第三方在管面积及物管收入分别同比增长30.8%、378.8%。
距离上市方才一个半月,宋都服务交出登陆资本市场以来的首份财报。尽管疫情黑天鹅带来诸多不确定性,但宋都服务仍能保持各项核心指标的稳中有进。
财报数据显示,2020年宋都服务实现收入2.57亿元,较2019年的2.23亿元增长15.4%;剔除上市开支及税后影响,该年经调整净收益为4710万元,较2019年的4170万元上升12.9%;由于经营活动现金净流入的增长,于2020年末现金及现金等价物达到1.93亿元,较去年同期的1.38亿元同比增加39.7%。与此同时,宋都服务物管规模也有可观的提升,其中在管面积增长39%至820万平、合约面积达到1130万平。
多项指标向好,毛利率升至30.3%
2020年宋都服务继续抒写“小而美”的故事,收入规模进一步扩张、盈利能力有所增强。
从收入构成来看,宋都服务将其业务划分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及其他业务四个分部,各项表现又不尽相同。其中,物业管理服务和非业主增值服务双双增长破30%,该年收入分别达到1.28亿元及6910万元,分别贡献总收入的49.9%及26.9%;社区增值服务实现收入4250万元,约占总收入的16.6%;其他业务是指酒店业务和长租公寓业务,因受疫情影响收入下滑至1690万元,贡献率为6.6%。
宋都服务收入结构(来源:2020年年报)
与营收相一致,2020年宋都服务盈利能力呈现积极变化。该年其实现毛利7790万元,较2019年同期的6490万元增长20%,领先于营收的增长。尤为一提的是,2020年宋都服务的毛利率达到30.3%,较2019年毛利率29.2%上升1.1个百分点。
宋都服务将其毛利率的整体提升归因于社区增值服务毛利率的提升,这又是由业务结构变动导致。在其他分部毛利率维持平稳的同时,社区增值服务毛利率由2019年的40.6%上升12.5个百分点至2020年的53.1%。
得益于相对强劲的业务增长,宋都服务亦能维持令人满意的财务状况。截至2020年12月31日,其流动资产为2.53亿元,较2019年末的1.85亿元增加36.6%;短期偿债空间进一步增厚,流动比例由2019年底的1.44倍增至2020年的1.54倍。
外拓持续发力,第三方物管收入增幅379%
作为浙江省物管行业享负盛名的综合物业管理服务供应商,宋都服务在中国物业管理服务行业拥有逾二十年经验。根据中指院的数据,按物业管理综合实力计,宋都服务于2017-2020年分别位列「中国物业服务百强企业」的第81、第71、第65及第56名,实现排名的阶梯式跳跃。
截至2020年末,宋都服务已在中国的17个城市设有9间附属公司及18间分公司(当中大部分位于浙江省),向46项物业(包括27项住宅物业及19线非住宅物业)提供物业管理服,其中非住宅物业于报告期内的物业管理收入为4308.8万元,占同期总收入比重的33.6%。
通常,房企系物业公司都会存在不同程度的关联方依赖,宋都服务亦曾因为过高的关联收入比为人担忧。本着「扩大规模、立足主业、走向市场」的理念,2020年宋都服务积极拓展业务管理半径,期内新增上海、绍兴、昆山、贵港、台州及柳州六家分公司,并于吉林及宁波两地新设立附属公司;还与订立酒店、教育园区等管理项目相关的协议,多元化业务收入基础。
坚定稳步扩大管理面积经营目标的同时,宋都服务也在积极开展第三方项目外拓,降低关连方比例,多种渠道实现规模增长。如在以往,宋都服务依托宋都基业集团的长期合作业务,获得非业主增值服务项目,2020年则自第三方物业开发商处获得5个新项目。
基于其在降低关联方交易方面的努力,2020年宋都服务从第三方获得的在管面积由2019年的260万平米增至2020年的340万平米,同比增长30.8%;第三方收入增长更为明显,期内其向第三方开发的物业提供物管服务产生的收入达3830万元,较2019年的800万元增加378.8%。
宋都服务项目来源情况(来源:2020年年报)
在宋都服务的未来规划中,其还拟于长三角地区透过多种渠道扩充业务规模、增加市场份额及扩大地理分布,这无疑需要大量资金的支持。值得一提的是,此前IPO宋都服务募资金额1.33亿元,其中就有48%拟用于收购及投资,这部分资金尚处于未动用状况,届时或将派上用场。
迎接政策东风,未来社区助力品牌与价值提升
疫情之下物管行业的价值凸显,由此激发的社区增值服务成为新的蓝海。
2021年1月5日,住建部等10部门联合印发 《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》 ,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求同时,还鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。
殊不知,宋都服务早已驶入这一洪流之中。其于2019年通过参与杭州市江干区未来社区试点计划,管理江干区采荷街道36个老旧小区,成为全国第一批24个未来社区城市服务商之一;还与行业协会共同撰写城市服务白皮书,在城市服务领域绝对走在全国前列。
为表彰宋都服务在城市未来社区建设的贡献,2020年宋都服务获得政府街道办事处「金牌管家」及「战役先锋」荣誉,并被亿翰智库及嘉和家业物业服务研究院评为「2020年中国物业企业城市服务项目五强」。
宋都服务志在打造多元化的生活服务场景,以此满足住户生活需求,科技赋能是其一大努力方向。2020年其建成后台集中控制中心,实现模块升级及人员优化,从而提高运营管理效率;并与一间软件开发公司合作,开发建设生活服务应用程序,将后台集中控制中心与线上平台相结合,以此升级各类增值服务管理系统和增加服务内容。
据东方证券统计,从2019年物管行业开始进入房地产竣工大周期, 预计2019年-2022年潜在的商品房平均竣工面积可达14亿平方米,未来几年规模仍将持续快速增长。毫无疑问,物管行业仍处于景气度上升时期,基础服务叠加增值服务,这将是一个数万亿级别的赛道,并且存在翻倍的空间。
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