售楼广告是否构成商品房买卖合同的内容？

案例

     某公司售楼广告载明其开发的住宅楼“享2000元/㎡精装修”、“送2000元/㎡一线品牌精装修”，李某看到该广告并实地看房后，购买了房屋一套。商品房买卖合同约定：单价9903.5元/㎡，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。出卖人对装饰材料及品牌、设备标准及装修内容具有最终选择的决定权，并有权根据实际情况进行调整（但不应低于相同的档次和价格）。双方均认可以实际交付现状为准。合同附件四第五项约定：“出卖人提供的效果图、售楼书、售楼广告、样板房，均不作为商品房交接验收依据。”对于合同附件四第五项约定，在签订合同时，某公司并未提示李某注意。李某收房后，认为其房屋的装饰、设备标准未达到广告宣传的2000元/㎡，要求某公司赔偿装饰差价。某公司称，合同已经载明售楼广告不属于合同内容，不同意赔偿。双方协商未果，李某诉至法院请求判决某公司赔偿其装饰差价39109.91元。本案中售楼广告构成合同的内容吗？

权威观点

售楼广告的内容具体明确，属于要约而非要约邀请，构成商品房买卖合同的内容。虽然商品房买卖合同附件载明售楼广告不作为商品房交接验收依据，但该约定为格式条款，商品房销售者未履行提示说明义务，对房屋买受人不发生法律效力。商品房销售者应依约履行义务，其交付的房屋未达到售楼广告载明的2000元/㎡的装修标准，应承担违约责任。

法官解读

（一）关于售楼广告的性质。

根据《中华人民共和国民法典》第四百七十三条的规定，在一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但若商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。要约是希望与他人订立合同的意思表示，在要约中会载明交易的商品、价格等具体情况。要约邀请是希望他人向自己发出订立合同的意思表示，内容不具体不明确。出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。某公司在销售广告中明确载明“享2000元/㎡的精装修”，该广告说明内容具体确定，2000元/㎡相对涉案房屋单价9903.5元/㎡占比较大，可以认定对涉案合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。

（二）关于合同约定售楼广告不作为交房依据的效力。

案涉合同附件四第五项约定售楼广告不作为商品房交接验收依据，该条款是商品房销售者为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款的规定，采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。售楼广告载明买受人可享受2000元/㎡精装修，这对房屋价格的确定有重大影响，直接关系着李某是否选择购买房屋。案涉合同附件四第五项约定免除了某公司按照售楼广告赠送2000元/㎡精装修的责任，与买受人李某有重大利害关系。李某基于对售楼广告的信赖而与某公司进行交易，某公司在签订合同时对与售楼广告内容不一致且免除其责任的条款应履行提示和说明义务，否则，购房者可以主张该条款不成为合同内容，该约定对购房者不产生约束力。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百七十三条　要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。

第四百九十六条　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

特别提醒

商业广告内容具体明确的，构成合同的内容。

 作者|吴玉萍    责任编辑|马悦   策划审核|龚雪林