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众所周知,房产投资与股票,基金,外汇等其他投资商品相比,虽然风险较低,而且投资者在一定程度上也能控制风险。但购买阶段,需要投入较多的资金,购买后的维持运营中也需要一些成本支出。另外,房产经年老化,设备老旧,遇到台风暴雨造成房产损坏时还需要及时修缮。因此在购买房产前,制定一个不影响正常生活的,长期可行性的资金计划是非常有必要的。
今天就了解一下,日本房产投资经营中,都需要哪些费用,如何制定合理的资金计划呢?如果是全款现金购买房产的投资者,制定资金计划时,通常可以从一下几个方面考虑。
首先,购买房产阶段
除了房产本身的价格以外,还需要其他诸费用。
例如,中介费,印纸税,不动产登记税,不动产取得税,固都税,司法书士费用,火灾保险费等。这些费用根据房产的类型,新旧程度,构造等都有所不同,通常需要准备房产价格的约3%~10%左右的诸费用。
例如,如果你要购买价格3000万日元的房产,那么,在购买阶段还需要另外准备大概300万日元以内的现金。
其次,持有房产阶段
每年需要各种税金以及维持经费。
例如,固定资产税,都市计划税,所得税,管理费,修缮基金,管理公司托管费,装修费,修缮费,招租时支付的中介费,火灾/地震保险费;如果购买的是整栋楼,那么还需要设备维护费,公用部分的水电煤气费,设备定期点检费,清扫费等。
通常认为,每个月的这些维持经费一般控制在月租金收入的约40%之内是最理想的。
因此,决定了要购买的房产之后,可以和管理公司或中介公司请求房产维持成本明细,修缮履历以及金额,固都税的金额,看看是否在上述范围之内。如果,超出太多的话,即使回报率再高,这个房产也不值得购买,因为没多少现金流。
另外,在上述维持费用里面,税金和管理费,修缮基金以外,例如,房产定期维护,装修,清扫和修缮费,修缮的程度以及时期等都是房东自己具有自主决定权。因此,有些房东就为了节省成本,平时忽略预防性维护和管理,等到房产真的出现问题,实在不得不对应时,才去进行修缮等。
小白觉得投资者看待房产维持成本中的修缮等费用时,需要一个思想的转换。即与其把这些费用当成是经费,还不如把它当成是一项投资,是为了长期稳定收租金,并提高房产价值的一项投资。因为,房东定期维护以及,及时修缮房产,更换老旧设备等给租客提供良好的居住环境的话,提高了租客的居住满足度,空室风险和租金下降的风险自然就降低,确保了投资者的稳定的租金收入,长期过后作为投资用房产的资产价值也提高了,这样形成一个良性循环。
反之,投资者只为了眼前的利益,为了最大限度的降低成本,对于房产发生的问题置之不理的话,租客的投诉和不满增多,最终会退房,那么房产空室率就增加,这就降低了投资者的租金收入,房产价值方面,房产越来越老旧,设备老化,租金也随之下降,最终导致资产价值逐渐下降,之后想脱手时很难找到买家,即使找到了也影响出售的价格。
最后,需要留有足够的预备金来应对突发事件。
购买投资用房产后,能够维持预想的入住率的同时,手里还能剩一很多现金,那是最理想的状态,但也需要投资者做最坏的打算,例如,购买的房产空室率比预想的要高,达不到预期的租金收入,若是一整栋楼,那租金收入也不至于为0,但对于仅持有一两套区分公寓的投资者来说,若长时间没有租客入住,不仅没有收入,每月还要支付管理费和修缮基金,通过贷款购买者还要偿还贷款,银行利率也有上升的风险,雪上加霜遇到台风等自然灾害,不得不及时修缮时,如果投资者手中,没有足够的预备金,那结局就很惨了。
小白建议,投资房产时,至少要准备能够维持1年的预备金。
总之,房产的变现性低,急需现金时不能马上换成现金,所以投资者在自己的可支配收入的分配上要留足空间,将所有资金投入到房产投资上是不明智的选择。要考虑到上述每个阶段所需费用的同时,还需留有充足的资金。在次基础上,明确自己的目标,例如每月现金流即收入扣除经费后的纯收益至少要达到多少,实际回报率要达到多少等,因为在房产投资中现金流是生命线。
今天的内容就到这里,如果您对于日本房产投资感兴趣的话,请关注小白聊日房,我们下一期再见!
对于同一个房产,张三有他的说法,李四有他的侧重,
作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者,
我想把我所知道的知识传递给大家,希望海外的投资者在投资的道路上,
多一点收获,少走一些弯路。
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