【重磅】近半数房企累计销售不及去年？藏在半年成绩单背后的8个真相！

 艳姐说

一场地产半年大考结束，面对史上最难的上半年，每家房企都交出了自己的成绩单。

有人说，地产行业正式迈入总量天花板时代，规模触顶。

也有人说，接下来的路仍是充满不确定性的一年，是无法预知明天的一年。

面对当下房企的半年答卷，艳姐看到了背后几个不易察觉的真相，今天和大家一一道来。

真相一：下坡路上被砸出的“深坑”，终于填上了。

复盘上半年房企房企销售数据，你会感觉这个走势就像是在房企销售下坡路上，突然被砸出了一个“深坑”，位置就在2月和3月份上旬的时间节点上。

伴随疫情趋于稳定，销售活动恢复常态，前期积压的需求开始释放，最终形成了一个“填坑”的过程。

根据克而瑞数据，2020 年前6个月，百强房企累计销售金额同比下降2.7%。但这个降幅和1-5 月下降的 7.9%明显缩窄。整个二季度，百强房企销售金额同比上涨9.6%，整体的销售恢复情况好于预期。

换句话说，上半年房企销售数据走出了一个“深V”。

其实这种“深V”走势不仅仅发生在房地产市场，因疫情的冲击以及积压需求的释放，很多行业都走出了这种“深V”。

行业的持续复苏，投射在企业的业绩上是一张张漂亮的成绩单。

中国指数研究院公布的数据显示，上半年百强房企销售额破千亿房企13家。其中，中国金茂同比增长约31%，金地集团同比增长约19%，世茂同比增长约10%，招商蛇口同比增长约9%。

碧桂园、华夏幸福、龙湖等企业凭借广泛布局、多地联动，同样实现业绩稳定发展。

分化仍以肉眼可见的速度在加速。近半数企业的累计销售金额低于去年同期，5家房企累计业绩降幅超20%。

真相二：复苏动力靠货值，自己推着自己向前走。

单月来看，6月份百强房企销售额同比上升29.3%，环比上升45.6%，业绩保持稳步增长。整个上半年，房企的销售额增长率均值为2.20%。

房企增长的动力在哪里？

券商等机构摸底了一轮下来心里有了数：调查显示，主流房企今年合计推盘量同比增加了十几个百分点，各家的销售增长主要依靠货值来推动。

尽管疫情后，房地产市场的复苏给了很多人惊喜，但房企对这种回暖保持了相当的克制和理性，究其根源，还是在担心市场需求的持续性。

很多房企手上的动作一刻都没停下来，加快赶工推盘，抢收需求，强调回款仍然是不容商量的任务。

 

公司	2020 目标增速	2019 销售金额	2020 目标金额	2020上半年 销售金额	2020 目标完成率
恒大	8%	6011	6500	3488	54%
碧桂园	10%	5522	6074	3723	61%
中海	6%	3772	4000	1695	42%
融创	8%	5562	6000	1947	32%
华润	8%	2425	2620	1108	42%
龙湖	7%	2425	2600	1111	43%
世茂	15%	2601	3000	1105	37%
招商	13%	2205	2500	1107	44%
金科	18%	1860	2200	830	38%

新城	-8%	2708	2500	970	39%
阳光城	-5%	2110	2000	900	45%
金茂	24%	1608	2000	1029	51%
富力	10%	1382	1520	550	36%
龙光	20%	915	1100	572	52%
旭辉	15%	2006	2300	807	35%
荣盛	5%	1154	1210	473	39%
时代	5%	784	823	326	40%
中梁	10%	1525	1680	677	40%
平均	9%	2588	2813	1245	43%

△代表性房企 2020 销售增速渐趋保守，目标完成率不足 50%（单位：亿元）

由于疫情影响，房企普遍停工1-2月，因此可以预见下半年房企推盘力度将持续加大。在这种背景下，不排除个别房企为冲刺销售目标、加快去化，年末适度以价换量。

真相三：暖风下盖不住三四线的隐忧。

虽然市场呈现出了一片复苏的景象，但不同区域复苏的动力却各有各的不同。

根据研究机构调研，销售回暖速度更快的东部地区中，一二线及三四线市场表现均相对较好。

而西部地区的回暖，主要还是靠三四线在推动。这背后或许是因为，西部三四线城市因疫情冲击相对有限，疫情过后复工复产速度更快，以及前期市场热度的延续。

但克而瑞的数据说了这样一个现象：今年1-5月，在疫情的冲击之下，三四线的就业难度要比一二线更大，这对三四线内生性的购房需求造成了很大冲击。

而另一边，预期中的返乡置业潮终成泡影，作为三四线主要需求来源之一，这种需求在经济下行压力之下同样被削弱。统计机构数据显示，农村外出务工劳动力收入水平在不断下降，这将直接影响其还款能力及购房积极性。

再加上已知的三四线楼市的几个现状：存量充足、购房需求出现了一定程度的透支，内生、返乡需求收入均受影响，三四线购买力弱化。

往后看，随着供应增加、去化率承压，对应区域楼市调整压力或相对更大。

真相四：拿地态度分化，降库存还是大势所趋。

拿地销售比这个指标，可以观测房企拿地态度。根据机构统计的数据，今年前5个月，Top50房企整体拿地销售比是75%，基本延续了去库存的趋势。

头部房企中，仅绿地和新城拿地销售比超过了100%。

在加速去化的同时，房企在土地市场愈发谨慎，出于战略布局的考量，房企也在调整拿地规模与节奏。

尽管调控加身，热点城市热门板块依然吸引了众多资金，从区域布局上，房企也在持续向核心城市回归，Top50房企在一二线拿的地要显著高于三四线。

因为疫情而失约的三四线返乡置业潮，给后续的市场调整增加了更大的压力，也正因如此，未来房企回归核心城市的态势，恐怕会继续延续。

 

真相五：拿地的溢价率，藏不住的规模野心。

从调研机构的数据能看到，今年四五月份，Top50房企平均拿地溢价率分别为19.9%、19.7%，超过2019年水平（18.3%）及同期百城平均溢价率。而1-5月Top50房企整体地价房价比44.8%，较2019年提高9.4个百分点。

当然，地价及溢价率的攀升，和房企聚焦一二线和政府的供地质量提升相关，但在稳房价政策导向之下，地产项目的盈利空间将会延续收窄的趋势。

虽然曾经遇地就拿，不问是非的时代造就成了历史，但规模的焦虑和野心还是能从一些房企的动作上投映出来。

根据平安证券数据，今年前5个月，平均拿地溢价率最高的5家房企分别为新力（47.0%）、时代中国（45.9%）、蓝光（43.3%）与建发（43.1%）、正荣（40.6%）。从这个角度来看，高溢价率拿地也反映这些房企更高的规模扩张诉求。

毕竟只有丰沛优质的“面粉”原料，企业才有可能做大“蛋糕”。

真相六：融资端抬了抬手，给了一剂强心针。

为缓解疫情影响，托底实体经济、纾困企业成为了这一轮金融环境改善的重要目的。正得益于宏观流动性充裕，资金面边际改善，整体均衡，给地产板块注入强心剂。

△房企年度融资规模走势（图片来源：贝壳研究院）

根据贝壳研究院数据，上半年房企融资超预期，整体规模达到2019年全年53%水平；结构上，境内债市活跃，规模占比68%，占比超去年同期12个百分点。

但是着眼于当下，地产行业的紧箍咒还摆在那里——避免房地产过度吸收信贷资金，产生“资金黑洞”效应。因此我们也能看到，供给侧资金来源此消彼长，发债放量，信托严控。

但融资成本的改善，对房企进行债务置换，优化财务成本很大程度上提供了便利，如今主流房企愈加强调提质增效，对企业的盈利能力也是一个重要助推。

真相七：是钱在买房子，而不是人在买房子。

前段时间，央行行长易纲在陆家嘴论坛表示，预计全年人民币贷款新增近20万亿，社会融资规模增量将超过30万亿元。在这种宽松的信号之下，研究机构普遍也给出了货币政策稳健偏宽松的预期。

在业内人士看来，决定行业的核心力量，可能就是杠杆。有个研究院提了这样一个观点，所谓地产大周期，就是一个钱在买房子而非人在买房子大周期，一个过去超预期未来仍将超预期的大周期。

银行给地产加杠杆，经济增长中枢下行，这是全球共性大趋势。除全球共性外，两个中国加杠杆独特性也共同决定此周期。第一，M2 存量极为巨大，第二，存量按揭套数占比仍很低。

真相八：填完了坑，我们继续向下“滚”？

二季度销售回暖的数据，在行业内并没有形成乐观情绪，在一些行业人士眼中，下行周期内，短暂的销售回暖是个昙花一现的美景。

支撑这种看法的有两个理由：

一是，即便不考虑疫情，房地产销售本就处在下行周期。

虽然2019年商品房销售增速仍然为正，但宏观数据和微观反馈上看，上年去化率有所下行，驱动销售增加的还是供给增加。整体上看， 当前需求相对供给并未明显回暖，库存也重新开始累积。

二是，今年供给力度可能吃紧。

由于主流房企 2019年投资力度明显减弱，今年的供给力度或许会明显低于去年，供给端的实际驱动力令人担忧。如果需求端的政策咬定不松口，预计全年销售仍然不乐观。

结语

在莎翁的戏剧《暴风雨》中有一句经典的台词“凡是过往，皆为序章”。

这句话和中国的“不念过去，不畏将来”有异曲同工之妙。

你过去所得到的果，将会成为你未来的因，而你现在所得到的果，便是你过去所种下的因。

对于时下的地产行业来说，这句话也昭示着行业的未来和所处其中每个人的心境——与其纠结无法改变的过去，不如微笑着面对未来。

主编：张艳

责编：王亦可