金茂CTO田九坡专访：实现产品溢价的三条锦囊

艳姐说

地产人言近期独家策划对话产品总栏目，首期《蓝光发展副总裁张胜利专访：新需求爆发时代，有的户型为啥没人要？》，反响热烈。

我们将会将产品总专访进行到底，这次我们邀约到了中国金茂总裁助理兼首席技术官，产品管理中心总经理田九坡，他对中国金茂产品从研发到设计到运营各大层面，都做了系统的分享。

翻看中国金茂2019年报，中国金茂的销售均价大概是2.3万/平米，这样的价格可能目前没有开发商能超越。

简单总结了中国金茂独特的、别人无法复制的地方：

受益于中国金茂“城-人-产”城市运营逻辑，聚焦“两驱动、两升级”，提升土地价值，“释放城市未来生命力”；

坚持科学至上、品质领先，尤其是绿色健康+智慧科技产品在业界独树一帜。

目前，中国金茂已进驻四十余座核心城市，先后开发23个城市运营项目、成功打造了50座金茂府，缔造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品，自2005年以来，中国金茂已连续十四次入围“中国500 最具价值品牌”榜。

艳姐也从田九坡的分享中，总结出中国金茂实现高价值品牌的3条锦囊：

锦囊1
打造需求收割机、技术集装箱

衡量一个开发商是否真正用心做房子，资金和实力只是基础，最重要的是通过客户信息的获取，挖掘客户需求，以客户需求为导向实现产品品质提升。

客户信息有三个来源：已成交业主、未成交业主以及主流购房客户大数据分析。

已成交业主可以反馈在产品与服务中未被满足的信息，通过针对性改善，既可以提高业主的满意度，同时为新产品提供了品质提升的客户需求基础。

为避免存活者偏误，中国金茂还关注了未成交客户的需求，通过分析未成交的原因，了解产品和服务还有哪些方面亟待改善。

对于主流的购房客，中国金茂聚焦深耕已进入的城市并建立客户地图，借助大数据调研分析主流购房客对于产品和服务的敏感点，使得产品和服务升级始终围绕客户需求。

信息获取后，如何将客户需求转化为新的创新点？中国金茂通过自己的线上创新平台—极创翼来实现。

这个平台有两大模块：需求收割机和技术集装箱

需求收割机：

需求收割机模块是极创翼平台上获取客户需求的信息专门渠道。

这个模块可以面向一线业务和实际场景，收集来自业主、物业管家等不同群体提报的需求。

已成交业主、未成交业主对于产品与服务的满意度、诉求信息均可以在「需求收割机」上反映，任何员工获悉后均可以在平台举手接单，阐述自己的对策或者创意点，经过技术评审予以采纳、落地。

例如：围绕客户反馈的地下大堂空间昏暗、无生机、观感差的问题，金茂长沙通过导光筒、滴灌和景观精装一体化的设计，进行室内光照效果和植物配比养护测试，实现阳光普照、生机勃勃的地下大堂入口，进而形成金茂产品差异化的特质。

 

众多类似这种来源于实际场景的客户需求，通过收集、创意和方案落地，解决客户需求的同时，逐步成为体系化的客户需求解决方案清单，为未来的产品升级和创新提供充足的养分。

技术集装箱：

技术集装箱模块可以将客户需求与内外部技术相结合，对内实现产品和服务的升级，对外挖掘新的技术和新的创意。

在这里，外部的科技公司、供应商等合作伙伴以及金茂内部的员工，均可以针对业务场景和客户需求提供自己的创意、展示自己的技术及方案，并可以采取灵活的方式研发合作，包括课题研究、共同开发、示范应用以及创新孵化等，最终通过技术落位、方案应用来满足客户需求，实现多方互惠的价值。

可以说中国金茂对技术创新是开放的，围绕建筑周边，只要是真正理解客户的需求，鼓励一些新的科技能够真正落地。

例如：中国金茂正在研究厨余垃圾的处理与排放技术。

推行垃圾分类后，家庭厨余垃圾处理器的应用受到重视，但厨余垃圾粉碎后的颗粒、油污有堵塞排水管道的问题。

金茂关注到这个问题，已联合瑞士吉博力开展了专项课题，准备采用专门的排水技术进行水力优化，实现良好的管道疏通效果。

其实，对于住宅整体的排水，金茂已经联合瑞士吉博力研究推广优良的、适合中国国情的排水体系，在不久的将来推向国内市场。

锦囊2
围绕绿色健康和智慧科技磨产品

中国金茂产品系构成逻辑是基于城市化建设进程给人们健康带来的问题，比如城市空气中严重的雾霾、夏季的潮热、冬季的干燥以及长三角的黄梅天、各种城市和生活噪音。

此外还有城市化进程带来的高能耗、生态环境破坏等问题，其中府系产品是对这些问题的终极改善。

2009年，中国金茂的第一座府—北京广渠金茂府采用了以毛细辐射空调、置换新风、地源热泵等为核心的科技系统，开启了以“恒温、恒湿、恒静、恒氧”为特色的金茂府系1.0时代。

2015年上海大宁金茂府实现了十二大科技系统全屋覆盖，以全生命周期体系，打造金茂府系标杆作品，是上海第一个荣膺“英国BREEAM 认证”“绿色建筑三星标准认证”双认证的科技人居住宅。

大宁金茂府

如果对中国金茂府系十二大科技系统作一个归纳总结，那就是“绿色健康和智慧科技”，这也是中国金茂在产品中不断打磨的两大核心理念。

从2009 年诞生至今，中国金茂坚持以“科学至上”为核心价值理念，不断探索创新科学技术，推进产品和服务升级。

2018年，中国金茂发布了金茂府系2.0，从绿色健康和智慧科技两方面，对金茂府系十二大科技进行整体升级。

绿色健康升级：

金茂府系2.0围绕房间的温度、湿度、空气品质等客户核心诉求展开绿色健康升级，目标就是更舒适、更健康。

更舒适是指金茂府系2.0的房子要实现温湿随心，动态变化，是考虑到个体在不同时间、不同场景下对温湿度的需求不同，实现房间温度可以个性化调节，在不久的将来，还可以根据不同时间、不同环境，在舒适区间范围内，让房子主动采取相应的温度、湿度调节策略，并不断通过大数据积累和学习，灵活适应外部环境或人体行为的不同变化。

在让房子更健康方面，金茂府系2.0可以实现空气更加纯净、生态。

金茂府系2.0的新风系统，一方面将使用更高效、更易维护的空气净化技术，例如离子瀑空气净化技术。这种技术PM2.5去除率高，去除的微粒甚至可达纳米级，而且这种净化技术可以自动清洗易于维护。

另一方面增加对室内、室外空气环境的监测和分析，同时匹配智慧化的运行策略，令新风的供给和循环更加贴近自然，形成隐于无形，润物无声的效果。

最近中国金茂发布的北京颐和金茂府将应用离子瀑技术，加倍呵护业主呼吸健康。

北京颐和金茂府效果图

智慧科技升级：

金茂府2.0围绕智慧交互、智慧场景、智慧学习、智慧能源四个方面予以升级。

智慧交互方面，构建万物互联，实现可以远程控制的智慧系统，通过人脸识别，语音识别，手势控制、智慧魔镜等多种智慧交互方式，实现服务的主动响应。

智慧场景方面，可以实现生活场景自由定制，轻松实现联动协作。同时要引入AI智能，构建更加个性化的智慧生活体验，实现智慧学习。

而智慧能源指的是使用清洁、可再生的能源，打造节能、低碳、环保的生活方式，具体来说，一方面综合利用地源、水源、空气源热泵等可再生的能源科技，另一方面，使用绿色新能源，光伏光热建筑一体化， 成为“会发电的房子”。

在智能家居和智慧科技实际应用方面，金茂上海大宁项目和深圳龙华项目先后在项目上应用了语音、人脸识别、wifi波等智能交互技术，体验良好。

深圳龙华金茂府

两大平台，两条产业链：

为提供金茂府系2.0升级技术支撑，中国金茂还构建了两大平台，两条产业链。

两大平台，包括智慧数据平台和智慧服务平台。

智慧数据平台收集和分析室内环境、用户行为和能源运行三类数据，为客户定制出其所需要的舒适生活环境、优质生活场景以及能源运行策略。

通过大量数据积累和持续使用优化，为最终实现以客户需求为导向的大数据分析和AI学习，奠定坚实的基础。

智慧服务平台，以随时响应为目标，通过引入AI智慧管家，以智能语音交互的方式，每天24小时不间断地为业主服务，成为金茂府社区里看不见的贴身管家，构建线上和线下的智慧社区服务体验。

 

两大产业链，即中国金茂所拥有的绿色健康产业链和智慧科技产业链。是金茂府系2.0升级落地的保障，中国金茂通过自主开发和战略收购核心技术、自主孵化、投资、整合资源等多种形式构建和完善。

在绿色健康产业链上，从绿色科技研发、绿色能源运营到绿色部品整合，中国金茂拥有全业态的开发能力、运营能力、整合能力。

在智慧科技产业链上，随着金茂府2.0智慧住宅的推进，中国金茂在充分保障金茂府智慧住宅对于智慧家居、智慧安防、智慧能源需求的同时，也将逐步形成面向市场的产品能力。

部分金茂研发设备

锦囊3
做一个专业的城市运营商

很少有房企能够像中国金茂这样，深度参与到中国城市化建设和运营中。截止到今年7月，中国金茂城市运营项目已经达到23个。那么，中国金茂的城市运营有什么独到之处呢？

独特之处有两点，一是中国金茂模式的运营逻辑，二是中国金茂坚守的臻绿品质。

运营逻辑：以城聚人、以城促产

中国金茂构建了“以城为主” 的城市运营观念，依托高质量的城市建设实现以城聚人、以城促产。坚持以资本和规划作为核心驱动，推动城市功能升级和产业升级，最终形成“城-人-产”一体化的金茂模式。

中国金茂旗下的金茂酒店，金茂商业和金茂教育集团，在改善城市功能提升城市品质方面发挥了巨大作用，通过完善的城市功能来吸引更多的人，然后通过人气的聚集反过来实现城市的发展。

今日长沙新名片的梅溪湖国际新城，就是中国金茂“城市新城”系列中的代表作。中国金茂城、人、产三者有机结合，直接扮演了造“城”者，让梅溪湖所在的湘江新区，三年起势，五年成城，经济增速领跑全省。

长沙梅溪湖

臻绿品质：智慧赋能、低碳生态

作为一个负责任的央企，中国金茂的城市运营始终坚持绿色发展的理念，在城市运营中实践“臻绿品质”，将“释放城市未来生命力”赋予实际意义。

首先是在城市运营项目中大力发展智慧能源站、IDC中心+能源站、新能源汽车换电业务等，既完善了能源供应，打通了数据流通与运输交通，同时实现了节能减排。

中国金茂的智慧能源站广泛应用可再生能源，包括污水源热泵、地源热泵、太阳能光伏等，并通过智能控制、互联网技术高效运行、节能减排。例如长沙梅溪湖能源站，即为中国金茂首个“互联网+”智慧能源项目。

长沙梅溪湖能源站：作为中国金茂首个“互联网+”智慧能源项目，长沙梅溪湖能源站一期供能面积约350万平方米，选址毗邻雷锋污水提升泵站。梅溪湖能源站利用污水作为能源，通过换热系统，在污水中取冷取热、排热，实现高效供暖、制冷，并通过大数据平台的精算管控，可为新城内60%以上的建筑提供清洁、高效的冷热资源。

IDC中心+能源站业务，可以提供数据存储机柜租赁服务，同时还可以将数据机房运行中产生的热量予以回收，再辅助部分可再生能源对周边区域供能。

例如金茂在南京江北新区产业技术研创园建设的首个能源站+数据中心，可以为4000个机柜提供数据中心服务，为区域内220万㎡的建筑提供清洁、优质的冷热资源。

截止19年，中国金茂已投资建设运营的智慧能源站和IDC+能源站项目已达46个，总面积2800万平方米，预计每年碳减排量超过27万吨。

新能源换电业务，是基于城市营运车辆越来越多使用清洁电力能源，但是采用充电的方式耗时低效，直接换电效率会更高的现象而发展的新的业务形式，中国金茂新能源换电业务采用机器人换电，换电时间不到三分钟，可以同时给两辆车换电。

其次，在城市运营积极开展“碳中和”行动。

碳中和是指测算企业、团体、个人或建筑在一定时间内直接或间接产生的温室气体排放总量，然后通过提高自身技术或者管理水平减少碳排放，对于无法避免的排放，通过资金支持减少碳排放的项目，以抵消其温室气体排放,从而实现碳中和，是一种新型的、推动全社会绿色发展的环保方式。

中国金茂在碳中和方面是国内的先行者：

2011年，中国金茂积极响应中国首个自愿减排标准——“熊猫标准”，支持云南竹林碳汇项目，成为“熊猫标准”首笔交易。

2017年，中国金茂在行业内首创开展城市运营项目碳中和，长沙梅溪湖国际新城成为中国首个城市运营碳中和项目。中国金茂还积极推进面向全民的节能减碳方法。

2018年，中国金茂助力南京成为中国首个全民参与碳中和城市。

在此次专访中，田九坡也谈到了他对于行业的一些看法，艳姐也甄选出一些精华观点和大家分享：

行业看法1

如何保障产品交付品质？

随着宏观调控加剧，地产行业竞争越来越剧烈，一个地产维持竞争力的关键还是品质。

很多地产在产品定位与设计阶段对于品质有很多的追求，但实际交付的产品差强人意。

对此，中国金茂的体会是需要以工匠精神，精益求精，在设计建设中严格把控质量。

首先是设计图纸的质量控制。只有把图纸质量控制住了，才能保障建设过程中正确实施，减少和避免变更。

金茂在施工图质量控制方面有一系列的动作，包括施工图启动前的各种输入条件落实，图纸多轮会审，设计施工读图讲图，在设计过程中会引入BIM等科技手段避免错漏碰缺。

其次是建设施工过程中，加强质量管理，同时也要强化工艺工法的先进性和创新力。

金茂在施工质量控制方面有很多的措施，包括质量过程巡检、质量评比、交付评估等。在项目建造过程中持续推进“四新技术”的应用，并采用智慧化手段追踪环境保护和工艺效果。

另外，积极开展工地开放日活动，展示工艺工法，这既是一个品质的示范，也是一个对业主的品质承诺。

行业看法2

如何看待年轻客户购房需求?

目前购房客户逐渐年轻化，90后、95后已开始成为购房主力。

年轻的购房客户带来了新的消费需求和消费趋势。对于这种新的消费趋势和新的消费需求，中国金茂的体会是主动适应变化，尊重变化，通过理解和学习，把这种变化落实在产品上。

年轻一代的想法，和70后、80后相比有了很大的变化，包括兴趣、爱好以及生活方式，他们对于生活的态度更包容更开放，例如在对厨房空间的偏好方面，70后喜欢封闭的大厨房，而年轻一代更喜欢开放式厨房，这对地产开发也带来新的技术需求。

现在家用抽油烟机有两个问题：一方面各户间容易油烟串味，另一方面家用油烟机开启后噪音很大。

这两个问题对开放式厨房的影响将更甚于封闭式厨房，中国金茂对此做了思考，试点了集中式排油烟系统，并采用可视化手段进行了测试。这种系统在每个单元屋顶设置一个集中排油烟机，各家烹饪时联动开启屋顶的集中油烟，家里就只需要一个排油烟的管道，减少了噪音干扰，而且通过集中烟机的统一抽吸作用，没有了以往各户排油烟互相干扰串烟的问题。

行业看法3

疫情改变了什么？

2020年席卷全球的疫情，对人们的生活带来深远的影响，反应在地产开发方面，需要注意的核心改变是两个：

首先是人们对生理安全的关注。

本次疫情的传播方式引起了大家对于空气流通品质的高度关注，人们将更加偏好有纯净新风供应、可以24小时长期通风且无空气混流污染的房子。

金茂府正是这样的房子。金茂府系科技系统中的置换式新风系统从室外抽取新风、经过净化处理后输送到室内，将室内污浊空气置换排走。

由于新风排风完全独立，没有交叉污染和接触混合。同时科技系统的排风是在屋顶或室外一定高度处排放，从细节上避免排风对室外的行人的影响。

 

疫情也给人们带来对于接触传染的担忧，相对于公共空间需要手动开启通行的方式，人们现在普遍接受像人脸识别、远距离门卡之类的无接触通行方式。目前该技术已成熟，中国金茂已纳入其智慧社区标准。

其次是生活方式改变而引起的对于空间需求的改变；

防疫期间人们都在家远程办公，在家的时间增加，家被赋予的功能也增加，人们开始期望更多的空间更多的功能。例如需要一个舒适的书房，这个书房不一定是单独的大的空间，但可以是一个能够灵活隔断的空间。

由于疫情防控意识加强，人们希望进入玄关第一时间可以洗消，这就需要考虑入户是否就可以有一个卫生间，或者直接在玄关处设置洗手消杀设施，关于玄关洗消设施，中国金茂也已经开展研发试点。

【结语】

从与田九坡的专访中，艳姐能感受到金茂对于产品力的执迷，也正是因为执迷，才能打造出得到市场肯定的房子。

过往即序章。

在绿色智慧的探索之路上，作为中国领先的城市运营商，金茂将在“科学至上”理念的指导下，与更多城市一起更新，打造更多人居产品，寻找更好的未来。

主编：张艳

责编：doug