2011年,日本遭遇了史上最强地震,工业企业遭到严重波及,部分行业几乎损失殆尽。但凭借雄厚的产业实力和企业的紧急预案,加上日本的国民性,不到半年时间里,硬是有80%以上的日本企业把生产能力恢复到了震前生产。很多商业故事,不是孤本,日前新城三季报用数据也大致证明了这个道理:只要企业核心模式未被根本性触及,外部的困难并不影响其长远的增长预期。甚至在面对重大意外事件,一家企业建制不乱,高管仍保持稳定,员工上下一心,很大程度上体现的是这家企业的道路自信、文化自信。
10月26日,新城控股拿出了三季报,不管你是对这家企业持什么样的态度,就算是好奇这家企业究竟缓过来没有,也应该来从纸面数据上来做一番分析。
截至三季度末,新城控股在手现金余额为466.83亿元,同比增长近44%,相比今年中报亦有增长。现金短债比约为1.67倍,在手现金完全能够覆盖短期债务。这个数据,相较于地产板块头部房企数据来看,是高于行业平均水平的。很重要的一点,新城的融资能力正在逐步恢复,三季度,新城取得借款收到的现金达到234.17亿元,和6月底相比,新增了25亿元借款。虽然,新增贷款的绝对值没有去年多,但是在去杠杆的大环境下,这一借款金额并不比一些国企、央企差。截至三季度末,新城净负债率为61.6%,较去年同期大幅下降,较中期报告也有所下降。经营性现金流为-7.4亿,比半年报的-67亿大幅回落,现金流状况改善明显。这组数据,一定程度上反映了成长型企业的普遍特征:投资及经营性现金流为负,筹资性现金流量表为正。综合来看,净负债率指标实现同比、环比双降,债务结构的优化,一定程度上显示了新城在扩张过程中,在整体战略上也在追求稳健。从三季报公布的数据来看,新城控股前三季度累计合同销售金额1976.91亿元,比上年同期增长23.89%;累计销售面积1723.06万平方米,比上年同期增长35.43%。新城控股之前强调的全年2700亿销售目标不变,如今完成了73.2%。单在9月份,新城的合同销售金额262.25亿元,销售面积223.26万平方米,同比涨幅分别为18%、33%。如果按照这个增长趋势,加上房企习惯在四季度集中推货,加大营销,新城完成2700的销售目标属于大概率事件。今年前三季度,新城控股实现营业收入295.6亿元,归属于上市公司股东的净利润37.32亿元,同比分别增19.22%、19.57%。 新城控股前三季度归母净利率为14.14%,结算项目的毛利率达36.59%。新城在7月底发布了一份项目出售计划,拟转让40个项目,交易总额不超过150亿元。截至8月30日,新城控股总共出售了21个项目。别只盯着“卖”项目,新城在“买”项目上的风格一直是进取型的。据克而瑞榜单,新城控股前三季度新增土地货值2154.5亿元、新增土地建筑面积1921万平方米,分别位居行业第8名和第5名。换句话说,虽然你看到新城今年卖了个别项目,但是另一手,新城还保持了充裕的土地储备。
很多时候,我们在聊房企“卖项目”的时候,多少带有些“砸锅卖铁”的看客心态。其实“卖项目”的问题关键在于要怎么看,原来是卖给散户,现在是卖给机构,都是卖。但要计算卖的收益,才能有比较和结论。更重要的是,从房企角度来看,房企在开发过程中,需要不断调整布局,如果出售资产“有利于优化财务结构,从而为潜在的新投资腾挪资金”,或者通过不同合作模式开发新项目,最大化地发挥公司财务资源、管理经验和品牌优势的价值,这样的做法就值得肯定。不仅是住宅项目,新城的商业项目一直是看点。租金方面,据新城控股第三季度经营简报数据显示,今年1-9月,吾悦广场租金及管理费收入达27.62亿元,同比增长高达95%。据悉,进入第四季度,新城控股迈入密集开业期。10-12月份,新城将有共计15座吾悦广场开业。按计划,至2019年年底,新城控股将实现全年开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标。5.4亿股权激励、大招700校招生、超稳定的高管团队新城控股三季报的这份数据,堪称亮眼,让我们更好奇的是,这个结果究竟来源于哪里?
今年7月的新城半年经营会上,王晓松特别提到,新城的今天是几万人花了26年时间培养起来的,是新城人的新城;新城不会因为任何个人而改变它的底色与航向;(公司)最重要的是要各司其职,开疆拓土,守卫山河,共克时艰。如果说这番话还有更深层的意思,那就是给新城定下明确发展方向,即在稳定的同时,积极落实原有的企业战略,同时确保企业稳扎稳打。三个月后,一份针对性极强的股权激励方案摆上了台前。这份股权激励计划涉及5.42亿元,覆盖到的参与者共计108人,包括新城控股董事、高级管理人员、中层管理人员、核心骨干。如新城控股的董事、联席总裁梁志诚、陈德力、袁伯银等。这里面,梁志诚是2003年就加入的“老新城”,在新城控股的业务一线默默耕耘了十年之久,硬是凭借自身能力一步步迈进高管阵营。从凯德、万达一路走来的陈德力,加入新城后助力新城商业实现了快速发展。在外界猜疑声最大的时候,新城第一要务是稳定军心,稳住人才。所以风波中,新城的员工,尤其是高级管理层,表现出了一种超乎寻常的稳定。其实“管理团队稳定”一直是新城这家企业在业内的标签,统计下来,新城控股的高管团队平均司龄长达9年,其中17人已为公司服务15年以上。截至今年6月底,新城控股在岗员工26500余人;截至9月底,这一数字则升至27800多人,这意味着,仅三季度,新城控股的员工人数就增加了近1300人。到了9月份,各大房企瞄准校招人才市场的争夺战,新城控股也启动了2020届校园招聘,计划面向全球高校招聘超700名应届生,宣讲会开进23座高校。新城主打的管培生品牌项目“新睿计划”,这两年提出了“3-6-9成长计划”,系统打造了新员工分步成长的发展规划,完善了管培生的培养体系,很大程度上体现了新城对学生未来负责的态度。管培生计划之外,新城在各业务板块设置了300多个专业类校招岗位,定向培养各业务板块的专业技术和管理人才,这对新城而言是新的人才培养尝试。市场的竞争,归根结底还是人力资源与人才的竞争。这句话说回来,风波中如果一家企业的管理层没有离散,企业员工仍坚守岗位,公司上下仍团结一心,不仅仅是这家企业的道路自信,更是文化自信。观察行业这么久,艳姐发现2019年之后,那些曾经快速杀入Top30的房企纷纷开始下调“增速”,提质控速成为头部房企莫衷一是的声音。
政策和资金的调控仍高悬在头顶,头部房企的基本心态都从容了一些,无论是未来严厉政策市场的约束,还是过去高速发展积累问题牵绊,都在考验一家房企的韧性。而一些房企,经历过极端危机环境,更能锻炼这家企业的大心脏和粗壮的神经。风波中收获的员工忠诚与合作伙伴的信赖,也是历久弥新的。从新城此次财报的数据中,我们也可以从中看到逆势中一家房企如何保持韧性:①让市场的归市场。只要一家企业的核心商业模式未受到根本动摇,这家企业的业绩终究会回到价值逻辑层面。新城“住宅+商业”双轮驱动模式,既能够互相协同,取长补短,又相互独立,各自发挥。在商业市场上做出了成绩,可以转换为生产力的优势。②一家企业的财务健康状况是核心,由于房地产企业的特殊性,这点无疑被放大了很多倍。这也是任何负面信息中,外界媒体最关注新城的资金链情况以及融资通道是否顺畅的原因。在新城三季报中,我们也注意到这家房企融资能力正在恢复,扩张能力未受影响。媒体消息显示,8月起,已有数家城商行恢复了对新城的新增贷款,且已经完成部分款项的提款。另有合作的主力银行恢复放款,并承诺7月前谈好的合作项目,陆续会落地;四大国有银行的合作仍在继续沟通中。从新城三季报的数据来看,印证了媒体报道这一点。③企业是人的组织,任何胜利都是人的胜利。要保证企业发展,人才的管理、人才的建设和人才的培养必须也必然是每家房企关注的重点。对于房地产行业来说,我们不妨静下心来,仔细思考企业底层商业逻辑和宏观经济的共振,这才是一家房企的韧性。主编:张艳
责编:耿牧风
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