新年伊始，地产政策频出，先有《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》落地（3.1实施）。
时隔两天，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》出台。
前者对于地产发展空间给了充分预期，后者又在住房管理端稳定了预期。
可谓大小衍生、亦松亦紧、完美搭配，让开工不久的地产人心情难以平复。
先来看看，前几天的《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，让多少人喜上眉头：
此次规划中提到了针对指定人才的“居转户”年限由7年缩短为5年；
此外该规划提出将新城建设成为引领高品质生活的未来之城，所谓未来之城，简言之就是区别于老城区，成为创新引领、生态宜居的中心。
本次提到了嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大中心，且要实现节点串联最终在网络结构下影响整个长三角。这对于日渐疲软的地产行业，再次注入一针强心剂！
再来看看，在昨天的《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》中，最引人注目的就是“新房5年限售”：
限售政策势必在一定程度上遏制了市场上的投机分子。具体细则以后续官方公布为准。
首先，我们来聊聊《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》。
纵观国外的新城案例，以及北京、深圳周边星罗棋布的新城或卫星城，很多沦为“睡城”，成为只有房地产的孤岛。新城需要新韵，形成产业、人口和城市配套之间良性循环，通过产业集群带动和辐射周边区域及城市。唯此，地产的发展才有后劲，在不断产业升级中区块愈发成熟，地产开发的社区将在入住率等方面予以提升，形成地产的良性开发。图片来源：《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》
意见还提到让新城中心初步具备上海城市副中心的功能能级。副中心的概念，将有效疏解市内相关功能，同时将大量购房人群导入新城；新城以先进制造业和现代服务业为吸引，高浓度集聚各类创新要素，提升了整个配套质量。依托自由贸易港及进博会风口，上海已在“双循环”道路上走在全国前列。集聚区位和人才优势，TOP100的地产商有一多半将总部设置在上海，而这两年的土地市场能够印证，上海的高地价已成常态。而新城将为各房企实现在沪布局打开一个潘多拉宝盒。对于房企来说，该如何在新城进行投资、开发、运营？笔者在这里提出以下几点看法：
大城市病亟需内部功能外移，在新城确有明确产业吸引的前提下，通过高质量规划等产生聚集效应，意见明确指出“加大住房用地供给”。
大量供地，势必会给市区高房价降温，并减少全社会购房群体的焦虑感。新规划中，特别强调增加保障性住房，在昨日《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》也提到保障性住房用地“应保尽保”/单列租赁住房用地计划，这将有力提升人民获得感，并缩小阶层间的离散度。五大新城或将带来供地的“井喷”。但鉴于新城建设的规律，先期将着重打造基础设施、公共服务设施，并优先落位环境品质建设中。房企投拓部门应充分把握政府推地节奏，并结合“宅地出让两集中”政策、关于用地出让限价竞价规定等拿捏好时机，提前做好融资筹备；关注职住平衡下的阶段性供地倾向，结合自身特点参与投拍。并结合意见中对于“充分发挥市属国有企业参与新城建设”的预期，明晰国企先导、国企与民资共舞的时代特点，民营企业更要靠真本事做好投资分判，精准拓展新城的土地市场。意见表明将推进“多样化住房供应体系”，结合高能级设施和优质资源，这说明新城地块的优质度将得以保障。首先获益的是，擅长产业类和配套运营服务的房企，利用巨大的政策势有望获得质优价廉的地块。而新城对于居住品质的诉求极高，住宅类地块将要求房企具备更好的产品和配套服务能力。鉴于新城的位置，他们的发展会带动城乡结合部，乡村振兴的同时将带动一批集体土地入市，房企将有更多的机会实现勾地。新城“城中村”改造和老旧社区微更新渐成主流，大拆大建将消失，城市更新项目留给房企的机会在提升。意见要求轨交站点优先布置公共租赁住房，这无疑增加了拿地附加条件：一方面是高级配套的溢价渴望，另一方面要牺牲利润率配合完成普惠政策，间或给予地产人一半火山一半冰窟的煎熬。五大新城都将以产业为先导，通过差异化发展、特色化运营，完成启动、升级和提升，广泛吸引人才并控制人口。至于产业的选择，可以参考本次2035规划对于五大新城的定位。房企应结合各新城特点和自身禀赋，将有限的资源投入到新城建设的大熔炉中。在职住平衡原则下，房企要熟悉阶段性规划重点梳理好人才政策，做好客户描摹。人才引进将附加差异化的购房和租赁政策，为房企扩展并锁定客户提供更多想象空间。甚至会出现定制化和团购场景，还能衍生大量惠民房及代建工程。可以预计，新城的相关开发及销售政策与市区将形成差异，目前新城”居转户“年限7变5，引人策略可见一斑。而类似于“新建商品房网签备案满5年后方可转让”的限售政策，将在一定层面稳定市场预期，让新城的地产市场趋于理性和健康。意见强调对于新城规划和建筑的要求，全面贯彻“适用、经济、绿色、美观”的方针，并积极培育和促进公共艺术。“蓝绿交织”下，新城的新将展露无遗，在这个大背景下，地产人要用更新更艺术的产品为客户呈现精彩的居所。在新城中，循蹈优惠政策，高能级项目、重大平台和龙头型企业将不断入驻，大批科研人才成为特色产业客户。要做好该类购房者的客研分析——他们年轻、爱创新且热衷舒适环境，来新城买房置业成为一种潮流。诚然，老上海的氛围和文化在新城会降低，但在市区高房价下去新城享受另一种生活方式未尝不是新新人类的最佳选择。规划预期上分析，供地充盈只是基础，“提供高品质、特色化的多样化居住产品”才是重点，这表明市场不缺土地，缺的是高质量高品质开发商，以充分匹配区域特质。各新城拟全面发展也要特色鲜明——嘉定的交通优势、青浦的会展特色、松江的科创平台、奉贤的健康引领以及南汇的创新体系……都将成为吸引不同客户的加分项。房企在做好产业人群和新新人类的住房需求分析的基础上，依托区块优势及配套情况去实现精准产品定位。新城之间将现赶学帮的良好势头，在政策端和特色上去展开亚城市级的人才竞争，而众房企们也将各显身手，用自己的产品力证明实力的同时圈粉吸粉，方能赢得牌面又获得口碑，以持续深耕五大新城。当然，全面开花只是夙愿，应在不同新城不同产业发力点的基础下，把自身产品纳入，方显智慧所在。相较传统的工作、生活模式，以良好交通及互联网为依托，95/00后并非钟情于公司或写字楼上班，他们会选择一定的情境空间居住。而意见稿中，也提到优化开发强度、差异化处理容积率，即会出现多样化产品组合，并更注重与各交通节点的整合，实现即符合基础通勤又满足购物及社交娱乐的目的。地产开发中，交通上的硬伤将被TOD模式消除，客户的隐忧继而消失。站城融合的崛起，除了对营销端的促进，新城项目将更多变身地铁甚至高铁上的城市，倒逼房企在BIM以及创新产品上做提升，房企应加大这些方面的研发投入。新城要打造一批高品质的商务商业集聚区，带动创新人才和高端功能加快集聚。商业配套的兴衰是验证新城热度的试金石，有类似开发经验和招商能力的房企将受益。而绿色建筑、海绵城市引领下的绿色低碳发展模式，要求房企积极打磨自身产品，预先做好绿建的规划设计和申报，并在验收交付后给到业主一个低碳环保的居住空间。新城的城市赋能，在产学研创新联动指引下，除了优惠的租售政策、完善的商业设施，共享经济的挖掘也是极有必要的。通过空间、信息和服务共享，将有限的区块变身居住、研发、休闲等复合功能，对于创新企业和创新人才形成吸引。这里面不乏创新办公、创意工厂以及艺术园区等较成熟的模式。这将倒逼更多房企具备创新求变精神，在文脉传承下，将所在地块的城市能级提升，激发新旧空间转换和能量跃升。人工智能、大数据将覆盖整个新城，除了在城市智能化管理上发挥重大作用，也将在居住和商业空间中让居民得到真正的便捷。纵观意见全文，智能两字在全篇有12处之多，数字化也被提了五次。以此为契机，房企应该注重数字化社区的打造，让公共空间和社区空间做好联动，类似绿带和绿网的生态格局，形成良好的数字格局。响应到物业服务层面，在数字化引领下，多经点位以及业主互动将更高效。而在昨天的《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》中，最能勾起大家神经的条例，是最后一条：
对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。这里要注意，这里的优先购房政策购买的新房，具体到底指的是什么“优先”并没有说明，具体细节以后续官方公布为准。而对于部分媒体和专家对于“优先”的解读是结合之前摇号政策，认筹率高于130%的项目，凭购房积分优先买的房，会被限售，如果是这样，对于市场的影响不可谓不大。
首先上海不会再出现天价次新房的现象，比如前滩之前爆卖的某项目，去年12月底刚刚交房，某网站上就挂出“天价次新房”的转手卖房的现象，较开盘均价上涨约80%。
按照新政，现在这个项目如果认筹率超过130%，你就得等个5年，这些楼盘的流动性就不存在了，想要在市场上赚快钱，基本上是不可能了，投资客首先就出局。通过这个举措，也会给楼市热度的高预期降降温，尤其是平抑热点区域的房价上，将起到一定作用。其次，对于开发商来说，由于产品缺乏了流动性，新房的性价比急剧降低，被限制楼盘周边的两类竞争对手可能会获利：一类是周边同品质的高性价比二手房，周边次新房一般都比新房便宜，而且还能流通，最终很多购房者可能会选择周边二手房。这对于被限制新房来说，打击可能会有点大，开发商很有可能通过降价来保持竞争力，这对于房企的成本管控以及产品质量等诸多维度提出了更高的要求。另一类则是周边没有被限制的新房，虽然从市场热度上可能相对较弱，但这类新房因为是有流动性，可能还是会吸引部分购房者。值得注意的是，除了新房限售5年，还有一个限价内容，就是限制开发商拿地的价格——严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。该规定和此前普陀区部分地块交易有一定的关联，当时的土地交易也面临了政府约谈。从后续情况看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解限价政策，在拿地方面理性拿地，否则高价拿地后，后续项目开发和运营或面临问题。加大供应、防止价格过高、限售......一切的一切，都在指向稳定房价。未来的上海市场，一手房估计会便宜，但是一定倾斜给那些无房户家庭，一定是那些真刚需。其实上述两个政策的共通之处，都在于让真正想要留在上海的人，有自己的房子，上海还是以开放的态度，来接纳人才，留住人才，降低刚需购房者的购房门槛。
而对于房企来说，在不断变化的政策下，唯有研究好政策、打磨好匹配的高品质产品，方能在接下来的战场中胜出！
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