【艳姐说】
可惜这个世界上没有时光机
AM10:00,2.17,2017
今日（2月17日），临港新城C4单元3幅纯住宅用地迎来拍卖。这也是春节后上海首次纯宅地拍卖，受到业界巨大关注。
今日上午9点30分，首先进行拍卖的临港南汇新城NNW-C4A-02地块，在楼市调控的大背景下，此次拍卖仅吸引了港城、招商 、 恒基 、万科 、绿地5家房企参与，最终绿地以15.6亿拿下了地块，楼板价21180元/㎡,溢价率仅为0.9%。
考虑到三幅地块都另含有约15%的自持房，实际的成本会更高，未来的合理售价可能会超过35,000元/平方米。与2015年9月保利联合体所拿下的铃兰公馆地块相比，临港新城这片区域的土地价格在1年半不到的时间翻了3倍。
这也预示着临港显然进入了3万元时代，而过去的1万元时代已经无法重现。只能感叹一句：可惜这个世界上没有时光机。
NO. 1｜壹
临港进入3万元时代？
此次拍卖的三幅地块距离滴水湖1公里左右，且都是相同的1.2容积，24米限高，21000元/㎡的起拍楼板价，非常适合一家开发商拿下统一开发。
值得注意的是，该地块规划地上建筑面积近20万㎡（其中5%为保障性住房，15%为开发商永久自持的不可售住房），容积率为1.2，临港可打造溢价产品空间较大大。就产品打造而言，临港未来产品皆控制在8层以下，产品的多样性存在限制。
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在价格方面，此次三幅地块紧邻万科金域澜湾和保利铃兰公馆。2015年，两幅地块的楼板价都不到0.8万元/㎡。而这两个项目在2016年的成交均价均已突破3万元/㎡。
根据网易房地产数据库数据显示，在2016年1月15日至2月15日，临港板块新房成交均价仅为15737元每平米；而截至2月15日近1个月的时间，临港板块新房成交均价已经达到27897元每平米。一年的时间，临港的房价涨幅高达77.3%！
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（2017年1月15日-2月15日临港板块成交情况）
不仅仅是新房，在二手房方面也有几个鲜活的案例：
临港的宜浩佳园在2015年8月的时候，3房109平方米的价格是200万，而现在已经卖到335万元了......2年的时间净赚135万元......
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而另外一则案例，是艳姐的一朋友，购买的是保利蔚蓝林语的公寓，精装修的。年底的时候说有客户想要买下他的房子，从报价285万涨到了300万；按照这个测算，保利二手房精装公寓的价格3万元以上的价格。
如果按照这种情势，再加上今天土拍的价格，未来临港房价整体破3乃至破4还真不是什么天方夜谭。连LZQ说今年房价都要大涨，艳姐心里真的很捉急，今年的目标板块之一，就是临港了。
NO. 2｜贰
罗曼蒂克消亡录：回不去的1万元时代
其实在很多人的印象中，地处浦东最南边的临港或许就是一个有着景观滴水湖的“鬼城”，但是临港这几年的房价上涨程度着实让人不敢恭维。
时间回到2013年8月，自贸区获批。在临港自贸区政策公布不久，临港新城7幅地块就遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400%，约15000元/平方米的楼板价远超周边房价，拿地企业均为小型投资公司或自然人。
临港新城在2013年8月前，一年成交面积仅为13万平方米（1363套），成交均价为10817元/平方米，后年同月，自贸区获批后一年的成交面积为28万平方米（2873套），成交均价为12149元/平方米。由此看出，自贸区获批一年前与一年后的新房成交量对比极为明显，在政策的刺激下足足翻了一倍不止。
在一连串政策公布后，临港新城拥有了开发高端产品的环境，一些项目售价一度高达20000元/平方米，比之前涨幅超过100%。
但和当时火热的楼市行情形成鲜明对比的是，你走在临港的大街上，空气是好得不要不要的，相对应的则是你走在路上基本上看不到一个人......
在之后的几年中，我们看到了临港的出台了各类人才引进政策，还有什么限价房，还有促进产业发展的优惠政策等等，临港的房价也渐渐水涨船高。
而在去年年底的时候，艳姐去临港踩盘，发现临港的变化确实有些惊人。临港发生的最大的不同就是人多了很多，需要排队了有时候。
现在一条竹柏路上开始有3家售楼处，在同时售卖4个项目；每天都是人来人往好不热闹。而现在临港新城的新房对外报价，基本都要在25000元以上了。
2013年，假如你买了临港的房子，或许现在就已经赚了100多万了，2013年的临港，真的可以用“罗曼蒂克”来形容，芳草萋萋，房价低低，一切都是那么浪漫；而如今，临港的房价已然告别了它的罗曼蒂克......
NO. 3｜叁
今年到底还可以入手吗？
现在很多人对于购买临港的房子都充满矛盾，眼睁睁地看着临港的房子涨，但是有很多顾虑和痛点，艳姐也在这里谈一下自己的个人看法。
痛点1：临港实在是太远了，出行会不会很不方便？
上面这张图完整展示了目前临港的交通状况，首先就是轨交16号线，通往市中心方向，在临港新城内的话基本上步行或者骑车就能便捷到达；同时通过两港大道，驾车37分钟可到达浦东机场；通过沪芦高速，1小时12分钟可到达陆家嘴。所以，你如果有自驾车，在浦东工作，或者经常出差，临港或许是一个不错的选择。
痛点2：临港各种配套还不完善，生活不方便咋办？
临港的教育资源充足，但商业资源相对稀缺。位于此次宗地南侧的港城新天地，总体量50万方，由陆家嘴集团打造，预计2019年完工；建成后片区商业能级将大大提升。
当然，根据在去年8月23日市政府发布的《关于深化完善“双特”政策支持临港地区新一轮发展的若干意见》，将规划建设一批公共服务项目，鼓励社会资本在临港地区投资教育、文化、体育、健康等产业，支持大型商业集团超前配套并入驻经营，并对重点项目给予扶持补贴。
当然，目前规划还有海洋世界，冰雪大世界，达高动漫主题乐园，天文馆等旅游类的项目，还有产业类的科创中心主体承载区和国际智能制造中心，至少让人觉得是个有希望的地方，就像张江或者郑州新区，可能开始都像鬼城，但是热点城市中心城区人口压力这么大，新城早晚能发展起来的，何况有产业的支持。艳姐对临港相对来说比较乐观。
临港未来有座海洋极地公园——海昌极地公园
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临港未来有座全球最大的游乐园——冰雪世界
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痛点3：临港是不是没有人来住？会有人接盘吗？
重点还是看政策，《关于深化完善“双特”政策支持临港地区新一轮发展的若干意见》，其中提到：在临港地区教育、卫生、农业等岗位工作满5年的居转户人员，持证及参保年限可缩短至5年。临港地区教育、卫生、农业等社会公益事业单位录用非上海生源应届普通高校毕业生落户给予政策倾斜。在临港地区教育、卫生、农业等岗位工作满5年的居转户人员，持证及参保年限可缩短至5年。
此外，还提到了在临港地区开展海外人才永久居留、出入境便利服务等试点。
艳姐觉得对于很多想要留在上海的外地人来说，这个政策确实很吸引人，也在一定程度上会吸引适用人群和海外高端人群在临港买房。
最后，来看下临港的总体建设目标：到2020年，基本建成国家新型工业化示范产业基地、战略性新兴产业示范区和现代化滨海新城，成为上海建设具有全球影响力科技创新中心的重要承载区。
其实这几年来你会发现之前的自贸区改变这几年很少提到了，总体目标中的关键词“产业、“新城”、“科技创新中心”，足以见得临港新城楼市增长的强大动力在于产业。只要产业能够发展起来，人口都来了，楼市自然是不断上行的。
所以，各位，看完这篇该干嘛就干嘛，有钱的多留个心眼；没钱的......那就早点洗洗睡吧。
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