30秒快读
1 | 纽交所从来不缺敲钟人。继中国互联网企业被美国下重手后，8月14日，中国“居住服务平台第一股”贝壳找房在纽交所顺利敲钟上市。 |
2 | 1个贝壳找房=1.01个京东？上市前三年连亏，如今上市市值飙升至400亿美元。 |
3 | 这个跟链家App房源极其类似的房产中介平台，要讲什么故事？ |
贝壳找房发行价为20美元，开盘价暴涨75.8%至35美元。截至美东时间8月18日收盘，股价为40.5美元，市值飙升至456.6亿美元。
贝壳找房在纽交所上市，图源：贝壳找房
贝壳找房上市是房地产+互联网的一个大事件，尽管市值暴增，但需要思考的是，当上市钟声渐渐消逝，贝壳找房还有多少好故事？纽交所敲出了一个行业独角兽，其他同行又将何去何从？
01
1个贝壳找房=1.01个京东？
贝壳有一项令人震惊的数字：2019年房产交易额（GTV）突破2.1万亿元。
据最新统计数据显示，国内各类可以对比的平台中，贝壳找房GTV位于第二名，次于淘宝，高于拼多多、京东、美团、携程等商业平台。
有媒体计算，单拎出企业2019年的GTV数字，1个贝壳找房=1.01个京东=2.11个拼多多=3.13个美团。
2018年，贝壳找房GTV实现11531亿元，2019年则突破20000亿大关，提高至21280亿元，同比增长84.5%，一年时间增长近万亿元。
贝壳找房近几年房产交易额，图源：贝壳找房招股书
灼识咨询报告显示，中国住房市场（包括一级市场和二级市场）2019年交易额为22.3万亿元，这意味着贝壳占据近10%的市场份额。
中国住房市场交易额，图源：贝壳找房招股书
2020年上半年，贝壳找房的GTV顺利达到1.33万亿元，发展势头强劲。
“这是一个18年（链家）和2年（贝壳）的组织结合体。这种结合体，让我们在过去的18年里，对这个行业进行了从标准化到线上化的彻底改造，并形成了今天崭新的商业模型——贝壳。”在致股东的公开信中，贝壳找房创始人、董事长左晖如是说。
贝壳找房成立于2018年4月，主要公司为天津小屋信息科技有限公司，注册时间为2017年11月14日。
2018年4月上线的贝壳找房正是由中国最大的地产经纪品牌链家转型而来，成立于2001年的链家，是一家采取自营模式的房产中介公司。为了寻求更大的发展，2018年4月，链家推出贝壳找房。
“贝壳一开始就是奔着上市去的，”一位近贝壳的业内人士说：“贝壳要讲互联网故事，必须去掉重资产。所以贝壳找房成了平台，链家、德佑成了其旗下的中介品牌，向贝壳找房输送利润。
链家COO架构，图片来源：蓝鲸房产
通过去重资产、平台化，贝壳没有门店和人工这两项最大的支出。得益于链家的底子和积累的房源，吸引了其他中介的加盟，链家和贝壳找房的关系就是种子和大树。”
02
贝壳的下一站？
资本市场需要好故事，上市后的贝壳找房也需要用漂亮的数据来回报资本的青睐。
目前，贝壳找房拥有三大业务——新房交易服务、二手房交易服务以及新兴服务及其他服务。2019年，这三大业务一共为贝壳贡献了460亿元收入，同比增长60.6%。
贝壳找房近3年净收入，数据来源：贝壳找房招股书
从招股书的数据来看，从2017年到2019年，贝壳找房二手房交易服务收入从184.6亿元增至245.7亿元，复合增长率达15.4%，2019年收入占比达到53.4%；
但在新房交易市场，2018年的新房交易收入占公司总收入的26.1%，到2019年，这一比例首次超过40%。
目前，贝壳找房涵盖了2.26亿个房源、265个房地产经纪品牌，超过42000个以社区为中心的商店和456000个代理商。
不过，在盈利方面，贝壳找房从2017年至2019年持续出现净亏损，且2019年净亏损大幅扩大至21.80亿元。
但在加回股权激励费用、2019年收购中环以及2018年与腾讯就广告和云服务方面合作产生无形资产摊销等调整项后，净利润持续为正，2019年达到16.56亿元。
进一步加回利息支出、税收费用、折旧费用等调整项后，调整后EBITDA（税息折旧及摊销前利润）亦持续为正，2019年达到29.17亿元。
这个数据被业内人士质疑有所美化，但也有投资界人士表示，并不影响他们对贝壳的看好。
作为面向住宅房地产行业和生态系统参与者的开放平台，贝壳找房连接了房地产市场的供需方和经纪商，帮助参与者高效完成多种场景下的房屋交易服务。
贝壳平台的主要组成部分和协同效益，图源：贝壳找房招股书
“贝壳找房在研发方面的投入很高，连续几年的亏损需要源源不断的融资续命。此次靠规模上市，下一步有可能会大规模提高平台收费才能实现盈利。”一位业内人士猜测。
03
“一超多强”的争夺战
根据CIC报告显示，综合新房和二手房买卖与租赁市场，合计GTV预计2019至2024年将以CAGR（复合年均增长率）6.6%增长至30.7万亿元，2024年住房经纪衍生业务GTV有望达到15万亿、经纪业务渗透率有望达到62%。
CIC报告显示2024年房产交易额将增至30.7万亿元，图源：贝壳找房招股书
有了贝壳找房一家独角兽，未来其他同行何去何从？
根据华泰证券研报显示，未来该行业将形成“一超多强”的格局，展开2C与2B的争夺。在线上，行业竞争依然聚焦C端流量的争夺。
TalkingData2020年3月数据显示，58同城、安居客、贝壳找房成为主流房产流量平台，其中58同城占据分类信息和服务内容广度优势，安居客、房天下等传统垂直网站传统广告效应突出，贝壳找房、我爱我家凭借品牌优势和服务闭环同样成为流量聚合高地。
图源：TalkingData
线下则是B端资源的整合，根据保利投顾研究院《2017年全国存量房市场白皮书》以及各公司官网最新数据，全国存量房经纪行业的分化持续加剧，第一梯队与其他梯队之间的差距不断拉大；
图源：保利投顾研究院
在新房代理层面，随着主流房企全国化布局的完成以及销售渠道的完善，对传统代理公司的依赖逐渐降低，同时传统代理模式区域深耕能力不足，渠道绑定和客户黏性弱化决定了竞争力的下降。
“目前，有三股势力正在进入这个行业，分别是互联网资本、开发商和银行。”
图源：Unsplash
景晖智库首席经济学家、湘楚朝晖集团董事长兼总裁胡景晖表示，腾讯已经占据58同城、贝壳上市和京东三个赛道，就在贝壳找房刚刚递交招股书不久，阿里与宜居达成合作，杀入新房销售领域，将成立由阿里控股的合资公司，第一期计划投入50亿元。
据胡景晖透露，恒大目前也在买中介公司，需要更多的线下和人力，银行则需要获得金融的场景和渠道。
因为市场足够大，所以各家都能在大盘子中分一杯羹。知名地产分析师严跃进认为，如果金融能给相应的支持和便利，消费者买房的性价比就会很高，作为平台吸引力会更大，“平台只是一个工具，想要做大做强，消费者最终看的是价格和服务。”
作者／IT时报记者 李丹琦
编辑／挨踢妹
排版／黄建
图片／IT时报、Unsplash、贝壳找房、蓝鲸房产、保利投顾研究院、保利投顾研究院
来源／《IT时报》公众号vittimes
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