【艳姐说】
今天（8月28日）恒大公布2017半年报，规模、利润、低负债，这三大元素形成了恒大的金三角。数据显示，恒大在规模、利润上均有大幅提升，恒大实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224％；恒大上半年累计实现合约销售2440.9亿元，较上年同比增长72.2％。此外，恒大的资产负债率已经下降至75.5%。
今年恒大有一惊人变化：从原来的“三高一低”（高负债、高杠杆、高周转、低成本 ）转变为“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本、高周转）。恒大又是如何实现这一变化的？
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恒大“金三角”：规模、利润、低负债
中国恒大2017年度半年业绩发布会现场
2017年，或许是恒大成绩单最漂亮的一年！恒大最新的半年报显示：恒大在规模、利润、低负债取得了“金三角”的均好和各自利好！
恒大在过去给人的印象一直是超级宇宙级航母，背后也伴随着高负债和低利润。恒大在上市之后，创造了一个行业奇迹，让所有房企惊叹不如的复合增长率——在上市后近10年时间，恒大竟保持了年均71.9%的复合增长率，这在龙头房企中位列全国NO.1。
克而瑞咨询：四家龙头房企销售金额复合增长率
数据来源：企业公告，中国房地产决策咨询系统（CRIC)
2017年，恒大宣告从规模发展进入“规模+效益”型并行发展。在今年业绩会上，许家印在宣布未来三年目标计划时，就曾明确表示，接下来恒大将以提升利润作为工作重点。
如今半年过去了，恒大的成绩出来了。根据恒大今晚公布的2017年上半年财报显示，中国恒大上半年实现营业额1879.8亿元，较去年同期上升114.8％，毛利较去年同期上升171.7％至673亿元，实现净利润231.3亿元，较去年同期上涨224％。
利润冲刺500亿只是金三角的一个角，恒大上半年累计实现合约销售2440.9亿元，较上年同比增长72.2％；合约销售面积2475.1万平方米，同比增长49.1％，而全年预测将突破5000亿。
第三个金角是负债率问题，其次，无数央企、国企、优秀民营企业为恒大背书和战投，恒大今年成功引入700亿战略投资，充分表现出央企、国企、大型金融机构、民营企业对恒大前景的看好。同时，恒大6月成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，利率最低6.25%，期限最长8年。
据恒大半年报显示，恒大的资产负债率已经下降至75.5%。据恒大首席财务官潘大荣现场透露，到今年年末资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
500亿利润、业内看好的5000亿业绩，67%左右负债率，恒大的这张成绩单已经说明金三角的威力！而现在摆在恒大面前的，是如何继续保持这种更有质量的增长。
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恒大的3大转型密码
恒大在房地产波云诡谲的市场中能够一路走到现在，取得卓越的成就，最为深层次的原因就是恒大将“变”植入到它的血液中。从过去到现在的诸多战略转型中就能看到恒大强大的应变能力。
1、城市布局：从三、四线到一、二线
2010年，恒大敢为天下先，大胆进军三四线城市，“农村包围城市”战略立竿见影，当年恒大的净利润比上一年增长6倍！其他房企之后也纷纷杀入三四线城市拿地。然而已经完成积累的恒大，又高瞻远瞩地做了下一个大动作。
2013年，一二线城市的楼市回暖，三四线城市却库存高企，增长缓慢。许家印当机立断，提出城市战略布局的转型：从三、四线城市向一、二线核心城市转型。
恒大在当时砸了520亿拿了83块地，其中420亿都花在了一二线城市。随着2015年330新政之后一二线城市迅速回暖，恒大又一次迎来新一轮的发展。
不得不承认的是许家印“先知”般的拿地鹰眼。截至2017年6月30日，中国恒大总土地储备项目个数719个，分布于中国223个城市，覆盖了全部一线城市，直辖市，省会城市（除台北，拉萨外）及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总建筑面积2.76亿平方米，土地储备原值为人民币4576.4亿元。其中一二线城市土地储备原值达人民币3324.2亿元，占比72.6％。
▲注：以上数据并未包括恒大持有的深圳、太原、石家庄等一二线核心城市的35个旧改项目。
2、发展战略：由规模型转变为“规模+效益型”
去年，恒大以3733.7亿元的销售金额登顶，2017年的目标是4500亿，恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，保持20％左右的规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益。
这也是顺应了恒大的转型战略。按照许家印的讲话，到2020年，恒大四大产业年销售额要超一万亿，年利润超600亿。
年销售收入超一万亿，在外人看来是个不低的数字，但恒大近三年的业绩复合增长率为54.9%，即便未来保持年20%的增幅，到2020年，仅仅地产板块就可以贡献7500亿的业绩。
恒大显然更希望将地产之外的三大产业做大，这也是恒大要向“规模+效益型”模式转变的原因。因为只有根基打牢了，才能更好地支撑其他三大产业的发展。
3、发展模式：由“三高一低”变为“三低一高”
恒大过去的发展模式是“三高一低”，即：高负债、高杠杆、高周转、低成本，而如今，恒大的发展模式发生了颠覆式的变化，转变为“三低一高”，即：低负债、低杠杆、低成本、高周转。
近年，土地资源不断增值，若将土地增值因素计算在内，恒大的真实负债率还将进一步下降。数据显示，截至2017年6月，恒大项目土地原值4576亿，世邦魏利仕对此估值9059亿，增值4483亿。假设按土地增值额扣除土地增税和企业所得税后计算，恒大净负债率将降至65.5%。
恒大一直坚持“现金为王”策略，截至2017年6月，恒大现金余额2699亿，行业第一。通过充足的现金流规避负债高所带来的运营风险和企业发展风险，确保公司稳健经营。据了解，恒大成立至今从未发生过一笔债务违约，即使2008年金融危机时也无任何逾期债务。
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利润之王的“三板斧”
地产上半场，规模为王；地产下半场，利润为王，房地产不同发展阶段有不同的战略侧重。
当然，如果你规模又大，利润又高，这当然梦想美好。但现实中，房企利润和规模两者兼得的，并不太多，恒大算是个奇葩，不仅规模稳定增长，而且还是个“利润之王”，它有它的“三板斧”：
1、高周转开发模式
恒大坚持一贯“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”的高周转开发模式，这也为恒大输送了源源不断的利润。
截至2017年6月30日，恒大在建项目547个，在建面积9363万平米、新开工面积4131万平米、竣工面积2804万平米；新开盘项目79个。
2、提高产品附加值
虽然是大规模开发，但熟悉恒大产品的人都知道，恒大与800余家国内外品牌企业建立战略结盟，确保装修品质，是唯一能够大规模建设，且全部精装交楼的企业，这为置业者省去了不少的麻烦。
恒大从前年起推出“无理由退房”震惊业界，这一切都是源于对房屋品质的信息：恒大建立“质量锤”质量监督体系，由恒大工程技术部门对施工质量进行抽查，集团领导鼓励他们一旦发现问题，现场举锤就敲，砸掉重来，不讲人情，不给时间通融，现场发现，现场处理。
另外，和某些专注豪宅的房企不同，恒大的项目注重老百姓的刚性需要，比如首次置业、家庭自住等，从而满足了不同人群的购房需求。中端及中高端产品占比85%，高端产品占比15%，定位刚性需求，市场巨大。可是恒大按豪宅标准为普通住宅项目设计园林环境，无疑可以增强产品的吸引力。
这些举措都有助于带来较高的产品附加值，恒大和购房者也实现了双赢。
3、恒大超强的成本控制
恒大在设计、招标、施工、销售等多环节严格实施标准化管理，从源头上控制成本，在市场低迷的时候确保成本低于行业水平，保持强大的竞争力。这使得其能在三四线城市造出比原来市场上高两三个档次的产品，但价格却只高出一个档次。
除了成本控制，恒大还加强三费管控。就在年初集团会议上，恒大强调2017年在效益年后，要更加强化营销、管理、财务三大费用的管控力度。
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