昨天，上海内环内第一幅租赁地块终于诞生，这幅地块位于杨浦区平凉社区板块；此外，位置较好的市北高薪技术服务业园区的3幅地块也进行了拍卖，这些地块都延续了此前租赁用地一贯的零溢价成交。
截至目前，上海已经出让了29幅租赁地块，从租赁版图上来看，这些地块的分布并不是在非常偏远的地方，而是都在向中心集中，足见上海对租赁的重视。
很多人似乎看到了曙光：将来我们都有房子住了，房价是不是会降下来？但结果可能并不会让人满意。
NO. 1
上海第一幅内环内租赁地块诞生
昨日，上海土地市场迎来五连拍，此次5幅地块全部为租赁地块，并且延续了此前租赁用地一贯的零溢价成交。
其中，松江区工业区SJC10024单元09-10号地块，为上海新松江置业（集团）有限公司摘得，静安区市北高新技术服务业园区三幅地块则为上海市北高新集团不动产经营管理有限公司包揽，杨浦区平凉社区03F3-02地块（平凉街道44街坊）则由上海卫百辛（集团）有限公司竞得。
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（图片来源：链家）
艳姐比较关注的是市北高薪技术服务业园区地块以及杨浦区平凉社区地块，它们所处的地段都具有较高的价值，周边配套和发展较为醇熟。
值得一提的是平凉地块，是去年以来出让的租赁用地中，第一幅位于内环内的地块，同时其出让面积和规划建筑面积也是各租赁地块中最小的。
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该地块处在杨浦东外滩板块，距离内环和12号线江浦公园站距离都在1公里左右，通过江浦路隧道可到达浦东。地块周边有诸多住宅项目，既有凯达苑、双喜家园等90年代建立的小区，亦有保利香槟苑、阳光城滨江悦等新房、次新房项目。
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地块周边主要楼盘租金情况
数据来源：上海链家市场研究中心
此外，市北高新技术服务业园区的三幅地块临近南北高架、中环及轨道交通1号线，交通便捷。且周边住宅小区林立，居住氛围浓厚，并有多个综合体，商业配套十分成熟。
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地块周边主要楼盘租金情况
数据来源：上海链家市场研究中心
NO. 2
上海已出让29幅租赁用地 向城中心集中
根据数据统计，截止目前，上海共出让了29幅租赁住宅用地，就在今年1月，租赁用地已陆续成交8幅，从下面的图可以看出，这些租赁用地都是向中心靠拢的，并没有在非常偏远的位置，足见上海对于租赁用地的重视度。
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根据上海链家市场研究中心监控的数据显示，去年10月是租赁用地出让的最高峰，共有9幅地块出让，总规划建筑面积66.68万㎡，今年1月则是租赁用地出让的次高峰，共有8幅地块出让，总建筑面积37.42万㎡。
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数据来源：上海链家市场研究中心
租赁用地的疆域也得到了扩大，去年租赁用地主要集中在浦东、环区分布集中于内外环间的局面。青浦、宝山、崇明、杨浦、松江和静安，都是去年出让所没有涉及的区县。经过1月的租赁用地出让，目前租赁用地已涉及全市16个区县中的12个，仅有金山、奉贤、普陀、虹口四区还未有租赁用地出让。
面对“十三五期间，上海将新增供应租赁住房70万套”的目标来看，集体用地建公租房也极有可能成为重要渠道之一，长租公寓也将成为重要补充，这些最终都将体现在租赁供应上，让存量市场租购并举的特征也将逐步显现。
NO. 3
长租公寓最大的难题：盈利
其实可以看到，未来租赁市场将是一大片蓝海。对于租赁市场的来说，最重要的一环就是租赁人口，16年的数据1.89亿人，中国有接近1.9亿人在租房，2020年将达到2.2亿，2030年将达到2.65亿。
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（数据来源：丁祖昱评楼市）
未来供地3成以上会成为租赁用地，也包含长期持有的租赁房，几个重点城市包括北京、上海、深圳、广州、杭州，特别是北京150万套中50万套是租赁房，上海是170万套中70万套是租赁房，深圳是75万套房屋中40万套是租赁房，上海供应占比是最高的。
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（数据来源：丁祖昱评楼市）
所以我们看到不单单是各大运营商，TOP30房企也加入到了长租公寓的大军来，目前已经有超过三分之一的房企涉足长租公寓。
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（数据来源：克而瑞地产研究）
但值得注意的是，租赁市场的供应主体并不是各大运营机构，而是个人房东，占比达到了97.5%。艳姐觉得如果有一家机构能够把这些分散的房源盘活或者打包统一进行租赁，那可能将会是一个不小的生意。
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（数据来源：丁祖昱评楼市）
对于那些长租运营商来说，最大的难题是盈利问题。目前的空间假设是95%租赁出租率，那么行业平均的利润水平仅在2%-4%，但实际上根据数据统计的30家品牌特色公寓的出租率仅为90%，也就是说这些运营商的利润水平会更低。租赁市场看似美好，却还有盈利难题放在运营商面前。
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（数据来源：丁祖昱评楼市）
NO. 4
租购并举真的能让房价降下来吗？
关于租购并举，还有一个切实的问题摆在我们面前，那就是租购并举真的能够让房价降下来吗？
或许我们可以拿能级和上海差不多的深圳做比较，能看出一点未来的气味。近期链家的一份报告（《深圳租赁》白皮书），艳姐把几组关键数据梳理出来，你说不定也会有点意外——
目前，深圳实际管理人口超过 2000 万，80% 的人租房居住；全市 1040 万套住房中，约 70% 的房子在出租。深圳已经成为全球住房租赁占比最高的城市。
深圳商品住房的租金非常高，2017 年 1-8 月份的套均租金高达5005元，较 2010 年上涨 67.5%。
一个城市80%的人在租房居住，从另一个角度说基本上实现了租购并举，但深圳的房价呢？大家都知道，深圳的房价并不便宜，深圳和北京上海共同处在中国高房价城市的第一阵营，并把第二阵营远远甩在后面。
所以，今天的结论是：如果你幻想租购并举实现之后房价会降，值得期待；我们可以确定的是，租购并举实现之后，有房子住将变得容易。
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