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蓝光发展副总裁张胜利专访:新需求爆发时代,有的户型为啥没人要?


艳姐说

最近一次偶然的机会,艳姐和蓝光发展副总裁张胜利喝了杯下午茶,同行之间的下午茶总希望一杯茶可以吸收宇宙精华。

对于这位曾在龙湖、绿城、融创等知名房企任职,曾缔造了融创的高端产品系的产品总,我们不断提出当下用户在对产品需求、设计、定位等方面的变化。

发现张胜利不仅仅懂产品,也很懂运营。毕竟曾经担任过区域总裁,是一名综合型的管理者。目前也在蓝光发展分管产品和成本职能。

于是,我们也借着这样一个契机,准备在今年下半年开始,重磅策划产品总高端专访栏目——《对话产品总》,将约见行业最顶尖的产品大咖,一起聊聊产品那些事。

因为是疫情缓解后的首次和产品总谈话,所以此次访主要围绕着疫情后诞生的新需求而展开,有的需求点被新增放大,而有的户型却变得没人要?以下内容为部分精华内容:


1
重新思考住宅的设计逻辑

疫情之后,很多地产人都会从客户需求的角度出发,重新思考住宅的设计逻辑。

首先是客户最基础的需求——物理层面的需求我们日常能够接受到的阳光、空气、水、这些自然环境因素,这是客户最基础的生理需求。

这也是我们日常所说的马斯洛需求理论中的生理需求。

马斯洛需求理论

某房企曾对客户进行调查显示,希望有南北通透、通风好户型的人高达63%。

某房企对客户进行的调查结果

说实话,我们过去选户型,也一直将南北通透采光好作为首要标准,只是因为这次疫情,这个需求被放大了。

下面这个户型就拥有较好的对流通风效果,多面采光杀菌不留死角。
如果一个户型采光和通风差,暗室多,甚至会出现潮湿发霉,在这样的房子里生活,自然住得不舒服,首先就会被客户淘汰

北向无采光的较差户型


2
新需求下户型功能场景的多变性

经过长达2-3个月的窝家生活,客户对空间需求产生了变化,更关注健康层面的需求,在户型中希望能够有提供活动、运动的第三空间。

比如下面这个某房企的户型,对阳台的尺度重新进行了规划和设计,不断迭代,最终看到的舒适型户型,阳台尺度大到可以放置1.8米宽的双人床,平时健身或者瑜伽,在阳台上绰绰有余,不会再有之前的拥挤感。

某房企第三空间的打造(素材由蓝光提供)

艳姐甚至看到在一些小户型中,利用了阳台和客厅空间,客户可进行有氧运动或哑铃等简单器械运动。

室内跑步区

还有部分房企甚至设置了可变空间,书房的空间可以用作家庭健身房;

某户型运动空间的设置(素材由蓝光提供)

单就拿室内有第三空间来说,市面上的很多户型就已经被淘汰出局了。

当然,最高层次的户型,就是能实现生活场景的可变性,这里引入一个概念,动态户型,指的就是户型的设计能够适应各种生活场景,给人一种超级变变变的动态感。

我们以前买房子的一个固有的观念,买了3房,顶多后来有一个全生命周期,但你会发现其实它是静态的户型,无法对户型做出什么改动。

因为这次疫情,户型的想象力被彻底激发出来了。

比如很多人进门时的归家动线,稍微讲究点的可能会设置外玄关和内玄关,然后在内玄关处摆放鞋子,完成拖鞋换鞋的动作后直接进入厨房和餐厅吃饭。


但是此次疫情中,某户型在内玄关进入家庭处添加了特殊的防护门,同时在内玄关处增设洗手池。

对于业主而言,归家即可清洗消毒,直接把细菌阻挡在了门外。

图片由蓝光提供

由于在内玄关处有了防护门的存在,其实就相当于可以封锁部分居住空间,如果是处于防疫隔离模式,则家庭空间将变成主要的居家区域和一个完全单独的一卫一居室,家庭成员互不影响。
素材由蓝光提供

疫情总会过去,但我们发现客户对物质空间和精神空间要有分隔的需求越来越旺盛,就是同一个功能属性空间里,能够区隔出不同家庭成员的空间。

比如过去书房是父母写字或者孩子做作业用的,但如果两者想要同时使用会有冲突;

还有一个大家都碰到过,早上一家人抢卫生间,但是只有一个马桶;

那有什么解决方案?

书房可以区隔做隔断,衣帽间可以男女各一个。
两个书房设置

甚至可以打造1.5倍的卫生间,就是一个卫生间可以有两个马桶。
某改造户型中卫生间设置两个马桶

说实话,目前在市面上,基本很少能看到能够实现动态户型的产品,如果要满足这些高层次的需求,估计很多产品都要推倒重来了。


3
90后需要社交&兴趣空间

还有一点大家这几年可能感受到了,买房的90后越来越多了。

统计显示,如今一线城市的购房主力军是90后。

90后的客户和70、80后完全不一样,会改变未来整个产品逻辑。

他们不知道自己到底要什么样的产品,也不能说得很清楚,但当房企了解了90后的需求后,就能做出他们想要的产品。

90后有一个共性,对于社交和兴趣空间有着自己的需求。


比如现在的90后很多都喜欢玩抖音、玩自拍,要做网红,所以现在很多90后都喜欢带边厅的房子。


这种边厅有超大揽景视角,室内采光充足,这是一个会客的极佳取景区域,无论是自拍还是待客,都面子十足。

很多90后都喜欢有偏厅的房子。

比如,下面这个户型可以布局成茶室,假日亲朋小聚时;又或者做成偏厅,作为临时接待客人的空间或者抖音直播间。


上述这些新概念对于很多人来说有点陌生,因为90后的需求一直在变,未来的创新一定会层出不穷,今天的创新就是“明天”的标化,今天的创新就是半年后的标化。

创新不是为了创新而创新,而是为了下一步的标化。

创新的本质不是房企创造了需求,而是原本有的需求,房企去挖掘或者引领。



4
对科技住宅的需求越来越普遍


这几年科技住宅蔚然成风,智能科技元素成为很多项目的卖点。

比如某房企的魔镜系统中,物业服务、医疗通道、健康监测、社区安防等多渠道资源,都能在这里得到掌控。

它提供的不是对某一个智能家居设备的控制,而是生活居住便利需求以及健康需求等多方面的服务内容。

某房企魔镜系统

某房企还开发出了具备人机良好交互能力的家用智能语音系统,不用动手,只需要主人一句话,就可以完成几乎所有的室内灯光、空调、窗帘、背景音乐的无接触控制。


某房企智能语音系统


随着科技的发展以及5G的浪潮即将袭来,客户对于住宅的科技需求会越来越旺盛,对于房企来说,提出了提升科技研发能力的新课题。

当然,科技住宅这几年不断迭代进化,适应各种不同人群的需求,像高端人群会更加注重个人隐私,所以现在很多科技住宅会更注重对于高端人群隐私的保护。


5
后端服务成为产品重要的价值支撑

未来客户买房不单单是注重地段的选择、户型的好坏,房子的后端服务会越来越重要。

比如美国的豪宅,会在买房时给业主配备专业的管家团队,每个管家都有自己的专长,为业主提供家庭理财、教育顾问等服务。

经过此次疫情,越来越多的人看到了后端服务的重要性,既体现在小区的硬件配置,也体现在软性的服务上。

某房企从业主进入小区开始,就设置了无接触智能管理:从人行入口处、车行入口处、特定人员人脸识别追踪、无接触入户等,做到社区及楼栋的大门能够通过人脸识别,自动高效开门。

同时社区正试点通过红外体温检测的方式,无接触的排除每一个可能存在的危险因素:一方面使得业主便捷出行,另一方面让业主更加安心。

以上素材由蓝光提供

大家可以想想,还有谁会进入小区?那就是快递和外卖了,某些房企也有自己的解决方案。

比如某房企守护小区安全的智能鹰眼系统,通过指定摄像头,实时记录外来人员在小区内的行动轨迹,并在物业管理平台中呈现,外开人员在小区内的所有路线都是被监控的,如果进入到非指定区域或是有意外,系统就将直接联线物业做出相关防范。

以上素材由蓝光提供

这个系统通过智能化管理,最大化的保障了业主的安全。

艳姐甚至还看到某房企在社区中的任何角落都安上了智能摄像头,构建了小区的天网——智慧关怀系统。

如果是儿童,陌生人接触会有警示,危险区域进入也会有预警。

智慧呵护儿童,实时关注儿童动态

如果是老人,人工智能会推算出异常行为,比如三天没出现,比如在隐形区域跌倒,会主动追踪,并及时提醒。

智慧敬老关怀系统

目前在全国,有这样黑科技配置的小区,用手指头都能数得过来。

在疫情期间,人们通过隔离的方式保护自身、阻隔疫情,这也同时意味着一些生活上的不便利,这也对物业服务提出了极高的要求。

所以我们看到一些房企的物业设立了自己的蔬菜基地和生鲜供应链,保证业主的日常采购需求。


又或者是一些年轻人就喜欢宅在卧室里,那么就需要那种类似星级酒店的服务,类似送饭送菜上门等全天候的管家服务,这方面的需求也越来越凸显。


6
一个好产品的诞生

上述所有的变革,都是围绕着一个课题——打造好产品。

一个产品的成功,都是各种因素合力形成的结果,其中比较重要的前提是项目的成功。

一个项目成功的核心是天时、地利、人和。

天时指的是项目本身是对的,拿对地了,客群也是对的,城市发展方向也是对的。

地利指的是周边地铁、市政配套、学校等齐全。

人和则是产品本应该将地块上产生的价值传递给合适的客户,然后有合适的客户去选择,如果在荒郊野岭搞了一个很好的豪宅,再怎么宣传客户也不会认可、不买单。

很多人认为产品就是设计,设计是对宏观的政策、土地整个价值的一个理解和挖掘,以及对客群的分析。

做对比做好更重要,因为各种宏观条件和微观条件的变化很多,做对是定位的做对,定位做对的情况下,设计匹配定位,并且有亮点和加分。

产品是死的,人们买一个房子也就是买一个生活,所以服务性、功能性地东西,会把它变成场景,变成活的,这就是一个好产品。



主编:张艳
责编:doug、ameng
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