金融机构给房企的融资,变成了风投;
员工跟投房企的项目,也变成了风投。
这,便是我们当今的地产“风投”时代。
来源:地产八卦女
1st
金融机构风投房企(融资)
据同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示,2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。
这意味着,房企融资遭遇断崖式下跌,只有基本面非常优秀的房企或项目,才能通过资金的“风投”筛选。
以往那种大水漫灌、有求必应式的融资,已经过去了。
这样的局面,源于今年5月,银保监会下发“23号文”。在这份文件里,要求严格管理银行及信托对开发商的融资,信托、海外债、银行贷款等监管新政频出,房企融资压力不断增大。
为此,即便是地产商按时还贷,金融机构仍然挑肥拣瘦,只给少数百强房企设置白名单,就像是vc、pe 挑选好的股权项目一样。
比如中信银行旗下某家分行,除了之前已有合作关系的房企,已经有2个月没有给白名单之外的地产公司,提供任何融资!
再比如遭遇7月黑天鹅的新城,早在前几个月,平安银行就将新城移除授信白名单,并拒绝为新城控股提供新增融资支持。如今,新城控股不得不出售项目度日。在其最新的8月经营简报里,新城首次整月未拿地,这意味着新城已经彻底停止扩张。
而其他的房企,为了在这时代活下去,不得不冒险,发行高利率债券续命腾挪。例如7月11日,大发地产拟发于2021年到期的1.8亿美元优先票据,融资利率12.875%;泰禾集团发行4亿美元债券,票面利率15%,几乎创下中国地产商公开融资利率新高。
说实话,如此高的利率,再加上金融资本只出钱不干活,房企说白了,就是为金融资本打工。而地产商冒着如此高利率风险去做项目,比起VC,不遑多让。
2nd
员工风投项目(跟投)
除了资金紧缩、不断出台打压房地产的政策等外部风险外,在当下,跟投接力不上的内部风险,也在不断闪现。
今年6月,在万科股东大会上,总裁祝九胜称:“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中接近30家,都出现跟不动的情况,我们不是唯一一家。现实情况是,没有那么多现金流可以跟。”
而在过去,跟投机制作为房企做大规模的神兵利器,发挥了巨大作用。房地产老板们发现,以前公司是依靠自己单干,现在可以拉着员工一起当合伙人,加快周转、提升业绩、留住人才、缓解融资压力等等好处,实在妙不可言。
例如,根据中梁内部人士透露,2018年,中梁全集团累计跟投立项项目388个,跟投金额84.8亿、跟投本金18.5亿。按照1:3的地货比、再加上业内正常的2.5倍资金杠杆,跟投资金已经撬动了600多亿的货值,大大缓解了中梁的融资压力。
然而,跟投的江湖,进去容易出来难。由于很多房企急于扩大规模,而员工并没有很多钱去投入到耗资巨大的房地产项目工程里去,所以,为了完成跟投任务,很多房企员工选择找公司或其他地方借钱、抵押自有房产等手段去跟投。如中梁要求4倍杠杆跟投、金辉要求3倍杠杆,融信更离谱,居然要求高管20倍杠杆跟投。
而跟投作为一个房企的融资手段,有两个非常明显的缺点:
一,跟投项目的结算周期大都很漫长。
在业内,有不少的房企至今没有制定跟投退出机制;另外一些房企虽然规定了退出启动时点,比如项目公司全部地上可售面积的销售率达到90%,但要达到这个时点仍然需要2-3年。而员工,很有可能干不到3年就离职了。
也正是因为如此,至今,已有不少已离职的前员工与老东家闹起了财务纠纷,甚至打起了官司。
二,跟投项目大都带有杠杆,且在公司的要求下,很多员工不得不加杠杆。
从法律上来说,每个人的“理财自由”是与生俱来的,任何组织或个人都不得干涉。然而在地产界,“鼓励加杠杆的强制跟投”成了主流,很多员工一来到公司,不仅没赚到钱,反而要给公司倒贴。
对此,跟投的一些人到了一定级别不愿升职,因为级别越高强制跟投就会越多,反而工资奖金还没有跟投多。
▲2018年,某房企跟投通知指出:逾期跟投的区域总裁,将无法获得工资和所有奖金;而其他人,则无法获得奖金;如果逾期一周,则将面临离开工作岗位和被开除的窘境。
当强制跟投成为高管遴选的标准,这意味着房地产以前靠手和脑子吃饭已经没落,工作内容标准化的年代,谁能上位不再是“才能”,而是“财能”了。
而加杠杆,更是让员工不得不掏空家底去冒险。一方面,很多员工只愿意跟投一二线的优质项目,三四线高风险项目往往属于强制跟投。另一方面,杠杆不是白加的,如果跟投项目的收益低于杠杆利率,则意味着加杠杆的部分收益为亏。
说实话,在如今的房地产市场,房企减杠杆都已成为潮流,而让员工跟投加杠杆,无异于让员工火中取栗。
此前员工踊跃、看似毫无风险的跟投,也变性成了“风投”。
而房地产,无论是金融机构、房企还是员工,也都从三年前的“疯投时代”,统统迈进了“风投时代”。
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