老化，租金也随之下降，最终导致资产价值逐渐下降，之后想脱手时很难找到买家，即使找到了也影响出售的价格。
最后，需要留有足够的预备金来应对突发事件。
购买投资用房产后，能够维持预想的入住率的同时，手里还能剩一很多现金，那是最理想的状态，但也需要投资者做最坏的打算，例如，购买的房产空室率比预想的要高，达不到预期的租金收入，若是一整栋楼，那租金收入也不至于为0，但对于仅持有一两套区分公寓的投资者来说，若长时间没有租客入住，不仅没有收入，每月还要支付管理费和修缮基金，通过贷款购买者还要偿还贷款，银行利率也有上升的风险，雪上加霜遇到台风等自然灾害，不得不及时修缮时，如果投资者手中，没有足够的预备金，那结局就很惨了。
小白建议，投资房产时，至少要准备能够维持1年的预备金。
总之，房产的变现性低，急需现金时不能马上换成现金，所以投资者在自己的可支配收入的分配上要留足空间，将所有资金投入到房产投资上是不明智的选择。要考虑到上述每个阶段所需费用的同时，还需留有充足的资金。在次基础上，明确自己的目标，例如每月现金流即收入扣除经费后的纯收益至少要达到多少，实际回报率要达到多少等，因为在房产投资中现金流是生命线。
今天的内容就到这里，如果您对于日本房产投资感兴趣的话，请关注小白聊日房，我们下一期再见！
对于同一个房产，张三有他的说法，李四有他的侧重，
作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者，
我想把我所知道的知识传递给大家，希望海外的投资者在投资的道路上，
多一点收获，少走一些弯路。
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