30%的房贷将违约？大机会来了！

▏ ◎北美掘金（ID：NA_Gold） | 黄永明

▎本期看点

有经济学家预测，如果美国的疫情持续到今年夏天的话，房贷的违约率可能高达30%。这意味着什么？对于房地产投资者来讲，这其实意味着我们面前摆了一个巨大的机会。如何能够抓住这个机会？今天我跟大家讲一个绝大多数人没有听说过、绝大多数人不理解的方向。

/ 以实战经验传授北美房地产投资的策略 /

第 199 期：defaulted notes.

出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）

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我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。

我想你很可能已经看到新闻了，就是过去几个星期当中，美国申请失业保险理赔的人数量达到了历史新高。历史上从来没有这么高过。

那么这是一个多米诺骨牌。当人们失业的话，下一步带来很多的问题。其中一个就是房贷违约。因为很多人他是靠paycheck to paycheck生活的——靠每个月拿工资或者是那种小时工按小时领薪水的，一旦当他的薪水断了以后，接下来的问题就是他的房贷还不上了。房贷还不上的话，那么下一个环节是银行会遇到问题，银行收不上来贷款，会对银行产生一个连锁性的反应。

这个连锁反应是什么，一会我再解释。我首先想要讲一下对于投资者来讲，这当中的机会在哪里。

如果银行它遇到很多的贷款人还不上这些钱的时候，你作为投资者是可以去跟银行谈一件事情，就是把note（期票）买过来。期票是什么，我们之前已经解释过很多次了，就是借贷的时候签的一个借条，我们讲叫note。这个note是在银行的手上，实际上这个借条是可以买卖的，所以你能够跟银行谈一个很低的折扣把这个借条买过来。买过来以后，你再去做一个我们讲叫说short sale，再把房产卖出去，或者你把note卖出去也可以，通常来讲你有这样的两种撤出的方式。

好，可能说得比较快，我们稍微来理一理。

我们用一个具体的数字来看一下。比如说，一个房子的房贷有20万美元，现在业主他还不上了，你找到银行说我愿意把note买过来，两折。

也就是说以4万美元的价格买过来以后，你有两种选择。

要么你是做一个short sale，指的是这个房子的售价低于他欠的贷款的金额。比方说刚才咱们说欠20万，你现在能不能以15万、16万把这个房子卖出去？对于买家来讲，他会觉得是划算的，因为他以很低的一个价格把这个房子给买到了；对于你来讲，也是划算的，因为你只花了4万美元把note就给给买过来了，而这个房子卖了十几万。

另外一种方式，是你把note转手再卖掉，卖给下一个投资者。因为你拿的价格足够低，所以你可以加价卖给下一个投资者。

可能讲到这里，大家最大的一个疑问：银行它为什么愿意干这个事儿？银行它自己不会去卖这些地产吗？为什么要用这么低的价格把note卖给你？

我们要理解几件事情。

第一，银行是非常不愿意也是非常不擅长处理房地产的。银行是一个金融机构，银行不是一个房地产公司，它不是干房地产的，所以你让银行手上拿很多的房地产，其实它是没办法去处理的，没有这个能力，没有意愿。

第二，我问你一个问题：假设说我今天从你那借了80块钱，我给你两个选项，第一，明天我还你100块，我铁定还你100块；第二，是你等一年，我还你200块。我问你，你选哪一种？当然有些人可能说我有耐心，我等一年我拿200块，但是很多人他是愿意明天就拿100块的。

同样的心理，对于银行来讲，愿意花很长的时间去解决坏账，还是说我明天就能够即便损失一些，但是我能够收一部分钱回来？有一部分银行是愿意这样做的。我们不能说百分之百所有的银行你去跟它谈，都能够谈个两折，但是你知道美国有多少家金融机构吗？银行有6,800家，信用社有5,700家，加在一起是12,500家。这么多的机构，你去找他们谈，那总有它愿意低价卖给你的，你买到就赚到了。

另外，介绍一个概念，当这些金融机构它要去放贷的时候，它首先要在美联储那边押一笔钱，叫做借贷储备金。一般来讲，当它在美联储押一美元的时候，它能够贷出来10美元。然后，这10美元拿去放贷，可能收你5%、6%、7%的利息；如果是信用卡的话，利率可能高达20%以上。这就是银行是怎么赚钱的。

如果说像刚才咱们举的例子当中，有一笔20万美元的房贷现在坏了。对于银行来讲，它会涉及到另外一个概念，叫做贷款亏损储备金。如果20万银行认为收不回来了，这个时候银行要从它在美联储那儿的借贷储备金当中拿出来3~8倍的金额放在亏损储备金当中。我假说就是5倍，好，20万乘以5是100万，需要拿出来100万美元放在亏损储备金当中。拿出来100万美元，就意味着银行没有办法从美联储拿到1,000万美元的额度出来放贷。

我不知道你有没有听明白我的意思。也就是说，当银行面临一个20万美元的还不上的房贷的时候，可能会损失掉1,000万美元的放贷的能力，而1000万美元会给它带来5%、6%、7%，甚至更高的利息。

对于银行来讲，哪一个损失更少一些，哪一个成本更低一些？很可能成本更低的方式就是一个低价把note卖给你。这从经济上来说是更划算的，是一个更理性的选择。并不是银行傻就以低价卖给你，而是哪一个从经济上是成立的，就做哪一个选择。

所以这就是今天跟大家介绍的note投资的一个方向、一个策略。一般来讲，你要去找那些小一些的银行，小一些的金融机构去谈这个事情。甚至于说有些银行还不太理解这个事情，处理得不多，所以你还需要去教育银行，那也就意味着这当中的机会是很多的。

好，今天这个话题我们就聊到这里。请持续关注北美掘金公众号，我会继续在不确定性非常大的时期，持续地跟大家分享新的进展，以及如何抓住时代机遇。

我是北美掘金黄永明，咱们下次再见。

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