编前
房地产合作开发纠纷案件的复杂性因为参与合作的当事人较多，或者因为一个开发楼盘、使用用途不同，或者因为约定合作利益分配分房、分利的变化等引起有关合作者权利义务发生变化，由此引起的争议往往导致相关案件纷繁复杂。小编今天推出的正是这样一个案件，本案合作开发房地产的主体涉及到提供国有划拨土地使用权人、原合作投资人、增加的原投资人的合作人三个当事人；合作开发楼盘涉及住宅楼、商住楼、商办楼和综合楼四个单体项目；国有划拨土地中的部分土地事后办理了出让手续，相应的房地产可进入销售市场；因先后参与合作开发的各方当事人对不同楼盘的分配比例发生争议，“三国四方”争吵得不可开交。小编在《本案简介》中不厌其烦把案件的来龙去脉和一波三折疏理清楚，各位看官可能会和一下子接触案件的法官、律师一样云里雾里，不知所措。
朱树英作为当事人二审的代理人，看材料，翻案卷，好不容易搞清楚本案开发周期长达十年的复杂案情后，深感这么一个什么人都会犯难的案件，应该想个什么方法，能让二审承办法官能够一目了然看清事实、并归纳出案件的争议焦点和关键问题。朱树英熟悉行业实际情况的能力再次在本案中发挥了意想不到的作用，他和当事人熟悉施工图的工程师一起设计出一张有朝向标识的示意效果图，把各方当事人、各楼盘在地块的位置、各方当事人约定的各楼盘的分配比例，以及各方有争议的分配面积等要素显示在一张示意图上。在反复核对合同约定和案件基本事实，使示意图能够一目了然看清各方法律关系和权利义务后，朱树英要求当事人委托专业的制图单位做成不同颜色的示意效果图，其大小尺寸要求坐在审判席上的法官在代理人座位上出示效果图时能够看清楚。在二审开庭进行到代理人发表代理意见时，朱树英当庭出示配合代理意见的示意效果图，并结合图示和案件证明、相关法律规定发表原审错判的事实和理由。二审法官也就一目了然明晰了基本案情和代理人对争议焦点的意见，最终，二审法院采纳了朱树英的代理意见，促使本案二审依法改判，为当事人减少损失1780余万元,维护了委托人的合法权益。
用示意图分析案件法律关系是专业律师在分析讨论案件时经常采取的方法，但把这一方法扩大到制作彩色示意效果图作为代理律师归纳案情的办案方法，并在法庭开庭发表代理意见时借以运用却不多见，这一办案技巧在本案中起到的明显作用值得同仁效仿。本案的案情复杂显而易见，朱树英是怎么灵机一动，想到采用效果示意方法办案的呢？什么叫效果图？房地产合作开发的权利义务关系也能用效果图图示吗？什么叫做复杂问题简单化？如何让复杂问题简单化？请看朱树英在回眸本案的《解析研判》中的本人回顾和经验总结。
本案上诉人上海某房产公司系合作开发房地产的原投资人，（原审被告，反诉原告，下称房产公司），上诉人上海某建设公司（原审被告，下称建设公司）系本案合作开发过程中增加的原投资人的合作人，被上诉人上海某研究所（原审原告、反诉被告，下称研究所），原使用国有划拨用地的提供人。系争土地涉及两个地块、四个不同用途的开发项目。
1995年5月23日，研究所与房产公司签订《联建协议书》（以下称联建协议1），约定双方联合开发建造商办楼及住宅楼项目，住宅楼占地2250平方米。可建造建筑面积为商办楼7200平方米，住宅楼9000平方米。由研究所提供土地，房产公司提供资金负责建设。上述房屋研究所与房产公司按48：52比例分配，研究所实得商办楼面积3456平方米，住宅楼面积4320平方米，若实际建造超过上述建筑面积，超过部分按研究所与房产公司1：2比例分配。
同年12月20日，研究所与房产公司签订《联建协议书》（以下称联建协议2），约定双方联合建造规划许可的综合性大楼项目，研究所提供土地，房产公司提供全部资金。综合楼可建造建筑面积5700平方米，双方按48：52比例分配，研究所实得2736平方米，实际建造如超过上述面积部分，研究所与房产公司按1：2比例分配。联建协议2还约定，房产公司实得建房面积，研究所统一在住宅项目中相同面积置换。
1996年3月28日，研究所与房产公司签订《联建协议（补充）》，约定按照联建协议1的精神，除原协议二幢高层外，实际开发占地面积7800平方米，余下面积138000平方米拟定二期开发。双方得房率为：高层住宅十层以下按48：52比例分配，十层以上按1：2比例分配；多层住宅五层以下按48：52比例分配，五层以上按1：2比例分配。
同年5月28日，房产公司与建设公司签订《联合建设“商办楼及小区住宅楼”协议书》（以下称联建协议3），约定双方联合开发商办楼及二期小区项目，房产公司承担小区住宅楼及西北面高层的建设资金，建设公司承担商办楼及小区其余住宅楼的80%资金，房产公司代行其与研究所联建协议1中研究所的相关职责。联建协议3还约定建设公司统一支付230万元作为办理立项批复及选址意见书等前期费用，房产公司负责三通一平等前期工作，发生的费用由建设公司垫付，以后在竣工项目中扣除。双方约定房屋分配原则为：商办楼以层高12层为基数，小于等于基数，房产公司得房48%，建设公司得房52%，超出基数部分房产公司得房38%，建设公司得房62%，商办楼按层次分单双分层。建设公司投资的80%住宅楼部分，房产公司得52%，建设公司得48%。裙房部分面积按照房产公司与研究所的协议规定，也按48：52比例分成，即房产公司得48%，建设公司得52%；同时对于超出基数部分面积房产公司得40%，建设公司得60%。
同年6月4日，研究所（甲方）与房产公司、建设公司（共同乙方）签订《联合开发建设商办楼和小区住宅楼的补充协议》（以下称三方补充协议），约定甲乙双方共同实施商办楼和小区住宅楼项目开发，甲方提供土地，乙方提供建设资金，以建设公司为主负责开发建设该基地，基地建成后各方得房按签订的联建协议分配建筑面积。
同年8月3日，研究所、房产公司与建设公司签订《关于小区前期零星费用结算协议》（以下称零星结算协议），约定研究所委托房产公司与建设公司按规划及有关部门要求实施有关研究所内的前期动拆迁配合工作，其费用由房产公司与建设公司垫付，研究所应承担的费用从研究所所得房屋得益中结算扣除，房屋结算价另行协商，但发生的前期费用应经研究所代表签字认可。
同年12月2日，研究所与房产公司签订《联建协议书》（以下称联建协议4），约定双方联合开发综合楼、住宅楼二期项目，占地面积3300平方米，建造住宅综合大楼及住宅楼。研究所提供用地，房产公司提供全部资金。综合楼建造面积13000平方米，住宅楼建造面积12000平方米，综合楼建成后归研究所所有，住宅楼建成后归房产公司所有。这样分配有利于双方管理和出售。实得面积双方按48：52比例分配；十层以上双方按1：2比例分配。若上述部分甲乙双方同意，在B多层住宅楼用相应面积置换或研究所用资金偿还。
1997年3月10日，房产公司与建设公司签订《小区一期住宅楼建筑面积、层次分配协议》，约定商住楼层次分配原则为：房产公司得房：主楼（3876平方米分哦4-9层（每层600平方米））、裙房（873平方米）垂直分配（每层729平方米）：建设公司得房：主楼（4529平方米）分配10-17层（每层600平方米）、裙房（1310平方米）垂直分配（每层728平方米）。
3月27日,房产公司（出资43%）和建设公司（出资57%）与上海市房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，房产公司与建设公司以现状条件受让位于A地块总面积3779平方米的国有土地使用权。
同年10月20日，研究所、房产公司与建设公司三方签订《住宅小区一期工程三通一平垫付款清单（一）》，该表记载建设公司垫付款313720.64元，房产公司垫付款1764969元，备注注明其他项目工程款待决算数额结清时在第二次清单中列出。研究所在该清单盖章，并注明仅作备案用，应由研究所承担的支付款，待今后专题会上研究定。
1998年3月20日，研究所与房产公司签订《综合楼联建补充协议》（以下称综合楼补充协议），约定房产公司在科技综合楼分配所得的建筑面积与研究所在二期高层住宅楼分配所得的建筑面积以同等方式相互置换。研究所在上述置换面积尚未补足房产公司应得科技综合楼裙房面积时，研究所统一以商住楼及商办楼中研究所所得的裙房面积以同等方式补足房产公司在科技综合楼应得的裙房面积。上述方式仍未补足房产公司差额面积的，研究所统一在商办楼或二期多层住宅中所得面积为调整依据。
同年4月8日，研究所、房产公司签订《商办楼、商住楼建筑面积、层次分配协议》（以下称分配协议），约定商办楼、商住楼得房建筑面积分配为：建房十层以下（含十层），按研究所所得48%，房产公司得三分之二分配；根据规划部门批准，商办楼可建18层，建筑面积12155平方米，商住楼可建17层，建筑面积10588平方米。实际分配方案为：商办楼（主楼618*18=11124平方米，三层裙房1031平方米，未含地下室928平方米）一至十层建筑面积7211平方米（包括一至十层房屋618*10=6180平方米及裙房1031平方米），其中一至十层主楼部分按48：52比例分配，研究所可得2966平方米，房产公司可得3214平方米，裙房面积1031平方米，按1：2比例分配，研究所可得344平方米，房产公司可得687平方米；十层以上4944平方米，按1：2比例分配，研究所可得1648平方米，房产公司可得3296平方米，合计商办楼研究所可得4958平方米（超过得房基数3456平方米1502平方米）。房产公司可得7197平方米。商住楼17层建筑面积10588平方米（包括主楼600*17=10200平方米，三层裙房388平方米，未含地下室756平方米），一至十层6388平方米双方按48：52比例分配，研究所可得3066平方米，房产公司可得3322平方米；十一层以上4200平方米，按1：2比例分配，研究所可得1400平方米，房产公司可得2800平方米，研究所在商住楼实得4466平方米（超过得房基数4320平方米146平方米），研究所实得6122平方米。双方协商安排：商办楼研究所实得4958平方米，其中四层以上主楼4147平方米，1-3层811平方米（一层主楼618平方米，裙房193平方米）；商住楼研究所实得4466平方米，其中四层以上主楼3876平方米，1-3层590平方米（一层主楼458平方米，裙房132平方米）。其中商办楼研究所四层以上主楼部分建筑面积分配4-6层、10-13层，1-3层建筑面积垂直分配；商住楼研究所四层以上主楼部分建筑面积分配4-19层，1-3层垂直分配。双方分得层次中的差额面积在二期中进行调整或支付建房费解决。地下室面积分配另行签约协商分配。
1999年1月18日，研究所与房产公司签订《关于联合开发调整分配比例的协议书》（以下称双方调整协议），约定商住楼、商办楼、住宅、综合楼项目中按原协议总建筑面积上研究所应得房比例让给房产公司五个百分点（研究所所得房比例按原协议下浮5%）；本协议为联建项目最终分配比例调整协议，今后无论客观情况发生何种变化，本协议规定的最终分配比例不作调整。
同年2月5日，研究所、房产公司与建设公司（房产公司与建设公司为共同乙方）签订《关于商办楼商住楼及小区住宅楼分配比例调整的协议书》，约定研究所所在一期、二期项目中以总建筑面积为基数让五个百分点给乙方。研究所补偿给建设公司建筑面积不少于1600平方米，最终以实测为准。由于研究所对一期项目中所得面积已经分配，故调整给乙方的得房面积在研究所二期住宅应得房面积中扣除。此协议为开发项目最终分配比例调整协议，此后分配比例不再调整。乙方须严格履行油锅炉垫付款约定，保证垫付款按时支付。总计需垫付700万元，目前已付241万元，其中建设公司垫付141万元，研究所支付50万元，房产公司垫付50万元，尚需垫付459万元。垫付款到二期项目竣工后一个月连本带息还清给建设公司和房产公司，如还款有困难，把二期项目研究所份额内的房屋按每平方米4000元价格折算成还款额及时还给建设公司。
当日，房产公司与建设公司签订《关于多层住宅小区分配比例调整的协议书》，约定房产公司从二期多层项目中拿出归房产公司应得（研究所份额中）的200平方米建筑面积一次性补偿给建设公司。
2000年3月18日，房产公司与建设公司签订《关于终止“联合建设商办楼及小区住宅楼协议书”中二期住宅条款合同履行的协议书》，约定房产公司同意建设公司退出二期多层住宅开发项目，建设公司所承担的二期住宅80%开发量由房产公司负责开发。建设公司退出后按三方调整协议约定，研究所让利1600平方米房屋，房产公司让利200平方米房屋，建设公司为研究所油锅炉前期等垫付款按每平方米4600元价格换算成等量面积，在商办楼中置换。
同年3月25日，研究所、房产公司、建设公司签订《关于同意建设公司退出小区二期开发项目的协议书》，约定研究所、房产公司同意建设公司退出二期开发项目，二期住宅项目由房产公司负责开发。研究所、房产公司同意按照三方调整协议中研究所与房产公司让利属于建设公司的得房面积1800平方米，以及垫付款核算成每平方米建筑面积4600元在商办楼中置换结案。由于商办楼权证属房产公司，根据1995年5月23日与1995年3月28日研究所与房产公司签订的协议书以及1996年5月28日房产公司与建设公司签订的协议书精神，建设公司在商办楼的置换面积及权证更名手续由房产公司负责办理。该协议同时对商办楼的其余善后事宜进行了约定。
同年6月15日，房产公司与建设公司签订《关于“商住楼建筑面积层次分配协议”的补充协议》，约定房产公司实得部分为原协议确定的4-9层3888.24平方米房屋以及本协议商定的7套房屋（面积746.41平方米），总计实得4634.65平方米；房产公司较原协议多的515.1平方米，该部分面积中263.75平方米以商住楼原分割协议中房产公司所得底层商场面积调换，251.35平方米在商办楼底层商场房产公司所得面积中调换。
同年8月24日，建设公司与房产公司在垫付款情况表2上盖章，该表计算垫付总额为536,131.6元。房产公司在该表格中注明：上述项目属实，具体金额有出入，按1997年10月20日研究所确认意见，垫付款的承担待专题会上明确。
同年11月8日，建设公司向研究所出具《研究所向建设公司借款本金、利息计算清单》，该表汇总研究所向建设公司借款本金5,152,950元以及利息830,849.71元（截止2000年11月30日），要求研究所认定。研究所于同年12月28日在该表格上盖章并注明：借款额经核属实，并有据可查，利息计算待专题会上由联建方专题讨论。
2001年7月18日，研究所、房产公司、建设公司共同向上海市长宁区房屋土地管理局出具《关于公寓房屋分配情况的说明》，确认商住楼房产公司得房共7套746.41平方米；建设公司得房：地下室建筑面积667.03平方米，1-3层裙房2311.96平方米，10-17层中41套房屋4446.77平方米；研究所得房4-9层（404室除外）及1004室计36套房屋3888.24平方米。
2002年12月13日，研究所与房产公司、建设公司签订《研究所商办楼中得房面积统计》，该表中确定研究所在商办楼中得房5031.95平方米.2003年3月18日，三方又签订《研究所土地开发有关面积统计》，该表确定研究所在商住楼中得房4802.4平方米。上述研究所得房数字均未计算地下室面积，也未扣除研究所让利部分。
2003年4月23日，房产公司与建设公司签订《小区一期商办楼面积分配协议》，约定商办楼三层商场中建设公司得房第一、三层，合计1940.5平方米，房产公司得房1012.82平方米；四至二十层主楼建设公司得房4-11层、16-20层，合计8113.78平方米，房产公司得房12、15层，合计1255.16平方米；地下室按联建协议分割：建设公司得52%，450.64平方米，房产公司得房415.98平方米。该分配协议已计算了建设公司为研究所垫付的油锅炉项目款项按每平方米4600元折抵房屋面积。
同年5月9日，房产公司与建设公司按上述分配方式分别取得系争商办楼的房地产权证，房产公司得房2675.82平方米，建设公司得房10513.12平方米。同年8月28日，建设公司与房产公司分别与案外人签订《商品房出售合同》，以每平方6672.28元单价将系争商办楼出售给案外人。
2004年10月22日，研究所因无法取得其在商办楼的房屋面积，向法院提出诉讼，要求判令：房产公司、建设公司赔偿研究所经济损失，损失数额按照商办楼4-6层、10-13层以及地下室中研究所应得面积的市场价值4500.71万元。建设公司向研究所提出反诉，要求判令：研究所返还建设公司垫付款53.6万元。本案争议焦点：研究所应得房面积问题，其中包括三方当事人约定的研究所让利如何理解；地下室面积是否进行分配以及按何比例分配；垫付款是否应当折算房屋面积。
一审法院认为：从双方调整协议和三方调整协议来看，研究所让利5%，是针对联合开发建设项目的乙方的一次性让利，而非重复让利。而研究所承诺对建设公司的让利不少于1600平方米应当认为是包含在对联合开发项目的乙方让利5%之中，而非进行第二次让利。研究所可得房屋（地下室除外）为：商办楼4411.59平方米、综合楼5037.33平方米、商住楼4232.11平方米、住宅楼7308.56平方米。关于地下室面积分配，研究所和房产公司没有明确做出约定，在分配协议中双方也仅明确地下室面积另行签约协商。法院根据房产公司与建设公司对地下室分配的实际情况，确认地下室面积按48：52分配，结合前述让利因素，研究所地下室可得面积：商办楼372.65平方米、商住楼286.82平方米、综合楼295.70平方米、住宅楼高层246.70平方米。根据三方当事人确认的同面积置换原则，最终研究所在商办楼尚可得面积为3,933.74平方米。
对于垫付款问题，根据三方零星结算协议和建设公司退出协议约定，代付的油锅炉和前期三通一平等垫付款折算成每平方米4,600元在商办楼中置换结案，因此，对于建设公司垫付研究所的油锅炉款511.3元按每平方米4,600元折成1,111.51平方米房屋，可在研究所可得商办楼面积中抵扣。而2000年8月24日建设公司与房产公司盖章的垫付款情况表上所载的53.6万元垫付款，该部分款项未经研究所认可，故建设公司要求研究所给付垫付款缺乏事实和合同依据，法院不予支持。
综上，研究所可得商办楼房屋面积2822.23平方米。现系争商办楼因房产公司与建设公司未与研究所结算分配面积前已经自行全部分配完毕并办理了房地产权证，且已于2003年将上述房屋整体转让给案外人，致使研究所实际已经无法取得系争商办楼中应得的房屋面积，现研究所要求以现金方式支付这部分房屋折价款，并无不当。按照房产公司与建设公司出售房屋的平均单价每平方米6672元计算，法院确认研究所应得房屋折算货币金额为1883.07万元。从研究所与房产公司、建设公司的一系列协议来看，房产公司与建设公司系与研究所联合开发法律关系的共同乙方，共同对研究所享有权利和承担义务，因此也应当共同对研究所承担交付房屋的合同义务。现房屋已经由房产公司与建设公司转售他人，则房产公司与建设公司应共同向研究所承担折价给付的合同违约责任。至于建设公司取得实际房屋面积是否符合其与房产公司的约定问题，可以与房产公司另行解决。
2006年12月15日，一审法院判决：房产公司、建设公司支付研究所房屋折价款1883.07万元；建设公司要求研究所返还垫付款53.6万元不予支持。
房产公司和建设公司均因不服一审判决于2007年1月向上海市高级人民法院提出了上诉，朱树英律师接受建设公司委托担任了建设公司在该案二审阶段的代理人.上诉如下主张：1、房产公司与研究所的合作是住宅楼、商办楼、商住楼、综合楼四个项目，但建设公司只参与了商办楼和商住楼两个项目，不应扩大到全部项目参与分配；建设公司与房产公司不是共同一方，应按协议分别分配；2、地下室不应作为合作开发权益分配，非机动车位属小区配套设施，其权益归全体业主所有，不应拿出来进行分配；3、垫付费用真实存在，研究所应按约定返还垫付款53.6万元。
二审法院经审理认为：商住楼、住宅楼和综合楼的地下室为非机动车车库，权属归全体业主所有，不能作为联建方可以享有的权益进行分配。商办楼的地下室为机动车车车库，可以对外出售，应纳入联建各方可以分配的范围。根据各方关于分配、让利、置换和垫付款折抵房屋面积的约定，研究所在商办楼最终可得房屋面积为2,307.9平方米，地下室面积为372.65平方米。根据各方协议计算，建设公司应得商办楼地上面积9942.96平方米，实得面积9951.16平方，仅有8.2平方米之差，未多得地上面积，且其所依据的协议均有研究所参与并且研究所对协议内容知晓和认可，故对地上面积部分，建设公司不应当对研究所承担房屋折价款给付义务。但联建三方对于商办楼地下室如何分配未达成一致意见。在此情况下，建设公司和房产公司未告知研究所就对商办楼地下室做了分配，确实侵害了研究所在商办楼地下室应该分得的权益。建设公司和房产公司应各自在超出其在商办楼地下室应得的部分对研究所承担责任。建设公司要求研究所返还垫付款人民币53.6元，是建设公司在商办楼、商住楼前期开发中所发生的一些费用。从彻底解决纷争的目的出发，应当对该部分垫付费用进行结算。联建三方应根据其在商办楼、商住楼得房比例进行分摊。
2007年8月，二审法院判决：房产公司支付研究所房屋折价款人民币1659.75万元；建设公司支付研究所房屋折价款人民币129.4万元；研究所返还建设公司垫付款30.8万元,二审改判为当事人挽回了1780余万元的损失。
建筑效果图一般在建筑方案设计阶段适用，本意就是要让设计意图使看图人能够一目了然，看清设计人的总体设计方案。把此方法移植到诉讼过程中，其意图同样是让办案法官对复杂案件的总体案情、争议焦点能够通过图示予以明确。面对一个多方当事人、多个不同开发项目历时长达10年的不断演变，造成各方当事人权利义务相应不断变化、案件情况非常复杂的房地产合作开发案件，朱树英在代理案件二审时从实际出发，采取自制示意效果图的专业方法使案件审理“有图有真相”，在办案过程中取得突出效果。本案一审判决对建设单位相当不利，二审的上诉期限仅有15天。代理律师在极短的时间内理清了案情，用图示方法明示联建各方主体地位认定、利益和责任的分配以及小区公用设施不应当纳入建设方分配范围，从而能够发现一审判决中的事实认定和法律适用错误，并使二审法院最终采纳了其大部分观点进行改判，极大地减少了委托人应当承担的责任，有效维护了委托人的权益。
一、代理律师运用效果图帮助法官理清复杂案情，使己方观点更容易被法官采纳，“有图有真相”。借助于该效果图，朱树英律师指出一审法院对事实和法律关系的认定没有任何法律依据也不符合实际履行情况，促使二审法院全盘改判，为当事人挽回了1780余万元的损失。
本案的事实部分非常复杂，涉及三方主体，四个开发项目，各类协议多达22个，历时10年。面对案情复杂，一审判决不利以及二审审限较短等实际情况，如何帮助法官在尽快了解复杂案情、理清各方关系成为办案律师首先考虑的事情。朱树英律师发挥其建筑行业出身的特长，借鉴建筑物平面图的标示基础，根据案件需要绘制了效果图，将案涉的四个项目根据建设公司是否参与、与案件是否有直接关联等原则进行了区分，标明了各项目的涉诉情况，使二审承办法官一目了然。
效果图是通过图片等传媒来表达作品所需要以及预期的达到的效果，通常是通过计算机三维仿真软件技术来模拟真实环境的高仿真虚拟图片。对复杂的事物，文字的描述常常是匮乏的，文字需要处理才能在头脑中形成空间概念，而图纸能够直接将事物的空间关系呈现在眼前。近年来“诉讼可视化”的方法已在律师的工作中被大量运用，成为一项重要的诉讼技能。朱树英律师在10年前就开始运用此类方法处理案件，并取得了很好的效果。借助于该效果图，朱树英律师向二审法院进一步证明了一审法院对事实和法律关系的认定没有任何法律依据也不符合实际履行情况。首先，建设单位、房产公司和研究所三方联建的项目是商住楼和商办楼两个项目，建设单位享有权利和承担义务的范围应仅限于这两个项目，一审法院将建设单位的合同义务扩大到其未参与开发的综合楼和住宅楼（建设单位一开始参与了住宅楼项目的开发、后协议退出）房产项目中，显然是错误的。同时，朱树英律师还指出了一审法院对“共同乙方”的认定、建设公司在商办楼地上部分和地下部分的义务、商住楼地下室权益的分配、垫付款的返还等方面的错误。得益于朱树英律师对效果图的巧妙运用以及对案件法律问题的准确分析，二审法院采纳了我方观点，纠正了一审判决中将房产公司和建设单位认定为与研究所联合开发法律关系的共同乙方，共同对研究所享有权利和承担义务的错误认定，改判商办楼地上面积部分建设公司不应当对研究所承担房屋折价款给付义务，商办楼地下室部分则由建设公司和房产公司各自在超出其在商办楼地下室应得的部分对研究所承担责任，认定商住楼地下室不能作为联建方可以享有的权益进行分配，判决研究所返还建设公司部分垫付款。如此，建设公司的责任得到减轻，从一审法院判决房产公司、建设公司支付研究所房屋折价款18,830,708元，到二审改判建设公司支付研究所房屋折价款人民币1,292,952.4元，并追回了304,018.8元垫付款，朱树英律师为当事人挽回了1780余万元的损失。
二、朱树英律师认为对本案合作开发各方的主体地位认定、利益和责任应当重新分配的观点获得二审法院支持，房产公司和建设单位并非共同乙方，与研究所一起均系房地产合作开发的合作方，三方具有各自独立的法律地位，房产公司和建设单位不应当承担共同责任，而应分别向研究所承担责任。
一审法院认为“从一系列协议来看，房产公司与建设单位系与研究所联合开发法律关系的共同乙方，共同对研究所享有权利和承担义务，因此也应当共同对研究所承担交付房屋的合同义务”，从而判决房产公司和建设单位共同对研究所承担交付房屋的合同义务。但实际上，三方具有各自独立的法律地位，虽然三方曾经签订过的《补充协议》在形式上将建设单位和房产公司合称为“乙方”，但该协议的实质性内容是分别明确约定了合同三方各自的地位及责任。以上观点也得到了二审法院的支持，判决房产公司与建设单位根据各自约定的应得面积与实得面积的差额向研究所分别承担责任。
具体而言，在1996年6月4日研究所与房产公司、建设公司签订的《联合开发建设商办楼和小区住宅楼的补充协议》中，研究所为甲方，房产公司和建设公司合称为“乙方”，三方在协议中约定甲乙双方共同实施商办楼和小区住宅楼项目开发，甲方提供土地，乙方提供建设资金，以建设公司为主负责开发建设该基地，基地建成后各方得房按签订的联建协议分配建筑面积。依据该合同，研究所以土地使用权投资，房产公司和建设公司均以资金投资；三方之间的利润共享方式是获得房地产实物，具体的三方得房分配比例依据如下联建协议确定，即研究所与房产公司1995年5月23日签订的《联建协议1》和1996年3月28日签订的《联建协议（补充）》，以及房产公司和建设公司1996年5月28签订的《联建协议3》。由此可见，三方的利润分配比例需要依据研究所与房产公司之间、房产公司与建设公司之间的得房分配比例最终确定。因此，三方之间在得房分配比例上属于按份分配。同时，该合同中并没有约定任何一方不承担经营风险，根据共担风险与共享利润的相对应性，三方对于房地产项目的开发是共担风险的。综上，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条的规定，“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，可以得出结论，三方签订的《联合开发建设商办楼和小区住宅楼的补充协议》系合作开发房地产合同，三方均是直接合作方，具有各自独立的法律地位，相互之间共享利润、共担风险。而不是房产公司和建设公司作为一方、研究院作为另一方的合作协议。无论是三方之后于1999年2月5日签订的分配比例调整协议，还是于2000年3月25日签订的建设公司退出住宅楼项目的协议，均不影响研究所、房产公司、建设公司是在商办楼和商住楼项目的开发上是合作开发房地产的三个合作方，三方具有各自独立的法律地位，按照协议约定分享利润、承担风险。
上述所有三方之间签订的协议，均未规定房产公司和建设公司对研究所承担共同责任。承担共同责任的情形，除了合同约定之外，法律是有明确规定的，本案中，房产公司和建设单位仅是形式上的共同乙方，但是看三方协议的实质内容，是三方对各自的权利义务进行了约定，也没有房产公司和建设单位向研究所承担共同责任的意思表示。本案也不符合法律明确规定承担共同责任的情形。因此，房产公司和建设单位不应当承担共同责任，而应按照三方相互之间的分配比例分别向研究所承担责任。
三、由于图示区分商办楼地上部分与地下部分的责任分担范围，二审法院改判建设单位仅就地下室部分的多得面积承担责任，商办楼地下室为机动车车库，从建筑物区分有所权的角度来看，可界定为专有部分对外出售，可以纳入联建各方合作开发权益的分配范围。由于未对分配达成一致意见，法院参照三方对于地上部分的分配比例进行权益分配。
结合效果图标明的各方在不同项目合作开发的权利义务范围，朱树英律师提出，建设单位参与的商办楼和商住楼项目中，就地上部分是有各方协议明确约定的，建设单位已经履行完毕所有合同义务，根据计算结果，建设单位应得商办楼地上面积9942.96平方米，实得面积9951.16平方，仅有8.2平方米之差，未多得地上面积，且其所依据的协议均有研究所参与并且研究所对协议内容知晓和认可，故对地上面积部分，建设公司不应当对研究所承担房屋折价款给付义务。
对于商办楼地下室如何分配，联建各方并未进行约定。抛开代理立场，客观分析，本案商办楼地下室为机动车车库，从建筑物区分有所权的角度来看，可界定为专有部分，对外出售，可以纳入联建各方合作开发权益的分配范围。二审法院也持此种态度。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”建筑物区分所有权是由住宅和经营性用房等专有部分的专有权、共有部分的共有权和共有部分的共同管理权三部分组成的。其中，专有部分可以包括机动车车库。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）（下称《区分所有权司法解释》）第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体……”。就本案中商办楼地下室的机动车车库和其中的停车位来说，各个车位在建筑物的构造上可以被区分开，并能与建筑物其他部分在物理上隔离开来，能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立支配，因此，具有构造上的独立性，能够明确区分；同时机动车的停车位具有利用上的独立性，可以排他使用；并且能够登记成为特定业主所有权的客体。由此可见，商办楼地下室的机动车车库可以界定为建筑物区分所有权中的专有部分。《物权法》第七十四条规定：“……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定……”根据此规定，房产公司和建设公司可以与业主签订买卖机动车停车库或停车位的合同。因此，联建方有权出售商办楼地下室的机动车车库，可以将该机动车车库纳入联建各方合作开发权益的分配范围。
但联建三方对于商办楼地下室如何分配未达成一致意见。在此情况下，法院参照三方对于地上部分的分配比例，认定了研究所的应得面积，并判令建设公司和房产公司各自在超出其在商办楼地下室应得的部分范围内对研究所承担责任。
四、代理律师二审中提交新证据，证明商住楼地下室为自行车车库和物业管理用房，属于建筑物区分所有权中的共有部分，归全体业主所有，是商住楼房屋这一专有部分的附属物，不能脱离商住楼房屋单独转让，联建各方无权对该共有部分进行对外出售，因此，商住楼地下室不应予以分配的观点得到法院采纳。
建设部《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”本案中商住楼地下室的自行车车库通常属于非经营性车库，属于本条规定的共用设施设备。此外，《区分所有权司法解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等……”。本案中的自行车车库，不属于业主专有部分，不符合《区分所有权司法解释》第二条对专有部分的界定：（1）自行车车库不具有构造上的独立性，不能够明确区分；（2）不具有利用上的独立性，不可以排他使用；（3）不能够登记成为特定业主所有权的客体。同时，商住楼地下室的自行车车库不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所或设施。因此，根据以上规定，自行车车库是公用设施，属于建筑物区分所有权的共有部分。《物权法》第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《上海市住宅物业管理规定》第二十条进一步明确：“物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；” 综上，本案中商住楼地下室的自行车车库和物业管理用房属于建筑物区分所有权中的共有部分，归全体业主共同所有。
联建各方无权处分自行车车库和物业管理用房。《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”《区分所有权司法解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。” 《物业管理条例》第五十八条规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”
在建筑物区分所有权中，共有部分附随于专有部分，具有从属性，共有部分与专有部分不可分割，共有部分的共有权是由专有部分决定的，从属于专有部分的所有权，共有部分本身只能与专有部分一起转让，不能单独转让。自行车车库和物业管理用房作为建筑物区分所有权中的共有部分，是附随于商住楼房屋这一专有部分的，与商住楼房屋不可分割，是随着商住房房屋的转让而转让的，不得单独转让。所以，非机动车车库和物业管理用房不能单独对外出售，不能作为房地产合作开发权益进行分配。
本案中，朱树英律师提交了业主委员会的说明和物业服务合同作为新证据，向二审法院之指出商住楼的地下室事实上是非机动车车库和物业管理用房，属于房屋的附属设施，根据《物权法》、《区分所有权司法解释》和《物业管理条例》等相关规定，该部分物业不能作为商品房单独进行销售，其权益归全体业主所有。投资者在项目开发后对该部分物业不享有任何权益，因此不应作为合作开发各方可享有的权益进行分配。以上观点被二审法院采纳。
此外，本案中垫付款分为两部分，一是根据三方零星结算协议，研究所前期动拆迁配合工作费用由建设单位和房产公司垫付，从研究所房屋得益中扣除。二是建设单位垫付的油锅炉费用。之后建设单位退出，将其垫付的油锅炉和前期三通一平等费用折算成每平方米4600元在商办楼中置换。一审法院仅支持了第二部分油锅炉的费用，对于前期三通一平的费用认为未经研究所认可不予支持。二审代理律师认为根据结算协议，研究所应当承担垫付费用，而且垫付费用真实存在，研究所应按约定返还垫付款53.6万元。
建设单位的垫付款虽然未经结算，但二审法院认为从彻底解决纷争的目的出发，应当对建设单位在在商办楼、商住楼前期开发中垫付所发生的费用进行结算。经核实，垫付款中包含了教育公建配套费，此部分费用应当根据相关协议由参建各方按照各自得房比例分担，并认为施工单位在商办楼、商住楼前期开发中所发生的其他三通一平费用应当按照三方在商办楼、商住楼得房面积比例来分担，相加后研究所应当向建设单位支付垫付款30.8万元，如此又为当事人挽回了相应损失。
下期预告：
9月5日（星期一）
《树英说—办案回眸》第五十一期
未批准增建面积能否分割？如何分割？
——合作开发房地产过程中自行增加建筑面积分割纠纷案
抱歉申明
前几期下期预告中编序出错，下一期办案回眸为第五十一期，之后还有四期，敬请期待。
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