近年来，受到人口结构变化、住房消费观念和政策支持等因素的影响，中国住房租赁市场正加速进入机构化运营的时代。随着租赁住房需求的增长、资产流动性的增强以及规模化发展的趋势，长租公寓市场将成为未来中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。结合我国目前长租公寓发展情况，机构化的长租公寓从管理模式的角度可分为集中式和分散式，同时从物业持有的角度可分为轻资产模式和重资产模式。本文拟从前述两个维度对长租公寓的运营模式进行简要梳理，同时着墨于轻重资产模式的对比，以期对长租公寓的行业痛点、重点问题进一步解构并探寻解决问题的方法。
一、长租公寓行业概述（一）长租公寓行业背景
我国长租公寓行业自上世纪九十年代末期初步形成，至今已有超过二十年的历史。先后经历了萌芽期、淘汰期、系统运营期、快速发展期、加速发展期等五个阶段：
阶段
时间
发展状况
萌芽起步期
2003年以前
在改革开放政策实施之前，我国施行计划经济体制，住房供给制度以福利分房为主，住房租赁以公房出租为主；
1978年，中国政府正式启动住房市场化体制改革，市场化住房租赁开始出现。
探索期
2003-2013年
2003年，中国加入世界贸易组织，大量外资企业带动外企工作人员租住需求，多个长租公寓品牌出现（早期入局企业代表：链家、我爱我家）；
在这一阶段，市场化、商品化住房得到快速发展。但住房租赁市场发展较为缓慢，仍以政府保障性租房、个人出租等市场自发式发展为主，传统的住房租赁中介与互联网住房租赁平台为市场主流。但同时，也有大量企业倒闭、被合并。
快速发展期
2014-2018
2014年，国务院发改委印发的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出了“租售并举”的概念，促进了住房租赁市场的发展，打开了租赁市场的新局面；
2015年国务院出台《关于加快发展生活性服务性行业，促进消费集中升级的指导意见》，将长租公寓定性为生活性服务行业，并给予政策支持，长租公寓行业初步成型；
2016年部分房地产开发企业和住房租赁企业通过新建、改建方式，发展了一些宿舍型、公寓型租赁住房；
2017年后，国家多次发布相关利好政策，华润置地等“国家队”入局，国内首单长租公寓REITs正式获准发行；
2018年政府工作报告提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；
在这一阶段，大资本、大地产商纷纷涌入，行业迎来快速发展期，头部企业抢夺房源市场。
调整规范期
2019至今
2019年开始，在住房租赁监管趋严趋势下，部分长租公寓品牌出现经营问题，如出现“爆雷”“租金贷”和“甲醛超标”等负面消息，行业面临洗牌和调整。同时，头部企业逐渐形成品牌效应，资质较差的中小企业淘汰出清；
2020年，“十四五规划”推出一系列政策，加快“租购并举”、推出REITS加快保障性租赁住房建设，推动了租赁住房市场规范健康发展；
2021年1月15日，《国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》正式发布，为长租公寓成为最早的公募REITs发行领域打下了基础；
2022年，我国住房租赁市场发展明显提速，在政策支持下，行业服务运营企业乘风探索，在融资创新、品牌建设、业务拓展等方面新动作不断。当年，新冠疫情得到有效控制，重点城市的市场租赁需求正在逐步恢复；
进入2023年，国家层面连续出台了多项地产行业利好政策，其中亦涉及租赁住房领域，如2月央行及银保监就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》向公众征求意见，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展；同时证监会对REITs项目发行相关工作做出了进一步规范；在公共租赁住房方面也将继续实施优惠政策等，我们可以期待长期租赁住房市场将发展得更加成熟。
（二）长租公寓的定义及特点
2016年以来，部分房地产开发企业和住房租赁企业通过新建、改建方式，发展了一些宿舍型、公寓型租赁住房。但由于国家层面对宿舍型、公寓型租赁住房适用的标准不明确，导致地方相关部门缺乏审批依据或对审批的把握尺度不一，特别是“商改租”“工改租”等非居住房屋改建为集中式租赁住房的项目，审批往往无法受理，这一问题很大程度上制约了宿舍型、公寓型租赁住房的供应规模和健康发展。为此，住建部于2021年5月27日发布了《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，该文件对集中式租赁住房进行了分类，同时在工程建设标准方面为集中式租赁住房设计、施工、验收等提供了依据。根据住建部《通知》的定义，集中式租赁住房是指具备一定规模、实行整体运营并集中管理、用于出租的居住性用房，长租公寓从法律上定义即属于集中式租赁住房。
具体而言，长租公寓是指产权集中、租期长、由公寓机构统一运营管理，并提供最基础服务的市场化租赁型公寓。其服务主要为公共区域的维护，并强调设施共享，如公共厨房、健身房、会客区和其他娱乐设施等的共享。本文中所提及的长租公寓均指此类集中式长租公寓。相对于短租公寓，在传统租赁市场上，长租公寓的租赁时间一般为一年或以上租期。与短租民宿相比，长租公寓租期稳定，更容易形成标准化服务与管理，更能满足租户长期稳定的租住需求。按照长租公寓的品质和租金从低到高将长租公寓排序，行业可大致分为：廉租房、散户出租、品牌公寓、服务式酒店公寓等。此外根据不同物业的股东背景、持有形式、物业形态不同，也可分为不同的类型。
（三）长租公寓的类型
分类依据
类型
主要企业
资本来源
国资背景
国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。部分地方的租赁用地出让方明确要求仅国有企业参与，国资平台一般是开发企业背景的重资产平台，且具有当地属性。某种程度上，这些平台还担负一部分社会保障职能。
社会资本
其他非国有企业发起，各类长租公寓服务平台。
股东背景
开发企业
开发企业通过拿地或利用自持（改造）存量物业，或租赁外部房源发展的平台，如万科、龙湖、旭辉、招商、金地等。
经纪机构
依托房地产服务企业背景建设的长租平台，包括依托二手中介企业的自如寓、相寓；或依托一手中介企业的红璞公寓等。
酒店
城家、窝趣、缤润亚朵是具有酒店背景的长租公寓企业代表。
其他
股东不具备特殊背景的长租公寓品牌商，如魔方公寓、新派等。
物业持有
轻资产
企业通过与房主签订租赁合同，获得房屋的经营权、使用权等权利，但不实际持有房屋所有权，不享受地产与房产的价值增值。因租赁合同期限较短，一般为3～5年，企业较难对租赁房屋实施较大的装修改造，对外租赁的提价空间较小。
重资产
企业通过开发、购买等方式自持房产，装修后投入运营的经营方式。
管理模式
集中式
企业通过建设开发、出资购置或租赁包租的方式获得整栋楼宇或整体数层的房产，经过统一装修后对外经营。
分散式
企业通过购置或租赁从多个房主处获得房产，来开展对外租赁经营。
二、典型的运营模式——根据管理模式的不同：集中式与分散式（一）集中式长租公寓
1. 盈利及运营模式
集中式长租公寓是行业目前主流类型，但因进入门槛相对较高，项目获取难度更大，导致其目前规模远不如分散式。集中式的长租公寓更便于管理，并且通过提供健身房、餐厅等设施服务构建社群，增加顾客黏性，同时还为顾客提供专业的物业管理服务，赚取其他额外收益，且租金收入稳定，违约现象更少。对于集中式出租的项目，较为整体、宽裕的物理空间为公寓的运营提供了广阔的场地，在满足居住需求的基础上，还设有了商家入驻、娱乐休闲、共享社交的区域，迎合了市场对租赁式公寓的期盼。
集中式长租公寓的运营模式首先是集中运营，即事先选择目标,目标的选择通常是商业、工业楼或者住宅，其次是集中对房屋进行设计、改造、装修，再配备统一的租后服务。在装修工程中，集中式长租公寓会根据客户的需求对房屋进行分割,并进行软件硬件的安装，这与传统的长租公寓相比，设备齐全服务周到,客户也会有更多的选择。在租后服务中，集中式长租公寓不仅提供保洁、维修、健身房等统一服务，还为客户提供个性化服务。
2. 优势
这种出租服务模式适用于年轻群体中对生活品质有一定要求的客户，因其在提供标准化优质服务的同时、在实现社交功能等方面也具有很大的优势：
(1) 在房源获取与出租上，集中式长租公寓房源以商业的酒店式公寓或工业改造房为主,也有部分来自原有快捷酒店的改造，房源本身或有了较好的隔间或分段，或比较方便做出隔间。在出租方式上,一般都整间整套出租，房间之间相互影响较小；
(2) 在服务方面，由于整栋或整层进行管理，通常可以利用公共空间提供公共服务,包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办社区活动等（高端公寓则公共服务更为高端，比如泳池、会客厅、酒廊等）；
(3) 在市场方面，存在高端服务式公寓如雅诗阁，但更多地是面向年轻客户的中端产品，他们热爱社交、喜好现代生活方式，集中式公寓所提供的公共空间、社交环境、家政保洁等服务正中其需求；
3. 在资金运作上，长租公寓企业可选择自行持有，也可对外租赁。自行持有的即可通过设置不动产投资基金等方式进行运营，以避免自持资金导致沉淀过大的风险。劣势集中式长租公寓多在交通便利、环境良好的优质地段，整栋楼宇往往需求旺盛而价格高昂，无论是购置成本还是租赁成本，对于低利润的长租公寓行业，都是不小的挑战。
（二）分散式长租公寓
1. 盈利及运营模式
分散式长租公寓是指运营企业主要通过签订3年以上的长租合同从各个房东手中获取闲散房源，呈现为点状分布于不同地段、不同楼宇的房屋资源。在具体运作上，运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造和服务，产品层次较为丰富。前期的投资规模较小，后期可以通过租金分期等方式提前收回房租，形成滚雪球式扩张，因此对企业资金实力要求不高。
2. 优劣势
分散式长租公寓的优点在于房源容易获取，租赁方式较为灵活，能够按照不同企业和顾客的需求签订合同；而缺点在于房源分散，难以形成公共空间，因此提供给租客的公共服务也相对较少，同时管理难度大，房型多样导致风格难以统一，装修成本较高。
（三）集中式与分散式长租公寓的对比
集中式长租公寓是相对于分散式长租公寓而言的，两种模式在行业发展中各有优劣，主要体现于如下几个方面：
1. 资产增值效率：集中式长租公寓一般是整体收购或整体租赁，可以统一管理发挥协同，产生溢价，对于商办物业、工业厂房等都具有提升资产价值的作用。分散式长租公寓中个人房源较多，则有利于个人房东获益。
2. 改造运作能力：集中式长租公寓因为涉及旧楼的收购改造，一定程度上相当于一个小型开发商，对于楼宇要有充分的理解,相比之下，分散式长租公寓不存在这种情况，改造难度较低。
3. 管理能力：集中式长租公寓因为房源集中，人员配比不高，服务半径小，管理难度也相对较低；分散式长租公寓异常分散,服务半径大，增加人员则提高成本,减少人员则管理低效且存在管理漏洞。
4. 房源多样化：集中式则房型相对单一,租客合适房源较少；分散式长租公寓的产品层次更为丰富，租客选择多，市场容量也相对较大。
5. 房源位置：集中式的物业性质决定了大多数房源处于相对偏远的位置；分散式的物业性质决定了位置的灵活性，例如地铁沿线、商业配套丰富、生活便利的区域。
6. 盈利特点：集中式前期投资规模大，回收期长，但后期回报利润较高；而分散式前期投资规模小，回收期较短，后期可通过租金分期等方式提前收回房租进行滚雪球式扩张。
三、典型的运营模式——根据物业持有形态的不同：轻、重资产模式集中式的长租公寓又分为轻资产模式和重资产模式，由于物业持有形态的不同，又决定了各自的特点。
（一）轻资产模式
1. 运营模式及特点
轻资产集中式长租公寓是指企业通过租赁或接受委管的方式，对项目进行运营管理，具体又分为如下几个子模式：
(1) 托管模式：即房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻，同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上；
(2) 加盟模式：长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可复制的模式，寻求加盟合作伙伴，快速复制经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率；
(3) 互联网+模式：以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，一切以满足租住的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。
相比于分散式和重资产的模式不同，轻资产集中式长租公寓运营模式为 B2B2C&B，资产持有者一般为企业，并通过平台将公寓租给租户或者企业。主要运营者不仅有大型房企，还有一些中介企业，例如自如并购贝壳，涉足集中式长租公寓领域。
轻资产集中式的长租公寓结合了分散式和重资产的优势，具备进入门槛适中，前期资金投入不大等优势。鉴于租赁关系的不确定性，企业运营管理公寓项目的自主性也受到一定限制。由于不需要租赁企业前期的高额投入，故降低对外租金价格，广泛推广项目和市场，快速回笼资金与收入，是轻资产运营模式下的首选之道。轻资产运营既适合企业租赁整栋楼宇，又适合零散租赁归集房产。但是由于长租公寓发展并不成熟，相关的租赁土地并不能完全满足市场的需求，因此轻资产集中式长租公寓规模介于分散式和重资产之间。随着自持土地的增多以及竣工，未来轻资产模式的长租公寓或将替代分散式成为主流。
2. 轻资产模式运营法律风险——新派公寓“踩雷”事件
据新派公寓出具的《关于新派公寓新国展店承租遭遇不公平待遇并被强制停水停电全过程记录说明》和相关报道，新派公寓在得到北京市顺义区天竺镇政府出具的《关于天禧大厦产业发展意见的复函》（以下简称“《复函》”）批准天竺镇天竺大街12号院天禧大厦（以下简称“天禧大厦”）2栋楼宇用于酒店经营的前提下，于2016年5月与原产权方北京九州隆华投资管理有限公司（以下简称“九州隆华”）委托的北京腾信科技孵化器有限公司签署《租赁合同书》，租赁期限为12.5年（2016年5月1日至2028年11月30）。运营过程中，运营商新派公寓耗费五六千万元装修费用打造此项目。然而，在装修完毕后不久，却得知物业被查封，原产权方九州隆华因债务纠纷，物业被强制拍卖给新业主北京帝景房地产有限公司，引发了后续租赁合同纠纷。
此次“踩雷事件”绝非偶然，它反映出的是长租公寓轻资产运营模式背后潜存的“集体性”风险——底层资产瑕疵及租赁合同履行风险，进而影响住房租赁市场稳定及后续在资本市场的发展，需要重点关注的法律风险如下：
(1) 底层资产产权不清晰
目前我国房地产市场普遍存在大批产权不清晰、产权关系错综复杂的物业。结合集体建设用地等底层资产，一方面对长租公寓发展提供巨大市场空间，同时也带来部分产权与用地性质未明确的问题，以及由此引发的合同签订不规范，建筑、消防验收规范不清晰，水电办理流程不清楚等问题。一旦底层资产出现纠纷，则有可能影响该资产上租赁合同或管理合同继续履行。另外，目前市场上投入改建长租公寓的物业原先以办公、商业属性居多，此类物业抵押较为频繁，部分项目还存在大业主、小业主等多个产权方并存的情况，如果存在抵押在先租赁在后等则有可能影响底层资产稳定性。而长租公寓行业处于起步初期，各方争相进入市场跑马圈地而有可能忽略掉底层资产的瑕疵，此次新派公寓“踩雷”事件也反映出运营商经验不足、着急做大进而影响到对项目的风险评估。
(2) 合同履约风险
除前述底层资产瑕疵外，即使运营商与产权清晰的物业业主签署了规范的租赁合同，由于轻资产运营商并不持有物业，一旦业主方，尤其是分散式运营中众多小业主，因为各种原因不愿意继续履行租赁合同，采取前文所述的断水断电或其他恶意干扰房屋正常租赁的行为，即使运营商后续通过法律途径维护自身合法权益，但现实中漫长的司法程序对轻资产的运营商而言并非最经济有效的途径，甚至可能直接影响到长租公寓的长远发展。另外，通过受托管理提供服务的运营商也存在极大不确定性，业主方作为委托人可以随时解除委托合同，即使运营商与业主之间签订的委托协议约定了委托关系不可撤销，但在业主拒绝继续履行协议的情况下，运营商也仅能事后追究业主的违约责任。
在商业契约精神有待提高的大环境下，无论轻资产运营商选择哪种业务模式，对标的资产的产权及合作方相关情况进行充分的尽调是保障自身权益的前提，在租赁签约或接受委托前，必须反复核查标的物业上是否存在权利瑕疵，前往当地房地产产权交易中心或政府相关主管部门调查标的物业是否存在抵押或查封或其他权利限制情形，而不能单凭某政府“红头文件”或内部复函等即确认标的资产的权属。如果确有瑕疵，则须进一步考虑经营方式和双方业务合作模式，以便在商务上充分考量并维护自身合法权益，同时增加业主方违约成本，切实维护租赁方或受托方权益才是题中之义。
（二）重资产模式
1. 运营模式及特点
重资产集中式长租公寓是指企业通过独立开发或整栋收购的方式，对项目统一规划、标准化装修，并进行运营管理，类似于传统商业地产的运作模式，本质上是 B2B&C 的模式。企业是出租物业的持有者，通过将物业出租于租户或者与公司达成战略合作，作为公司的员工宿舍。这种模式能够有效利用开发企业土拍过程中获得的自持租赁用地，通过打造长租公寓品牌创造更高的收益。还有一部分项目由于政府限价，审批的预售证价格不及预期，通过打造成长租公寓来赚取租金收益并获得资产价值的增值。
这种模式一般以房地产企业参与为主，例如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓，而微领地等企业在该领域也同样表现出色。这种模式对企业的资金实力要求较高，企业虽承担了较高的建设成本、购置成本或高昂的财务成本，但享受了公寓业态下房屋作为资产本身的增值。在公寓运营过程中，企业无需承担租赁或使用费用，也无需担心轻资产模式下不可控的房主行为及与房主的纠纷，具有较强的自主运营权。企业也并不愿意主动去做，因此重资产集中式的长租公寓规模发展相对较慢。
2. 重资产模式运营风险
重资产经营倾向于一次性获取整栋楼宇或整体数层的房产，较适用结合集中性模式开展运营但面临着成本高、建设周期长、租赁用地不足等问题，这将对运营商形成较大的现金流及利润空间的压力，长时间的持有更加剧了不稳定性，存在资金难以回收的风险。
（三）轻、重资产模式的区别
轻资产模式
重资产模式
盈利模式
租金差价、服务收入、赚取管理费
租金及服务收入、资产增值
优势
上下游易维护，违约率低
前期资金投入不高
规模扩张速度较快
易于管理，仅服务租户
集中管理，运营效率和质量高
劣势
合适的项目资源有限
前期投入大、扩张速度慢
长期持有沉淀企业现金流
机遇
市场空间足，政策支持度高，增加租赁用地，融资渠道逐渐完善
四、优质长租公寓运营模式例举标杆企业
类型
房屋来源
运营模式
收入来源
核心竞争力
万科泊寓
房地产开发商旗下
自持物业
【轻重兼顾】
重资产模式：
①收购项目自行开发：收购土地或在建工程,投资建设,并负责运营管理；
②收购现有物业：收购市场现有物业资产（住宅、酒店、商业、公寓、综合体）；
轻资产模式：
①收购现有物业使用权：主要面向集体建设用地上开发建设的项目,通过长租约方式间接持有该项目的长期使用权；
②租地合作开发：主要面向集体建设用地或划拨用地，与土地方或者关联方合作,负责开发建设,并享有项目长期经营收益的合理部分。
重资产模式：
资产增值
轻资产模式：
租金差价
集团自持物业房源充足，具有成熟的开发链条，资金由集团筹集具有成本控制优势
魔方公寓
创业类
整体租赁
【集中式】
寻找整栋闲置物业，然后进行标准化的装修并改造成服务式公寓出租给个人
租金、管理费及增值服务费用
打造“公寓+服务”的生态圈扩大服务半径，整合第三方优质资源，提升用户体验度，以此提高租金溢价能力
首创置业
国有企业
自持物业：存量项目改造升级、新获集体用地建设
【集中式】
主要瞄准集体土地建设规模化长租公寓
租金、资产增值、基金平台
具有获取土地资源的能力、强大的资金优势、通过承接城市人才公寓计划获取客群
链家自如
中介机构旗下
分散租赁：与个人房东签订合同
【分散式】
通过线上平台和线下团队相互配合的模式开展业务，从分散的房屋业主手中获取闲置房资源，进行统一装修后出租给个人
租金差、装修投资溢价、家政服务、客户积累及融资收益
强大的线上平台催生了客户与房源的获取能力、产品的多样与全面
微领地青年社区
外资背景
自持物业：存量项目改造升级、新获集体用地建设
公司于2020年完成战略转型，由“中资产模式”向“重资产模式”全面转型，转型后将打造“募、投、建、管、退”全产业链条闭环为一体的住房租赁资产管理公司
租金、资产增值
依托上海十多年租赁服务经验，在上海地区具有地域优势，且目前已经完成A轮融资，资金充足。
五、重资产模式运营过程法律风险分析及建议（一）运营方与承租人
就重资产模式长租公寓而言，部分长租公寓是由公寓所有者开发之后自行组建运营团队进行运营，但更多情况下是由具有丰富经验的运营服务商通过资产托管或承包公寓等方式进行运营管理。以阳光城为例，其与寓见合作，阳光城提供房源，标准化运营和项目管理则由寓见负责——包括售前咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等服务。但无论运营管理的团队是否资产持有人，在实践过程中，运营方作为出租人，可能与承租人之间存在以下法律问题：
1. 承租人拖欠租金
由于资本的大幅进入，特别是对于重资产模式运营方，前期资产获取过程投入资金巨大，造成长租公寓房源成本上升，同时因为运营方对公寓装修的高标准要求，导致长租公寓的租金水平一直水涨船高。长租公寓具有资金回报率低的特点，通过资产证券化等方式进行融资而非日常收取租金是运营方投入运营长租公寓的主要盈利点，但租金能够稳定持续回收是长租公寓运营最基本的要求，也是进行资产证券化的基础要求。而承租人拖欠租金及其他费用是长租公寓运营中的主要风险之一，实际中往往发生承租人无正当理由拖欠租金、管理费、水电费或其他费用的现象，影响了运营方的租金收益，造成不必要的困扰。
因此，运营方在长租公寓运营过程中首先应建立一套完整的租金等费用催缴制度流程及机制，完善租赁合同对于租金支付时间及欠租违约责任的约定，对于恶意欠租的，应及时发出书面通知催促，必要时采取停水停电措施约束，如承租人缴纳的押金无法充分覆盖欠租数额的，应及时解除租赁合同，并通过诉讼的方式追缴租金及追究违约责任。
2. 承租人对公寓的装修
(1) 对承租人装修权利的限制
长租公寓与普通租赁住房的一项主要差别在于，长租公寓着力满足年轻客户群体的住房需求，致力于让客户获得高品质、个性化的居住体验，因此在公寓的前期装修、改造以及后期的维护方面往往投入较大成本。基于实际使用的需求，承租人在入住之后可能希望对房屋进行装饰装修，但。如果允许承租人根据自身需要对公寓进行装修、改造甚至破坏物业结构及附属设施、设备，既会加快公寓物业本身的折旧价值，也会影响长租公寓整体稳定、和谐的管理秩序，甚至威胁长租公寓的结构安全。因此，运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定，约束此类装修改造行为，建议运营方在与承租人签订房屋租赁合同时对承租人的装修加以限制，参考条款如下：
（不允许进一步装修的）未经甲方（即运营方）书面同意，乙方（即承租人）不得擅自对租赁房屋进行装饰、装修、扩、加、拆、改建等。若乙方擅自进行以上行为的，有关费用由乙方负责；同时，甲方要求恢复原貌或者赔偿损失的，由乙方负责。
（允许进一步装修的）乙方（即承租人）不得对承租单元私自进行装修。若乙方有特殊装修需求的，可在本合同签订前与甲方（即运营方）协商，经甲方书面同意后由甲方统一进行装修并交付乙方使用，产生的所有费用和逾期交房的责任由乙方自行承担。若乙方擅自装修的，甲方可责令乙方停止并恢复承租单元原状，对承租单元及附属设施、设备造成损失的，乙方应向甲方予以赔偿。
(2) 装饰装修物及装饰装修费用的处理
对于装饰装修物及装饰装修费用的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，应基于出租人是否同意来进行具体分析：
承租人未经出租人同意装饰装修的，承租人应负担因装饰装修产生的费用，出租人也有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失；
承租人经出租人同意装饰装修的，一般来说，在租赁期间届满时，承租人不可请求出租人补偿附合装饰装修费用；而对装饰装修物的处理可以细分为以下情形：
租赁合同状态
装饰装修物状态
未形成附合
已形成附合
租赁合同无效
出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
租赁期间届满或者合同解除
除当事人另有约定外，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
双方没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
需注意的是，在“租赁期间届满或者合同解除”情形之下，上述规定适用的前提均是“双方没有约定”。因此，建议运营方在拟订租赁合同前充分考虑装饰装修的问题并在合同中明确加以约定，以获得主动权。
3. 承租人对公寓的转租
目前长租公寓主要在一线城市兴起，主要是一线城市的房屋租赁需求旺盛，伴随着毕业季、开学季、求职季等高峰期，城市房屋租赁需求集中释放，供应紧张，进而引起租金上涨。受到长租公寓租金高额利益的驱使，社会上不少投资客直接或间接通过承租大量公寓后进而转租，以获取租金差价，这种行为直接推动了租赁市场租金的大肆上涨，破坏了租赁市场的秩序。因此，运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定，约束非法转租或通过分租、共同使用、提供第三方使用等非自用行为，并加强对承租行为的履约监控，及时有效遏制非法转租行为。
(1) 租赁期限与转租需求
从租赁期限来看，普通租赁住房多为六个月到两年，时间较短；长租公寓重在“长租”，以北京万科翡翠书院为例，房子最短租期为十年，每十年重新签约。从现有政策文件来看，租赁期限应为3年～20年。
“不得低于3年”：根据住房和城乡建设部2017年发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》：“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。”北京市2017年发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》也作出了类似规定。
“不得超过20年”：根据《民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
然而，与较长租赁期限相对应的，是部分承租人的较高流动性与不稳定性。在长租公寓的目标客户群体中，部分承租人可能具有购房的经济实力，但出于购房意愿或条件限制等原因，选择以长租公寓代替购房，满足长期居住所需；但也有部分承租人是因为暂时欠缺购房能力或者无法确定在某一城市长期居住，而选择长租公寓缓解经济压力。对后者客户群体来说，较长租赁期限可能成为阻碍其承租长租公寓的原因之一。但同时也应考虑到，如果运营方对承租人的转租行为缺乏有效的管理与控制，可能会给公寓的安全性、稳定性以及品牌声誉等带来负面影响。此时，对于转租的相关设置就显得尤为重要。
(2) 对转租条款设置的建议
根据相关法律规定，可以归纳出以下要点：
A. 承租人需经出租人书面同意后才可转租，否则出租人有权解除租赁合同，并要求承租人赔偿损失；
B. 出租人合同解除权的限制：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，不得以承租人未经同意为由请求解除合同或者主张转租合同无效；
C. 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。
因此，建议运营方在与承租人签订房屋租赁合同时对承租人的转租行为加以限制，参考条款如下：
未征得甲方（即运营方）书面同意，乙方（即承租人）不得擅自将房屋转租（包括：群租、部分转租、变相转租）、转让或转借给第三方使用。否则乙方即构成违约，甲方有权立即解除合同，乙方立即按正常使用后的状态返还房屋并清退第三方，由此造成的任何损失均由乙方承担，同时甲方有权要求乙方承担一切由于乙方原因给甲方造成的法律责任。
征得甲方书面同意转租的，转租终止期不得超过原乙方的租赁期限。
在实际操作中，若承租人未经运营方同意擅自转租的，运营方应在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，并及时解除租赁合同。若承租人并未按照合同约定返还房屋并清退第三方，运营方有权要求第三方返还房屋。
4. 承租人其他履约瑕疵
(1) 承租人违反用途使用房屋
长租公寓的房屋使用功能和用途仅限于自住，如果任由承租人将房屋另作他用，例如用于商业经营开设店铺、作为企业办公地点等，或不合理使用房屋，例如在房屋内存放违禁品、从事违法犯罪活动等，不仅不利于维护公寓整体的管理秩序，造成长租公寓严重的安全隐患，而且将严重损害长租公寓本身良好的品牌和影响力，影响长租公寓品牌的长远发展。因此，运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定，并加强对承租行为的监督和管理，采取责令改正、制止、报告有关主管部门等有效措施，维护长租公寓的正常居住生活秩序。
(2) 承租人擅自占用公共区域或消防通道
根据《消防法》的规定，任何单位和个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距，不得堵塞消防通道。承租人负有合理使用公寓内公共设施设备的义务，并应按照法律规定维护消防通道的通畅，同时作为物业使用人，应维护和处理良好的邻里关系。实践中因相邻物业使用人侵占公共区域堆放私人物品，造成邻里纠纷的现象不在少数，也有因物业使用人侵占、堵塞公共消防通道、消防出入口等情形导致火灾事故发生的现象，因此运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定，并加强对承租行为的监督和管理，采取责令改正、制止、报告有关主管部门等有效措施，维护长租公寓的正常居住生活秩序，以及长租公寓的品牌经营形象。
(3) 承租人非法占用房屋，拒绝腾退
实践中住户在租赁期满或合同提前终止后拒绝腾退的案例比比皆是。承租人合法占有租赁房屋的前提是其与运营方租赁合同关系的存续。如果租赁期满或租赁合同提前终止，承租人负有腾退房屋的义务，如承租人拒不腾退的，运营方将无法另行出租，影响租金收益。因此运营方在长租公寓过程中应完善租赁合同约定，明确租赁期满或合同提前终止后的强行腾退条款，必要时采取停水停电措施，并在强制清退的过程中严格按照合同约定操作，留存相应的证据。
（二）运营方与其他第三方
从我们实际服务的经验来看，运营管理过程中涉及的合同类型比较广泛。在房屋改建、改造阶段，涉及设计协议、施工合同等工程类合同，还有家具采购合同、空调销售及安装合同等采购类合同；房屋改建、改造完成之后对外出租阶段，除与承租人签订的房屋租赁合同之外，可能主要涉及租赁代理合同、保安服务合同、保洁服务合同、在线运营系统使用协议等各种服务类合同。
1. 租赁代理的佣金支付条件设置
在运营过程中，部分运营方会将一些服务进行“外包”，例如将房屋租赁事宜委托给租赁代理，由租赁代理开展具体宣传事宜并向运营方推荐潜在租户，运营方根据其推荐成功的租户数量向其支付佣金。此时，“推荐成功”的标准设置非常关键。如仅设置为“运营方与该租户签订《房屋租赁合同》”，未对租户后续履约的行为作出约定，则无法判断推荐租户的履约能力与意愿，也可能发生租赁代理与第三人进行串通以骗取佣金的行为。
因此，建议明确“推荐成功”的标准，适度增加佣金支付的前提条件，示例条款如下：
运营方向租赁代理支付佣金的前提条件为：租赁代理向租户推荐本项目，并成功实现租户租赁某单元，以下条件均已满足：
1) 运营方与该租户签署了《房屋租赁合同》；
2) 租户已按照合同约定完成接房手续；
3) 租户已按照合同约定支付首期承租费（一般为三个月的租金）及履约保证金。
2. 运营方是否可以随时解除租赁代理合同？
运营方与租赁代理之间就房屋租赁事项签订的合同，从性质上来看属于委托合同。委托关系基于双方之间的信任而建立，因此委托合同双方都享有任意解除权。根据《民法典》第九百三十三条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”因此，虽然运营方有权随时解除租赁代理合同，但应注意以下方面：
(1) 建议在合同中约定租赁代理应当达成的业绩指标，如“租赁进度预期指标”，未能达成指标一定比例的，运营方有权单方解除合同且不承担任何赔偿责任；
(2) 建议在解除合同之前，与租赁代理进行协商；若无法协商解决的，可以通过正式书面通知的方式解除合同。
3. 物业管理公司管理不当行为
为了建立和维护长租公寓良好有序的管理秩序和环境，运营方可以委托具有丰富管理经验的物业公司为长租公寓提供物业管理服务。但是，如果发生聘请的物业公司不具有相应的服务能力、服务水平差、对物业费标准有异议等情形，可能影响物业公司提供服务的质量，甚至在运营管理过程中作出一些不当的管理行为，例如管理不作为导致承租人遭受人身财产损失；擅自进入承租人租赁房屋或进入房屋从事维修工作时行为不当，造成承租人人身财产损失；擅自签收承租人发出的书面文件导致在未来诉讼中运营方处于不利地位；未经许可采取强制停水、停电、停气措施；在租赁期满或合同提前终止时拒绝为承租人放行，导致由此扩大的损失由运营方承担等，而由于物业公司为运营方直接聘请，承租人可能会要求运营方对其损失承担赔偿责任。
因此，运营方在委托物业公司时应注意对物业公司有无相应能力进行考察，并完善物业管理合同约定，明确物业公司禁止行为及相应的违约责任，同时明确运营方追责的权利，并建立相应的考核机制，对于服务不合格的物业公司及时清退，同时可以向当地主管部门如街道办、社区工作站、行政管理部门等报告物业公司的违法违规行为，要求对物业公司的违规行为进行处理。
综上所述，长租公寓的稳定有序发展离不开运营方日积月累的持续努力。而长租公寓的运营方在运营管理的过程中需要与各方主体（包括业主、承租人、物业管理公司、服务或商品供应商等）签订多种类型的合同，可能面临不同方面的法律风险。因此，长租公寓的运营方在运营过程中应始终重视法律风险的防控，以最大限度地降低风险，保护自身合法权益。
六、挑战与机遇
（一）资产价值过高——充分了解市场需求，在非核心区寻找机会
对于大部分重资产运营商而言，存量改造成为了进入国内长租公寓投资市场的主流模式。但是，国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于运营商的预期，导致运营商最后不得不无奈放弃收购。
但此类机遇不应局限在核心区，其实在非核心商务区、产业园区附近都存在合适的投资机会。这些区域形成了产业聚集的规模效应，吸引了大批的优质企业，从而引入大量高薪人才。通过精准的定位与良好的运营，这些公寓项目往往能获得理想的出租率和租金收入。此外，国内租赁市场主要客群呈年轻化趋势，职业选择更多元化，办公地点更灵活。这类客群往往追求项目品质、设计和通达性，而非项目的绝对核心城区位置。
（二）土地/资源获取难——发挥比较优势，实现合作共赢
国内长租公寓市场的参与者都各有优势，但也面临着不同的挑战：对于国企和开发商来说，他们得益于政府对长租公寓市场的大力扶持，这类投资者拥有获取土地的天然优势。但相当一部分的开发商因资金原因导致其独立运营长租公寓能力有限，这也成为其扩大规模的潜在障碍，但2023年2月，中央行及银保监已经发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》征求意见稿（下称“征求意见稿”），将充分保障金融领域对住房租赁市场的支持，包括加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度、创新团体批量购买租赁住房信贷产品、支持发放住房租赁经营性贷款、增强金融机构住房租赁贷款投放能力、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域等等，紧接着上海市等地方也陆续发布了相关利好政策。因此对缺乏前期资金的重资产模式住房租赁运营商而言，目前是入市或扩张的良机而从征求意见稿也可以看出，国家层面重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。即更加鼓励重资产运营模式的发展，更期盼以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，因此对轻资产运营商，或可以考虑利用自身拥有的丰富管理经营经验，通过收购改建或自建方式转型部分或全部向重资产模式转型，适应政策导向，以达成规模化、集约化经营，提升运营水平并降低运营成本，实践中，我们可以看到包括自如、微领地在内的轻资产运营商已经拥有了大量自持物业并在向重资产模式方向发展。
（三）资金流动性低，退出困难——寻求中短期退出路径及盈利模式
国内长租公寓投资市场目前仍处于较为初期的发展阶段，市场缺乏能够帮助投资人判断资本化率并具有真正参考意义的退出案例。就短期而言，重资产运营商可以通过公募REITs、私募、ABS、CMBS等多种方式实现退出，将投入资金收回或部分收回。虽然现阶段仅将保障性租赁住房纳入我国公募REITs的底层资产范围，但随着国家发改委明确将保障性租赁住房纳入公募REITs试点、多地保租房REITs项目成功发行。近期证监会及沪深两地交易所也在持续就REITs发行发布进一步的细化规定，我们认为，REITs拓展到市场化的租赁住房是必然趋势，未来REITs有望成为长租公寓投资领域（特别是重资产运营模式）的主要退出机制之一。
同时征求意见稿还提出多项要求拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道的意见，例如提到的创新性住房租赁担保债券（Covered Bond），重资产模式运营商具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券，这可能是未来除了发行REITs外，住房租赁企业可以考虑的另一种退出及盈利模式。结合其他对住房租赁领域金融债券、企业债券等的支持，期望可以在满足各类主体开发建设租赁住房，及住房租赁企业流动性和日常运营需求的同时，发展住房租赁投资长期融资工具以降低相关主体的退出风险并保障盈利。
[1] 庞宇翔.分散式长租公寓对住房租赁市场的影响及规范管理研究[D].清华大学,2019.DOI:10.27266/d.cnki.gqhau.2019.000327.
[2] 《行业洗牌背景下的长租公寓投资策略分析》，南京卓远资产管理有限公司，20210207.
[3] 《干货 | 长租公寓商业模式研究》，华通WDCE，20180613.
[4] 《干货 | 长租公寓商业模式研究》，华通WDCE，20180613.
[5] 《长租公寓“暴雷”的核心原因与未来发展的四个利好》，亿翰智库，20210205.
[6] 参考案例可见：(2017)云2801民初128号，刘晓阳与西双版纳非霖酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，判决原文为：“本租合同解除后，被告版纳非霖酒店公司有义务返还原告刘晓阳所有的房屋，但现因第三人景洪汇翔大酒店、张翔依据与被告版纳非霖酒店公司订立的转租合同而占有该房屋，且占有该房屋是在原、被告订立的本租合同基础上，本租合同解除后，作为次承租人的第三人景洪汇翔大酒店、张翔占有该房屋已无法律原因，应当予以返还”。
[7] 《房地产行业中国长租公寓市场白皮书：乘势而上，启航新征程》，仲量联行，2021.
作者简介
吴迪 律师
上海市建纬律师事务所合伙人律师，拥有法学、金融、工程管理（造价）复合学历背景及相应执业资格，多年行业领域实践经验。
擅长领域：不动产开发及运营、建设工程、基础设施、租赁住房、城市更新、重大争议纠纷解决、投融资并购及公司法相关等诉讼与非诉讼领域。上海市律师协会专业评定认证“建筑房地产”“公司法”律师。
