疫情原因,国内外楼市和经济都受到很大影响,大家纷纷采取自救措施。
如房企推出网络看房,尽最大努力吸取客户信息;
政府频繁出台调控政策(如海南、衡阳、苏州、陕西等),在限价、封顶销售和土拍政策上给予房企优惠,等等。
但是,在这些动作里,最具有风向标意义的,还得看北上广深四大一线城市。
俗话说上行,下效,存乎中,形于外,无论是房企网上卖房还是政府推出楼市优惠政策,在北上广深四大风向标城市中,北京肯定是排在第一位的;在这些动作中,土拍所传递的信号,也是最明确的。
由此,全国楼市看北京,北京楼市看土拍。
4月2日,北京土拍,虽然是以底价成交了三宗地块,但是土地市场成交情况不同主要与地块本身的属性有关,并不意味着北京土拍市场降温了。
而现在,仔细回放上述几场土拍,我们会发现,除了昌平东小口镇的两块地,其他的出让地块均不再有价格管制。
这也就意味着,北京限价已经悄悄放开。
也正是因为如此,绿城才敢于耗费100多亿资金,大胆在北京高溢价拿地。因为限价放开,绿城依靠产品力突出重围的想象空间就打开了。
说实话,看到北京不限价的地块越来越多,很多人都在心里打上了一个急切的问号:北京楼市的春天,真的要来了?
而当前的北京,确实也处于一个非常微妙的特殊时期。
宏观上:
第一,除开2019年初的“小阳春”之外,北京楼市已经凉了差不多快3、4年了,按照之前大家公认的一线城市三年一个周期来看的话,新一轮上涨已经箭在弦上。
第二,据央行17日早间公告称,为对冲央行逆回购到期等因素的影响,维护银行体系流动性合理充裕,2月17日人民银行开展了2000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元7天期逆回购操作。MLF操作中标利率为3.15%,较前次下降10个基点。
有意思的是,2019年11月5日,央行也通过1年期中期借贷便利(MLF)“中标利率”的方式进行“变相降息”,这是继9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点之后,两个月内央行的第二次出手;2020年1月6日,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元。
第三,2019年以来,国内GDP增速持续下滑,已经从2019年初的6.4降低到6。再加上此次疫情影响,很多人预计2020年一季度的gdp增长只有3%左右。
因此,从保经济、稳增长的角度看,地产“夜壶”,也有被再次拿出来的冲动。
第四,三年来,北京房价整体从高位回落了10%左右,部分板块回落了15%,个别板块甚至下跌了20%。
而环顾四周,深圳的二手房价已经超过北京,至今还在上升趋势中,厦门、广州步步紧逼,南京、杭州全面破3万,就连苏州都一度膨胀到喊出:凭啥我不能比上海贵?
回过头来再看北京,全国最大的洼地,突然变成了北上。
微观上:
第一,买房人方面,三年来,积压的购房人越来越多,大家钱包也越来越鼓。而且,三年了,有人的小孩该上学了,小孩还没上学的,至少肚子里也有小孩了。所以,这大人不急,孩子也该着急了。
第二,卖房人方面,年底了,开发商要冲刺年度销售目标回笼资金,因此新房折扣力度不小。二手房上,有些房东急于出售房子回家过个踏实年,或者卖房救公司,不然老板娘可能就要跟人跑了,时不时就来个挥泪大甩卖。
综上,无论是从宏观还是微观,还是从土拍限价松动的程度来看,北京楼市似乎都有启动的迹象。
03
那么究竟是不是这样呢?
世间纷纷扰扰,信息亦假亦真,但大道至简。星子认为,其实影响国内楼市、决定房价最核心也是最重要的三个要素不外乎:供需,货币,政策。
供需是基本面。它决定了房价涨跌的基础,任何脱离了供需的讨论,都是耍流氓。如果不相信,你去问问早年投资重庆的那几批人,他们一定会拉着你的手一把鼻涕一把泪地告诉你,自助餐一样无限量、24小时全天候供应的重庆房子,把所有人都吃伤了,吃吐了。
上面这张图,是最近4年北京楼市的土地供应量,由于北方的房子从拿地到销售,周期平均在1.5年左右,所以,2019年上市的房子,大部分是2017年和2018年上半年拿地建设的。2020年上市的房子,大部分是2018年和2019年上半年拿地建设的。
从土地成交来看,2017年2018年土地供应不算太紧张,加起来比2015年2016年还要多一些。因此供应端的矛盾,短期内还是不太突出。
有人说限价房土地成交不少,挤压了商品房。对也不对,限价房一样是有效供应,虽然成交没有那么火爆,日光月光的,但是也不差,很多资金有限的人购买限价房去了,自然也就解决了一部分需求。
从购房需求人口来看,地球人都知道,2017年,2018年,2019年,北京常驻人口都是减少的,2020年受疫情影响,应该也不例外。但这不是重点,因为目前北京实行的是严格的5年社保才能购房的政策。所以应该看2015年,2016年的人口增减情况。
从上面的图可以看出,和2010年2011年一年就是大几十万的人口增量相比, 2015年2016年的购房人口压力,不是小,是小太多了。
因此,从常驻人口增量也可以看出,为什么2015年2016年那两年房价突燃串升那么猛,基本接近一倍的涨幅?
一个重要的原因就是,2010年北京常驻人口足足增加了102万,2011年又是57万,这两年160万的潜在购房人,集中在2015年2016年达到了五年社保购房资格,可以说购房需求完全井喷。
需求端井喷,但是供应端一样老牛拉马车。所以,当时面临严重的供需矛盾,不大涨,真天理不容了。
2020年的时候,2015年进入北京的人将有购房资格,而2015年北京常驻人口只增加了19万,相较于2010年的102万,还不到五分之一。
有人说为啥不看看户籍人口?户籍人口增加一个就实打实立马增加一个购买力啊。
如果你看到户籍人口的数量和趋势的话,可能会更沮丧。
第一,由于北京很早就开始就严格控制人口,所以对于户口这张蓝票票,拽的很紧。基本一年就在十几二十万,最高峰的2011年,也就21万,相较于百万级别的常驻人口增长,这真不算主力。
同时,从大趋势来看,还在进一步收紧,逐年下降,从2017年开始,户籍人口甚至负增长了。
因此,从需求端而言,2020年,并非北京楼市的大年。
04
那么货币端呢?
在楼市里,货币是动力源。货币供应的多少,直接决定着房价的涨跌。可以这样说,货币之水的深浅,决定着房地产这条大船水位线的高低。
我们就看一个数,M2,也就是广义货币供应量,这个数是最能反映全社会资金面的,对楼市影响也最大。
上图是历年来M2的总量和增量。可以看到,M2一直在增加,从2009年的60万亿来到2019年10月末的194万亿,到年底预计为196万亿。十年间货币总量增长3.2倍。
如果你再算算目前北京的房价和2009年北京的房价比,其实大约也就在3.5倍左右。所以,正如上面所说,房子还是十年前那套房子,甚至更老一点,更丑一点。
但是,你大娘还是你大娘,可你手里的纸币却已经不是十年前的那张纸币了。
如果我没记错的话,十几年前100元上面是四个老爷爷,现在100元上面,只有一个老爷爷了吧?
如果进一步分析可以看出,M2十年间增长了3倍多,但是平均到每年下来,并不是匀速的,而是有的年份增长快,有的年份增长慢。
比如2009年增长高达27.6%,2010年是20%。这两年为啥这么快?四万亿啊亲。而2014年的时候只有10.9%,到2017年,2018年,2019年(预测数据),则降到了个位数。
再看看房价变化呢?简直对应的是不要不要的。
2009年2010年M2连续两年增幅超过20%,北京楼市迎来四万亿之后的翻倍上涨。
之后M2增速逐年放缓,到2014年增速降低到10.9%,相较于2009年的高点跌幅达到三分之二,反映到楼市上就是北京市场2014年冷到了极点。
翻过来2015年2016年,M2增速来了个大反转,快速止跌反弹,达到13.9%和12.1%。结果就是楼市再度引爆,大家都很清楚了,北京房价在高位实现了难度极大的接近翻倍的涨幅。
这难度,不亚于给幻影战斗机空中加油。
而到了2017年,2018年,2019年,M2增速连续3年在个位数低位运行,北京的房价,随之进入下行期。
因此,通过M2的历年增速变化情况,可以明显得出,货币的放水速度,直接决定了房价的涨跌。正如我们前面所说,货币是房价涨跌的动力源,货币之水的深浅,决定了房地产这条船水位线的高低。
所以,从货币供应的角度来看,北京房价要再次启动,必定需要货币在后面大力支援,至少M2的增速要达到两位数以上才行。
目前,从货币端来看,北京楼市回暖是可能的,大涨是不会的。
05
最后是政策端。
前面我们说了,目前国内的经济模式是马克思主义政治经济学指导下的市场经济。因此,在研究经济基本面和基本规律的同时,我们还必须从宏观调控的角度多方考虑。
具体到楼市上,就是调控政策的松紧问题。
从四大一线城市目前的调控政策上看,北京无论在那个方面,几乎都是最严的。社保5年限购,非普首套贷款比例40%,二套80%,等等,不一一列举,大家都清楚。
虽然疫情严峻,但从目前的情况看,北京限购限贷等关键性政策还是没有放松的迹象。毕竟北京,是中国城市的“老大”,全国可都盯着呢。
当然,北京楼市放松土拍限价,已经起到了一定的风向标作用。敏感的城市,如苏州,还是察觉到北京已经在吹风了。
06
记性好的人可能还都记得,前些年两会上的“有恒产者有恒心”,直接把北京楼市推向了顶峰。
随后,从2016年开启的“房住不炒”各项政策,又把北京楼市带入冰封时代。
因此,当下北京的楼市,是敏感期、特殊期、混沌期。为了对抗疫情,为了延续经济,稍微吹吹暖风可以,接下来怎么走,还得看推迟的大会。
毕竟在我国,事儿来了,先会很淡定。后面事儿大了,GDP扛不住了,就会慌张了。
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