城市更新贷款审查

一、授信方案怎么写？
授信主体：**城市更新有限公司（项目的实施主体）
贷款品种：固定资产贷款
授信用途：如：**片区/地块城市更新项目，其中*亿元用于该项目一级开发阶段，*亿元用于该项目二级开发阶段。
担保方式：全部授信由**公司提供连带责任保证担保，在二级开发阶段放款时/项目用地在具备抵押条件时追加项目用地/在建工程抵押。
期限：期限*年（宽限期*年），其中二级开发阶段期限*年（宽限期*年）。一般不超过15年。
还款方案：还款按以下方案同时执行，按时间孰先原则：（1）申请人宽限期不还本。运营期第1年还款*亿元，第2年还款*亿元。（2）进入二级开发销售阶段按照销售回款的*%提取保证金，销售回款进度达到*%时结清银行贷款。
封闭管理措施：
1、借款人须在我行开立唯一销售回款/运营收入监管账户，要求项目销售回款/运营收入全部归集该账户监管，除用于项目合理的成本运营支出外不得挪作他用。
2、纯销售类项目应按比例提取还款保证金（保证金提取比例不低于下述计算结果：贷款金额/（项目销售收入*70%）），原则上销售回款进度达到70%时应结清贷款。
其他要求：
项目退出机制为，若借款人出现无法继续进行二级开发的情形，包括但不限于借款人未能竞得土地使用权、国有土地使用权未能办至借款人名下等，应立即无条件一次性偿还全部融资本息。
二、行业分类怎么选？
一般情况下，城市更新贷款一级开发阶段行业投向选择“N7990其他土地管理服务”，二级开发阶段行业投向选择“K7090其他房地产业”。
二级开发阶段纳入房地产贷款管理，对于不纳入房地产贷款的项目，建议取得当地监管部门书面同意意见。
N7990其他土地管理服务是指：土地交易服务、土地储备管理及其他未列明的土地管理服务。
包括下列其他土地管理服务活动：土地交易服务；土地储备管理服务；土地批后监管服务；土地市场监测与监管服务；土地利用咨询服务；其他土地管理服务。
三、项目公司像空壳，能否无视？
项目公司的主要任务是负责**城区范围内拆迁、土地平整和安置房建设等工作，由于涉及安置房建设，因此需具备一定的房地产开发相应资质。
若自身不具备相应的房地产开发资质，一般情况下，项目公司通过与具备相应房地产开发资质的公司会开展股权收购或构建其他控制关系，使其将来拥有能够完成保障房建设相关任务的能力。
如果项目公司仅具备一级开发的能力而无一二级联动的能力，项目公司太弱。
重点关注：项目公司营业执照中的经营范围中是否包含建筑物拆除作业、房地产开发经营等方面。
四、授信上报材料有哪些？
城市更新贷款授信材料
序号
类型
材料名称
审批机构
主要内容或目的
1
项目所在地城市更新政策或管理办法
关于加快推进城市更新工作的实施意见
人民政府办公室
城市更新贷款以项目销售收入作为还款来源
2
立项手续
项目备案证
发改委
确定项目权利主体资格；地点；总投资；建设内容
3
政策部门审批文件
关于**城市更新项目实施主体及方案有关事项专题会议纪要
人民政府办公室
明确**城市更新项目实施主体及方案等事项
4
规划手续
《关于同意《**地块城市更新项目地块控制性详细规划》的批复》
自然资源和规划局
原则同意《**地块城市更新项目地块控制性详细规划》，规划土地性质为**用地，如商住混合用地等。
5
规划手续
控制性用地规划图
自然资源和规划局
规划土地性质为**用地。如：住宅用地等
6
规划手续
关于**城市更新项目单元规划的批复
自然资源和规划局
同意**城市更新项目的单元规划
7
环评手续
《关于**地块城市更新项目环评的情况说明》
生态环境局
明确项目是否需要报批环评报告（根据环境保护部函（环函[2010]250号）文，拆迁活动不应纳入建设项目环境影响评价管理）；对于拆迁活动完成后实施的建设项目是否取得环评批复
8
政策部门审批文件
《房屋征收决定公告及安置补偿方案》
人民政府办公室
拆迁范围；拆迁面积；拆迁期限；补偿方式和标准
9
无房地产开发资质情况下
股权收购协议等
收购方和被收购方股东
同意在**阶段将**公司（拥有房地产开发资质）的股权进行转让，以使得收购方达到实际控制目的
五、监管政策中，要避免踩哪些雷？
（一）二级开发阶段：
需关注，项目公司自身预计是否能够完成土地款的缴清、房地产开发资质的取得、项目四证的取得等。
（二）用途合规性需确保：
1、融资仅限用于支付拆除重建类城市更新项目拆迁阶段拆迁费用、货币补偿款、临时安置费用、平整费、回迁安置房建设资金、借款利息支出和公共服务设施建设资金，以及后续项目开发建设等合理资金需求，包括置换用于上述用途合规借款的贷款。
2、融资不得直接或间接用于借款人缴交土地出让金、支付土地购置费用、进行股权投资、进入证券期货市场等，且不得绕道通过信托机构用于土地储备项目。不得用于并购融资。
（三）细节要求：
住建部[2021]63号文件规定的相关要求如下：
1、城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。即：拆除面积/总建筑面积＞20%。
2、城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。即：建筑面积（计容面积）/拆除面积＞2。
3、城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。即查阅会议纪要等政策文件确定。