※版权声明:本文首发于公众号「小白聊日房」,为原创作品,转载此文时,需在正文前署作者名,标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。
在日本的房产投资中,法定耐用年数是一个很重要的概念,但很多初级投资者在购买房产时,往往很容易忽视。它是计算房产折旧费的重要标准,也是银行发放贷款时的重要的审核项目之一,今天就来一起了解一下吧。
房产等固定资产随着时间的推移逐渐老化,其价值也逐渐减少,那么每年减少多少价值,还剩多少价值呢?为了便于算出房产的价值,特别是为了便于税务上的计算,也为了给经营者提供一个进行摊销的时间范围,日本的法律规定了折旧资产的法定耐用年数即折旧期限。
对于折旧资产的法定耐用年数的规定,可以在日本国税厅的官网上查得到。其中,建筑物的法定耐用年数根据房产的结构和用途的不同而各不相同,例如,住居用房产的法定耐用年数分别如下。
木制结构的房产是22年,铁骨造房产是34年,钢筋混凝土结构是47年。如果,房产超过了这个年限,在税务上它的价值就变成0了。
参考国税厅·HP「耐用年数(建筑物以及建筑物的附属设备)」
法定耐用年数是计算建筑物折旧费的重要标准,也是银行发放贷款时的重要的审核项目之一,具体看一下它对于房产投资都产生哪些影响。
第一,购买阶段,银行融资时,它影响贷款的年限。
因为,不动产投资投入金额大,很多人都是通过银行融资的方式购买不动产。那么贷款期限就至关重要,贷款期限越长,每个月的偿还额度就越少,现金流就增加了。反之,偿还期限越短,每个月的偿还额度就越多,投资者的债务负担加重,现金流也变少了。而左右银行制定贷款期限的主要是房产的法定耐用年数。银行把房产作为抵押,放款给贷款人,万一出现无法回收资金的情况,银行就会把抵押的房产变卖掉,收回资金。
因此,银行通常把贷款年限设定的比房产的法定耐用年数低。如果是二手房的话,比残存的法定耐用年数低。
第二,持有房产时,它影响到可以作为经费处理的折旧费用的额度。
房产的折旧费用是根据法定耐用年数计算的。在房产经营中,房产的折旧费用虽然不是实际支出的经费,但日本的税法规定,可以将他计入经费。也就是说,在每年的房租收入中,折旧费可以和实际支出的例如维修费,装修费等经费一起计算,从总利益中扣除。当然,能计入经费的费用越多,可以合理地节税,手头的纯利润剩的也就越多。所以,选择能够最大限度节税的房产也是很重要的。
第三,出售房产时,它影响到投资者的转让所得。
在日本出售不动产,产生增值收益时,对于扣除各项成本的纯利益部分卖主需要缴纳转让所得税,也就是增值税。
增值税=出售房产产生的纯利润×税率
出售房产产生的纯利润=出售价格-房产取得成本
例如,花了5000万日元买了房,6000万日元卖掉了,那么从增值的1000万部分中,扣除取得房产时所花的中介费等的成本,对于纯利润部分进行课税。而持有房产时的折旧费用也包括在房产的取得成本里。
折旧费用越少,作为成本扣除的取得费用就越低,影响税费的纯利润部分额度就越大,所要缴纳的税金就越多。因此,如果把出售房产时的税金也考虑在内的话,购买房产的时也要重视房产的法定耐用年数,利用折旧费来合理有效地节税。
另外,当要出售房产时,如果房产的法定耐用年数剩的很短的话,会缩短买家的贷款额度和贷款年限,而导致房产不容易出售,因此,购买房龄老的房子,还要考虑到出售时的风险。
综合以上,房产的法定耐用年数与房产购买时的融资阶段,持有阶段,出售时的整个过程都密切相关,而无论是融资,还是税金,都是影响房产投资收益的重要因素,因此,购买日本房产时不要忽视它的法定耐用年数,尽量不要购买房龄太久的老房子。
联系客服