事情还要从资本市场说起，自上以来，龙湖集团（00960.HK）股价经过连续上涨，股价超50港元，总市值跨过3000亿港元大关。
这样一来，龙湖的总市值仅次于万科企业（2202.HK），成了位列香港第二大市值内房股，同时也是第一大市值的民营内房股。
上市房企市值一览（数据截至12月1日）
统计盘点龙湖集团今年的累计涨幅达到了41.65%，也是香港十大内房股唯一上涨股票。
龙湖股价的上涨，对地产行业来讲显然是具有积极意义的。
关注资本市场的朋友应该都听过1个海天味业＞2个万科A的梗，这个梗讲的是房地产行业长期估值偏低的现实。
2019年，“酱茅”海天味业的市值首度超越地产龙头万科A，引来一片热议，谁知一年后，万科市值仍在3000多亿左右徘徊不前，可海天味业的市值已经万科A的2倍。
造房子不如卖酱油，就是这么来的。连郁亮也直呼：“其实我是服气的”。
有的投资者觉得海天味业太贵了，也有投资者觉得万科“太便宜”了，毕竟按照今年中报数据，万科A的归母净利润125.08亿元，几乎是海天味业归母净利润的4倍。
但万科A的市值已经是排在上市房企的头部了，这样一看，估值被低估的又何止是老大哥万科？
关于地产股估值普遍偏低，背后也有行业自身的原因：
首先，在土地供给端，房企几乎不存在议价能力。加上行业周期性强，房企一旦在错误的时间拿了高价地，不但项目会亏损，企业本身也会面临现金流断裂风险。
其次，住宅产品遭遇政策性限价，这也造成了房企面临着几乎无利可图的局面。
最后，房地产项目的重资产属性，造成地产开发商资产负债率普遍较高，财务不确定性较大。
其实总结起来，房企低估值的逻辑基础集中在几点：地价市场化；售价行政化；重资产高杠杆；行业周期性较强。
虽然这个地产行业始终遭遇估值偏低的，但这并不影响从行业中筛选出优质标的、标杆企业。市场给龙湖的反馈，很大程度上也能说明这一点。
要说明龙湖为什么能够收获资本市场的推崇，或许要从跳出地产行业之外，从另外一个角度来分析原因——龙湖这家企业靠什么说服资本？
龙湖上市的时间是2009年，至今已十年有余，简单盘点一下2009年-2019年10年时间里龙湖取得的成绩：
十年十余倍的这组成绩也印证了龙湖的股价为什么这么能打。
龙湖能收获资本市场的认可，背后还是和企业自身密切相关，艳姐团队试着归纳了这几个方面：
首先，资本重稳定。
艳姐团队关注组织架构和人事，所以将龙湖的组织架构和管理层团队的研究放在第一位。龙湖的人事有几个亮点：
①龙湖有着超稳定的股权结构，自上市起就由吴氏、蔡氏两只家族信托共同控制。而且大股东还频频增持公司的股份，仅今年以来，龙湖的大股东就已经五次增持，耗资5.63 亿港元。
龙湖集团股权结构
这种稳定的股权结构意味着公司的控股权牢牢掌握在大股东手中，极小概率出现因股权变更引发的黑天鹅事件。
②龙湖是较早引进职业经理人的上市民营房企之一，并逐步形成了一个稳定的管理团队。
盘点龙湖管理团队加盟的年份表可以发现，大多数与公司都有着长达十年的陪跑成长，加盟年份较少的也有近4年的光阴。
其次，资本看增长前景。
如果翻看龙湖这两年的财报，会发现两个现象值得关注：
一个是50亿、100亿城市数量不断突破；二是城市平均销售金额维持稳定。
这能像个现象能说明什么呢？
首先，龙湖50亿以上销售规模城市数量平均每年新增约3个；100 亿以上销售规模城市数量平均每年约2个。龙湖正以这样的速度孵化一个个小集团。
龙湖全国布局情况
其次，龙湖每座城市平均销售额维持在43亿元的水平上下。但如果考虑近两年龙湖拓展都是在都市圈，能维持这成绩难能可贵。
在房企的布局战略中，首次进入一座城市，并将其培养成一个百亿销售的城市，需要耗费相当长的时间孵化，更考验其深耕的能力。
战略深耕的优势非常凸显：一来，区域集中可节省管控成本，扩张盈利；二来有利于资源聚焦，与当地金融机构或其他部门建立信任链；再来也有利于加深客户理解，快速形成品牌效应。
而且龙湖当前聚焦的城市未来有望开花结果，这种在主营业务上的强确定性，是资本市场最好的路演。
第三，资本重视财务底色。
龙湖在财务上表现出的极强的纪律性在地产圈相当有知名度。总结为以下几点：
低融资成本：虽然龙湖是民企，但截至2019 年末，公司平均融资成本 4.54%，融资成本之地，甚至优于众多央企。
举个例子：今年1月龙湖发行美元票据，其中一笔最低票息仅为3.375%，还有一笔长达12 年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
借贷币种以人民币为主：在龙湖的借贷币种结构中，人民币借贷总额占比提高至74%以上。这点既是结果也是优势，能降低国际金融环境不确定风险，也侧面说明龙湖对美元债的需求并不高。
期限结构合理：截至2019年末，平均贷款年限约 6.45 年，长短债比提升至1.22，短期偿债能力 保障倍数为 4.55，短期偿债能力优秀。
第四，资本要听好的故事。
龙湖目前有号称“四大主航道”的业务结构：地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务。这四大业务都与地产或地产强相关，契合龙湖提出的“空间即服务”战略。
龙湖业务结构比例
在外界眼中，这四大板块能形成一个生态闭环，伴随这四项业务全面协调发展，其所带来的成长性与稳定性会进一步凸显这家企业的价值。
最后提一点，资本更看重真金白银的股东回报。
龙湖是极少数上市以来每年股东分红都在增加的房企之一。仅以2019年为例，龙湖全年分红1.2元/股，同比上涨21.2%，分红总额达到 71.8 亿元，分红率达 39%，这个回报在主流房企中排名前列。
总结下来无非几个点，股权架构稳定、业绩增长预期强、财务稳健、讲出的故事完美、回报丰厚。就是这几个衡量条件，这也是龙湖的股票为什么能在资本市场上赢回自己估值的内核。
龙湖这家企业在地产行业中引发讨论已非一日，这次在资本市场上的新变化仍带给我们一些启示效应。
一是，市值对一家企业来说究竟意味着什么？
今年6月，新能源汽车标杆特斯拉的市值，首度超越老牌燃油车丰田，成为了全球市值最大的汽车公司。
从报表上看，丰田每年净利润近200亿美金，特斯拉的利润是亏损的；丰田的汽车全球销量是超过1000万量；特斯拉不到100万辆；丰田全球员工接近36万人，特斯拉员工不到5万人。
但市值反应了投资者与资本市场对这两家公司未来前途的看法。虽然当下特斯拉并无优势，但在资本眼中，这家企业代表未来。
从这个角度来看，龙湖的市值或许就意味着资本市场对其长期前途看法的折现。
二是，从财务纪律升维到财经纪律。
这个观点是万科郁亮在“三道红线”后提出来的。一般来说，财务纪律是严格遵照财务规则，控制杠杆、成本分摊等；但财经纪律则要求企业上升到财经思维和视角，评估融资环境，优化经营质量、优化评级。
龙湖4%多一点的融资成本不仅源自其财务质量和评级等级，更多也源自市场对其管理和战略的认可和支持。投资永远是依据“风险定价”原则，资金从不雪中送炭，而是“投的放心”。
三是，标杆房企都在营属于自己的“生态闭环战”。
复盘头部房企的动作基本可以分成两类，围绕地产主业的细分赛道孵化相关产业；基于主业之外投资布局第二增长曲线。
这个趋势或许会造就两个现象：一是伴随孵化业务成熟，龙头房企未来坐拥多个上市平台，目前“地产+物业”双平台已是标配；二是伴随多元化业务成长，资本市场兑现预期，房企从规模之争转向市值之争。
A股是个盛产故事的地方，相比于“万事利好茅台”的股市神话，给“地茅”的利好消息或许并没有那么丰富，唯有依靠企业自身，走出属于地产行业长期主义。
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