【艳姐说】
今年“金九银十”可谓一片惨淡,而进入淡季的11月,上海楼市也进入了深度调整期。
11月已经过去两周,据上海链家市场研究中心监控数据显示,11月首周(2017.10.30-11.5),全市新建商品住宅成交面积为9.56万㎡,上周(2017.11.6-11.12),全市新建商品住宅成交面积仅7.36万㎡,这是近五周以来首度低于8万㎡,同时也是连续第六周成交量低于10万㎡。
自2011年以来,新房市场成交量连续四周以上处于10万㎡以下的情况仅出现过两次。一次是2011年1月31日-3月20日,连续七周成交面积低于10万㎡,该时间段恰逢限购政策刚刚出台,加之中间又经历了春节假期。另一次则出现在今年春节前后的1月23日-2月19日。
纵观近1个月上海的新房销售数据,总体上呈现出量价齐跌的态势。而且不同于以往,从成交结构上看,现在的上海购房者已经日益淡化内环新盘的概念,在购房过程中,更多考虑中环、外环的新房,尤其是那些首付有优惠,无需抢房,甚至可以自选楼层和户型的楼盘。
数据显示,上海内环各一手楼盘无成交记录,不过“环内冷落,环外吃香”,奉贤、嘉定、金山、崇明等区成交数据不俗。这和8月上海市一手楼盘成交数据形成鲜明对比,当时的成交记录主要出现在中环、内环,什么金山、奉贤、崇明,鲜有“出镜”。
在分析各区近1个月新房销售具体数据之前,我们先来看下,各区成交套数排行,看看目前哪个区才是购房者的“宠儿”?
嘉定、青浦、宝山,分别以302套、226套、180套,位列成交套数排行前三。奉贤和南汇成交套数也分别在170套以上,金山和松江也在150套以上。从内环、中环,买到外环,上海已经没有内、中、外环之分了!
NO. 1
宝山:前任“房价洼地” 均价最低也要4w起
近1个月宝山区一手楼盘成交180套,均价最低也要4w了,最高已经快到5w5了!作为上海前任“房价洼地”,宝山的价格已经涨起来了,相比青浦和松江,宝山距离上海市中心更近,但是价格却相差不大,所以仍然可以算是目前性价比比较高的板块之一。
宝山成交的是下图6个楼盘,在过去的三个月里,中环国际公寓、中铁北城时代、上海长滩,均价有所下跌,万业紫辰苑、正荣国领,反而逆势上涨,正荣国领涨幅最大。
注:6个楼盘,8月均无成交
NO. 2
奉贤:位置虽然偏,但均价也能飚到近4w
奉贤区近1个月只有4个楼盘有成交,不过成交套数多,达到178套,均价相对于宝山,已经便宜很多,最贵的也不超过4w。
该区有两个楼盘均价上扬——桐南美麓和佳源梦想广场,其中前者上浮明显,一个月内,平均每平涨了6086元。如下图中,蓝线所示。
注:4个楼盘,8月均无成交,其中“鑫悦华庭”9月也无成交
NO. 3
嘉定:“房价洼地”之一 上海楼市成交大赢家
嘉定,是近期上海楼市成交的“大赢家”,近1个月有11个一手楼盘推出,成交302套,均价最低27914元/平,最高“上海西环中心”,50035元/平。从下面数据不难看出,嘉定一手房均价还未完全涨起来,另外,虽然它地理位置比较偏,但是比起金山、奉贤还是好很多,综合来看,嘉定也算是上海一手房“房价洼地”之一。
该区11个楼盘,近期均价浮动基本稳定,除了微跌的“金隅大成郡”、“路劲北郊城五期(上海庄园)”和涨幅较大的“万科安亭新镇”,楼盘均价基本微涨,“万科安亭新镇”,10月成交均价比9月涨了5042元/平。
注:11个楼盘,8月均无成交。
NO. 4
金山:均价都在2w上下浮动
金山区近1个月表现不俗,7个一手楼盘,卖出去167套,其中“正荣御首府”成交套数最多。该区各一手盘,均价基本在2w上下浮动,如果说还有什么阻挡它成为新任“房价洼地”的话,那可能就是距离。
各盘价格稳定,除了毕加索花园小镇均价微微有所下跌,其他“正荣御首府”、“正荣璟园”、“碧桂园玫瑰公馆”,均有所微涨,剩余盘在9月并无成交,没有可比性。
注:7个楼盘,8月均无成交,“华丰格兰郡”、“合生财富海景公馆”、“天鸿苑”,9月也无成交。
NO. 5
南汇:销冠楼盘诞生在该区
“远洋万和四季”是近期上海一手楼盘中,成交套数第一名,共计卖出124套,除了“天健萃园”,其他成交盘均价都在3w以上。该区紧邻浦东新区,有一定地理区位的优势,不考虑个别均价偏高的一手盘,南汇可以说也是上海一手房“房价洼地”之一了。
“远洋万和四季”和“天健萃园”,近两月均价走势基本平稳,略有微跌。
注:3个楼盘,8月均无成交,其中“保利艾庐”9月也无成交。
NO. 6
青浦:均价都在3w以上 成交量第二
青浦,也是购房者眼中的“香饽饽”,8个一手盘,共卖出226套,位居各区成交套数排行第二,均价都在3w以上,其中“仁恒西郊花园”已经飙到55385元/平。鉴于青浦位于上海市城市规划往西扩展的方向上,所以潜力不容低估。不过从它现在的均价来看,已经不能算是“房价洼地”了。
青浦一手盘中有5个在9月份也有成交,而这5个盘中,价格也是有涨有跌,“佳兆业君汇上品”和“融信铂爵”微涨,“新华联奥莱悦府”、“仁恒西郊花园”、“金地天境”微跌,整体价格浮动不大。
注:8个楼盘,8月均无成交,“中信泰富朱家角新城”和“新城盛世”9月也无成交。
NO. 7
松江:“金地自在城”一个月涨13260元/平
松江近1个月成交152套一手房,价格在3~5w之间,其中“象屿上海年华”和“路劲佘山院子”卖的较多,“金地自在城”更是位居该区均价之最。
该区最励志案例,当属“金地自在城”,9月成交均价:40469元/平,10月成交均价:53729元/平,堪称10月上海一手盘环比涨幅之最,平均每平涨13260元。
注:7个楼盘,8月均无成交,“国贸天悦”、“绿波景园”,9月也无成交。
NO. 8
浦东、崇明、闵行:
成交少,4楼盘仅卖出60套
浦东&崇明&闵行,并在一起说,因为近1个月三个区一手楼盘的成交记录加在一起也就4个楼盘,卖出60套。当然,浦东无论在成交套数,还是成交均价上,都远在另外两区之上。
三个区中,只有浦东新区的两个盘,有8、9月的成交记录,“浦发罗兰翡丽”涨幅较大,每平上涨2135元,“仁恒公园世纪”,微微上涨,不过它是10月上海唯一一个均价破10w的一手盘。
附:2017年10月1日-10月29日上海市一手房成交套数排行
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