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日本房产投资可以说是通过6大环节来完成，从前期准备到看房和选房，签约，决算和过户，购买房产后运营一段时间获得收益后，再成功脱手。下面我们就详细看一下吧。
第一， 前期准备阶段
简单地说，在前期准备阶段，投资者需要做的事情就是，了解日本房产投资市场以及相关知识，和制定自己的大致的购房方案。
很多购买房产后，后悔的投资者都犯一个共同的错误，就是忽略了前期准备阶段，直接就看房和选房了。这样很容易被眼前的高回报率或诱人的条件所吸引，购买后才发现和自己想的不一样，而且还存在很多麻烦的问题，花了钱还憋着一肚子火。为了避免这种情况的发生，小白建议投资者，购买日本房产前，一定要充分做好前期准备，是否有做前期准备，做的有多好，直接影响到投资效率以及投资收益，甚至可以说影响投资的成败。
因此，对日本不熟悉的海外投资者来说，这一环节更加重要，绝对不能忽视。
前期准备通常包括以下几个事项。
・搜集信息，多做功课
投资者有必要充分收集相关信息，了解日本房地产市场的特征和风险；房产价格以及租金走势；所要投资的城市和区域的经济和人口动向，房产供应情况；大体的回报率，哪些房产不能买，要注意什么等对日本房地产投资要有初步的了解。这样不仅可以提高投资效率，在之后的购买环节中，投资者可以掌握主动权，顺利进行价格交涉，防止被骗受到损失。
・确定投资目的
期待购买的房产升值赚差价？为了养老？海外资产配置？想获得每个月稳定的房租收入？还是其他？等自己的投资目的要明确，因为根据投资目的不同，所适合的房产类型也是不同的。
・明确购买预算，并制定适合自己的资金计划
想购买多少钱的房产，是全款现金购买还是利用银行贷款购买，贷款的情况下准备多少自己资金；如果是海外的投资者，而且也不在日本持有法人的话，没办法利用贷款的，只能是全款现金购买。另外，每个月从租金收入中，扣除经费后至少需要有多少现金流等要明确。
・确定投资的城市和房产的类型，希望的回报率等
确定在哪个城市哪个区域购买，在市中心还是郊外？购买新房还是二手房？公寓还是一户建？一栋还是单户？等在自己的经济条件允许的范围内，选择最适合自己的房产类型。
在大致了解了日本房产投资的相关知识，和确定了大概的购房方案之后，就可以进入下一个环节了。
第二，看房和选房，并递交申请
・搜集房源信息
可以在各大日本房产网站上搜索房源信息，并且主动联系日本当地的房产公司。多多交流，沟通的过程中，找出值得信赖的担当，互相建立信赖关系之后也许还能得到未公开的独家房源信息呢。这时，如果您把前期准备做的好，就可以在咨询过程中轻松的分辨出是否是值得信赖的担当了。
・看房-现场实地考察
在房产投资中，实地考察也是非常重要的一个环节。能得到很多在书面资料上得不到的信息。包括房产本身的新旧程度，周边环境等。若是购买一整栋楼，那么需要去现场确认的事项就更多。具体的确认要点会在今后的文章中和大家分享。
・选中意向房源，递交购买申请
对于看好的房产做好充分的调查之后，写上买方的信息，希望购买的价格和支付方法（包括大概的签约日和决算日），签约条件，是现状交付呢还是需要修补哪里呢等之后，递交购买申请书。
※「购买申请书」本身没有法律约束力，仅仅表示买主要购买的诚意和决心，递交申请后，再取消申请也是可以的，但是这样会影响到中介公司的信誉，也会耽误卖主把房产推荐给其他客户的机会，因此，希望投资者谨慎考虑，确定购买后再递交购买申请比较好。通常情况下，建议此时的价格要写的比自己的心里价位低一点。
但是也要根据房子，若是特别抢手的房产，如果不在第一时间满额递交的话，也许就会被别人买走了。因为，日本的80%以上的房源是全国的房产公司在房产系统上共享的，你看这个房产的同时，同样的房产也会有其他公司介绍给自己的客户，特别优质的房产，大家肯定都会抢着买。真的是手慢就无。
这里，再强调一点，如果购买的是一整栋楼的话，最好在这个阶段确认管理公司是否可以更换。如果可以更换，一般需要提前2个月通知对方，如果想继续委托现在的管理公司，那就需要确认卖主与管理公司之间的委托管理合同，看看详细的管理内容以及管理费用，自己是否能够接受。若不能接受，则尽快找其他管理公司。
另外，在这个阶段准备好签约时所需的资料。
第三，签订购买合同
・重要事项说明
签约前，认真听讲房产交易专家宅建士的有关合同的重要事项说明。确认房产的所在地，面积，卖主信息，价格，签约条件等是否和当初所讲的一致。
・签约并支付首付金
确认无误后，进行签约，盖章，之后支付首付金，并拿好收据。
第四，决算-支付尾款，过户办理房产证
决算日当天，支付尾款，清算其他各种费用，例如，按日计算的房租，固都税和其他杂费；支付中介费和司法书士报酬，管理公司之间进行交接手续等。
确认到尾款后司法书士进行产权交割手续，大概在去法务局登记产权后的2周到1个月之内，会出来房产证。
第五，运营
成功购买到房产后，要么自主管理，要么委托给管理公司管理，投资者就开始获取房租收入，并租赁经营房产。
第六，出售
购买房产，运营一段时间后，按照计划的价格出售，可以继续购买别的房产扩大规模，或者转换投资方向。
今天的内容就到这里，如果您对于日本房产投资感兴趣的话，请关注小白聊日房，我们下一期再见！
对于同一个房产，张三有他的说法，李四有他的侧重，
作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者，
我想把我所知道的知识传递给大家，希望海外的投资者在投资的道路上，
多一点收获，少走一些弯路。
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