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大家好，我是日本宅建士小白，和小白一起从0开始了解日本房产投资吧。
今天讲一下日本房产投资的回报率。
在日本投资房产，投资回报率通常分为，表面回报率和实际回报率。
首先需要了解一个概念，预想租金。
预想租金是指，对于空房，根据当地类似房产的租金行情预估多少租金可以招到租客的一种预估值。常用于空房或有几户空室的整栋楼回报率的计算。
表面回报率
指1年的满室预想租金收入除以房产的购买价格。
一般在房产的销售资料上写有回报率多少的，都是指表面回报率。
但表面回报率是可以人为做出来的，因此只能作为一个大概的，初步判断的指标。 因为，表面回报率没有计入经费支出，所以，表面回报再高，实际的经费支出多的话，到手的钱就变少了。
另外，如果是空房，那么租金只能预估，不代表实际能够收取到的租金，租金比实际预估高了，表面回报率就能提高。或者，即使有人高租金居住中，也有可能是临时租给认识的人，房子卖完马上解约搬走的情况也有可能存在。
因此，不能只看表面回报率来判断，表面回报率高固然好，说明租金收入多或房价便宜，但要分析清楚回报率高的原因。
实际回报率
指从1年的满室预想租金收入中扣除1年的维持管理经费，再除以购买房产时所花费用的总和。要进一步计算实际回报率，才能够更加准确的把握投资收益。
我们拿具体的案例来实际计算一下，表面回报率和实际回报率吧。
大阪中央区 1K户型区分公寓，2009年建，带租约售价1850万日元，租金8万210日元，管理费7210日元/月，修缮基金1590日元/月，固定资产税60000日元/年，购买初期费用110万日元。那么，它的表面回报率和实际回报率分别如下，
表面回报率＝80210日元×12个月÷（1850万日元+110万日元）＝4.9%
实际回报率＝［（80210日元-7210日元-1590日元）×12个月-60000日元］÷（1850万日元+110万日元）＝4.07%
除了房产本身的价格，购买房产时所需的其他费用一般包括：
中介费，不动产登记税，印纸税，司法书士的报酬，固都税，不动产取得税，固都税等。通常是房产购买价格的5%～10%。也就是说，你要是买2000万的房子，另外还需要大概200万左右的初期费用。
那么，房产租赁经营中的维持经费都包括哪些费用呢？通常包括以下几种。
公寓管理费和修缮基金，管理公司的管理费（自主管理不需要），固都税，保险费，中介费，装修费，修缮费，一栋楼时设备点检费，公用部分的水电煤气费等。
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