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在日本的房产投资中，法定耐用年数是一个很重要的概念，但很多初级投资者在购买房产时，往往很容易忽视。它是计算房产折旧费的重要标准，也是银行发放贷款时的重要的审核项目之一，今天就来一起了解一下吧。
房产等固定资产随着时间的推移逐渐老化，其价值也逐渐减少，那么每年减少多少价值，还剩多少价值呢？为了便于算出房产的价值，特别是为了便于税务上的计算，也为了给经营者提供一个进行摊销的时间范围，日本的法律规定了折旧资产的法定耐用年数即折旧期限。
对于折旧资产的法定耐用年数的规定，可以在日本国税厅的官网上查得到。其中，建筑物的法定耐用年数根据房产的结构和用途的不同而各不相同，例如，住居用房产的法定耐用年数分别如下。
木制结构的房产是22年，铁骨造房产是34年，钢筋混凝土结构是47年。如果，房产超过了这个年限，在税务上它的价值就变成0了。
参考国税厅·HP「耐用年数（建筑物以及建筑物的附属设备）」
法定耐用年数是计算建筑物折旧费的重要标准，也是银行发放贷款时的重要的审核项目之一，具体看一下它对于房产投资都产生哪些影响。
第一，购买阶段，银行融资时，它影响贷款的年限。
因为，不动产投资投入金额大，很多人都是通过银行融资的方式购买不动产。那么贷款期限就至关重要，贷款期限越长，每个月的偿还额度就越少，现金流就增加了。反之，偿还期限越短，每个月的偿还额度就越多，投资者的债务负担加重，现金流也变少了。而左右银行制定贷款期限的主要是房产的法定耐用年数。银行把房产作为抵押，放款给贷款人，万一出现无法回收资金的情况，银行就会把抵押的房产变卖掉，收回资金。
因此，银行通常把贷款年限设定的比房产的法定耐用年数低。如果是二手房的话，比残存的法定耐用年数低。
第二，持有房产时，它影响到可以作为经费处理的折旧费用的额度。
房产的折旧费用是根据法定耐用年数计算的。在房产经营中，房产的折旧费用虽然不是实际支出的经费，但日本的税法规定，可以将他计入经费。也就是说，在每年的房租收入中，折旧费可以和实际支出的例如维修费，装修费等经费一起计算，从总利益中扣除。当然，能计入经费的费用越多，可以合理地节税，手头的纯利润剩的也就越多。所以，选择能够最大限度节税的房产也是很重要的。
第三，出售房产时，它影响到投资者的转让所得。
在日本出售不动产，产生增值收益时，对于扣除各项成本的纯利益部分卖主需要缴纳转让所得税，也就是增值税。
增值税＝出售房产产生的纯利润×税率
出售房产产生的纯利润＝出售价格-房产取得成本
例如，花了5000万日元买了房，6000万日元卖掉了，那么从增值的1000万部分中，扣除取得房产时所花的中介费等的成本，对于纯利润部分进行课税。而持有房产时的折旧费用也包括在房产的取得成本里。
折旧费用越少，作为成本扣除的取得费用就越低，影响税费的纯利润部分额度就越大，所要缴纳的税金就越多。因此，如果把出售房产时的税金也考虑在内的话，购买房产的时也要重视房产的法定耐用年数，利用折旧费来合理有效地节税。
另外，当要出售房产时，如果房产的法定耐用年数剩的很短的话，会缩短买家的贷款额度和贷款年限，而导致房产不容易出售，因此，购买房龄老的房子，还要考虑到出售时的风险。
综合以上，房产的法定耐用年数与房产购买时的融资阶段，持有阶段，出售时的整个过程都密切相关，而无论是融资，还是税金，都是影响房产投资收益的重要因素，因此，购买日本房产时不要忽视它的法定耐用年数，尽量不要购买房龄太久的老房子。
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