融创的快慢哲学

慌慌张张，匆匆忙忙。人走路的速度跟所在的城市是否繁荣成正比，看那些越大城市的人走路越快，都不知道在忙着去干什么，反正就是很忙。在看那些小点的三四线城市就相对好点，至少可以看到零星的人可以慢悠悠的逛着，不慌不忙的多好。

慢慢长大，也懂得一些道理。知道可能有的人走快是有要紧的事。可是还是不能理解，为什么不能慢一点走？毕竟，你总是能到达目的地的。

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文 | 地产八卦女

1^st

规模大跃进，一直都是每年的地产主旋律。保利要重回前三，泰禾要冲击2000亿，就连刚破百亿的大发地产也要冲击3000亿。而碧桂园一家，2018年上半年就飚了4000亿（实际是4125亿），再次点燃地产大佬们的热血激情。上百家房企都在千亿之路上冲刺，即使是稍有实力的开发商，也都使出浑身解数，抢食剩宴。

由此，在这种情况下，融创在2017年实现销售3600亿、名列行业第四的大好情况下，2018年融创宣布全年目标为4500亿，比2017年再增长25%。

而据半年报显示，实际上，融创整体合同销售额同比增长76%至1915.3亿元，权益合同销售金额同比增加83.7%至1378亿元；营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；有息债务整体下降95亿，手握账面现金高达874.2亿……

不得不说，无论从哪份数据看，融创都进入了一个企业所拥有的最好的时候。尤其是星子了解到，融创的土地储备规模已达2.31亿平米，总货值3.29 万亿，其中超过92%位于供求关系健康的一二线及环一线城市，而这其中的70%都是通过收并购合作获得，并且平均成本只有4470元/平米。2018年上半年，融创通过合作模式获得的土地综合成本更是降低到了3620元/平米。

我们可以想象，一家拥有3.29万亿货值的企业，一年4500亿的销售目标，其实并不难。事实上，截至今年前7月，融创已完成合同销售额达到了2254亿元，完成全年销售任务的50%以上。按照地产行业“越到年底势头越猛”的销售传统而言，融创完成销售目标绝对不成问题。

而令我好奇的是，当外界普遍看好融创2018年销售额能达到6000亿的时候，融创为什么制定了4500亿的销售目标呢？

对于这个疑问，其实融创董事会主席孙宏斌，已经在半年会上给出了答案：融创在16年的时候就有两个判断，第一，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，会把消费预期改变，第二，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。

而正是在这两个判断下面，融创选择了保留实力式的稳健增长。目前，融创已经基本不在公开市场拿地，毕竟宏观调控政策短期内不放松，购买预期肯定会发生变化。融创在这个阶段，会很小心谨慎地把融创做安全。在这两年里，融创的现金流越来越好，销债比一直保持在1.1-1.2的区间，就算是耗费几百亿收购了万达的项目，融创的负债率仍然持续下降，现金流也仍然非常安全（持有现金高达872亿）。

而从这里我们也可以看出，融创并非是传统意义上的高杠杆高负债式增长。说到底，房地产是政策市，孙宏斌也早已学会了顺应大势。融创，已经是一个娴熟于掌控快慢的变化节奏的成熟稳健型企业了。

2^nd

除了刚才说的在运营上“掌控快慢、稳健运营”外，融创在另一个产品端上，也保持了同样掌控快慢的高度控盘水平。

为什么这么说呢？前两天我发过一篇文章，《这一条产品线的诞生，意味着融创已远离那个十字路口》，文章里说了，融创作为一个稳健增长的公司，根本原因是背地里愿意为产品花时间。

说实话，融创能在短短十余年内，研发包括“壹号院系”、“桃花源系”、“府系”、“桃源系”、“九府系”等如此多知名的产品线，说明了其产品研发进度之“快”；尤其是在收购绿城前后，虽然融创最终没有成功并购绿城，但是，借助于这一次契机，融创吸收了一大批绿城最顶尖的设计和工程人才，大大提升了融创的产品力。自此之后，融创开始成为业内第一家拥有“豪宅高周转”实力的规模型房企。

然而从研发细节来看，融创的研发进度快，分明来源于对于客户、市场甚至建筑文化上的“慢”。以九府系研发为例，融创为保持项目在传统园林文化方面的原汁原味，融创九府研发团队近年来深度考察了21座宫殿王府、33座南北古典园林、87幅宋代山水画，从故宫、恭王府到雍和宫，从颐和园、拙政园到残粒园、锄经园，从千里江山图、汉宫春晓图到江山秋色图，历经3年近100次顶层设计会、650余张手绘推导、1380次材料试样、6740余人需求调研，只为了将中国传统建筑文化吃透。而这样做出来的产品，规划设计中处处体现出对客户的理解，如私密性和安全性、园林景观、会所等实现了10%以上的产品溢价，且销售速度不会受影响，甚至更快。

▲成都融创九棠府里的九府廊架

由此，从这方面看，融创的年度销售额增长如此快速，表面看是销售团队的热血，本质上其实是产品力的慢；融创研发进度如此快速，表面看是对市场项目的理解和借鉴，本质上是对客户和建筑文化的深研，是一次真正的厚积薄发。

如此，一个稳健增长的公司，根本原因是背地里愿意为产品花时间。

3^rd

除了懂得运营和产品上的“快慢之道”，融创之所以能够在短短十余年内，积累将近3.29万亿货值，还有一个重要原因：懂得合作上的“快慢”。

说实话，融创算得上是第一家依靠并购实现规模扩张的房企了。从并购绿城、佳兆业开始，融创先后完成了对重庆中渝置地、武汉美联地产、西安天朗、深圳莱蒙国际、融科智地、海航地产等众多地产企业的并购或项目收购，并投资乐视，收购万达13座文旅城……

然而，融创并非是单纯意义上的“吞并”。事实上，融创更喜欢谈“生意”谈“合作”。孙宏斌并购绿城的时候就说，“其实这是生意，我们的合作说不上谁帮谁。”

而如果把融创的合作细节放大，我们会看到，融创其实是一家并购得并不算快的公司。因为每年都有超过千家房企寻求合作，但融创却只挑选了在企业文化、经营理念、利润分配上有默契、能够开诚布公说清楚主导权的公司去合作。如果是1:1股权合作模式，股权结构对等，就需要开诚布公提前明确各自权责。例如与金茂合作，双方都想争取主动权，开诚布公加上务实的态度，基于共同理念和目标，才得以进展。

在这一方面，孙宏斌说：“我理解的合作精神，一是合作一定要双赢，一方合适的合作长不了；二是合作一定要算大账不算小账，大小账一起算算不清；三是不管多大问题全放桌面上直接说，一定能解决；四是求同存异，两口子也不能全一致。”

由此，融创精心建立了合作方评价机制。开诚布公，联合发展，融创并购合作的快速发展，实质上是精心挑选、慢慢挑选了合作方。

4^th

也许，快的前后必然有慢在如影随形。他们是硬币的AB面。步伐太快了，总有意外的跟头让你慢下来。而失败的经验慢慢堆积起来，又构筑了快速向上的台阶。

由此，融创“快”的背后，其实是“慢”。

君子与其练达，不若朴鲁；与其曲谨，不若疏狂。已过知天命之年的孙宏斌，虽然为融创树立了一个“地产神话”的形象，然而却暗地里为他的融创，赋予了理想与笃定的“慢”属性。

或许，你我都不懂融创，千万不要被融创那做事风风火火有执行力的团队蒙蔽。毕竟，融创的慢，你看不到。

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