一场关于中型房企的大逃杀开始了，后面还有好几轮...
开年至今，屡屡传出规模型房企爆雷的消息，亦真亦假，每次都能刷上热搜头条。剖析爆雷房企的文章有不少。但每当读到此类文章，有许多房企朋友说，文中这些房企走到今天的每一步，都让他们感到背后发凉；因为文中讲的每一个坑，自己所在的企业都没落下。自从三道红线开始落下，人们逐渐发现，规模千亿左右的中型房企成了行业最尴尬的存在，降负债取代冲规模成为了行业第一要务，曾经梦寐以求的冲进千亿带来的扩张后遗症亟需时间来平复。更重要的是，城市圈概念的兴起和人口老龄化引发的区域分化，也让区域深耕取代全国化扩张成为了行业新共识。巨头们凭借规模优势持盈保泰，老神在在，即便在行业利润率逐年下滑的背景下，也可借助薄利多销也可以实现收支平衡。另一方面，即便行业集中度不断提升，但地方小房企凭借未上市，负债低的优势，也可在深耕的城市内分得一杯羹，甚至实现逆势增长。人间最大的悲剧就在于，回望来时的路，发现走错了每一步。近期，地产行业迎来了集中土拍后的首场盛宴，这次土拍，参拍房企各职能部门加班加点，张罗着可研上会交保的同时，也有部分企业发现，即便趁着这一年中融资最好的光景，也很难凑出保证金了；对于房企的投资人员，也可谓“旱的旱死，涝的涝死”，一边忙的日夜不分，另一边望穿春水无米下锅，最不幸的则是全套工作做完后，才发现保证金被抽走偿债，倒不如一开始放弃来的痛快。就好比此刻你用拼音输入“房企”（fangqi）这两个字，第一位的联想词会让很多人想起学生时代背英语词典，翻开正文第一页的第一个单词abandon（中文意思为“放弃”）的谐音，之感触。第一轮集中土拍暂告一段落，表现最积极的，除了巨头融创、华润外，便是融信。这家曾在三年间由百亿冲破千亿，并靠着中兴路百亿地王一战成名的房企，近两年的财报连续遭遇机构质疑，股债双杀，评级降低，利润大减，负债持续高位运行。除了头尾难以相顾的销售额和财务数据，更让人担心的是，曾经以地王见长的融信，连土储也快见底了。融信有着不得不拿的压力，本次堪称是生存之战，相继在大本营杭州和福州连下10宗地，几乎每一宗都是高溢价，总金额超过两百亿。而早在四月份，融信便已对投资者表态，非标融资已清零，所以，一家权益销售额不超过800亿，营收不超过300亿，负债率刚降到80%以内的企业，如何在不依赖非标融资的情况下拿出200多亿拿地？集中供地之初，市场有许多不同判断，多数的共识还是集中在：长期有助于降地价，但短期内陆价仍有翘尾可能，简而言之：久久为功。也因此，在本轮看似红火的土拍结果背后，更值得关注的是那些没发出声音的巨头，杭州淡定的绿城，广州矜持的保利，北京淡定的中海……等等，在一个秩序已成的行业里，定力会变得愈发重要。最近没拿到地的房企，纷纷组织起了复盘，百思不得其解，一时间争相打听竞得方的出价和设计方案，在地货比已经超过了60%的杭州，融信摘地的溢价率全部超过了70%，只用粗算一笔账便可得知，毛利率不会超过15%，所以，能赚钱吗？但近期合作方透露了答案，刚刚在杭州同融信联合摘地的滨江，在5月14号的业绩说明会上透露，本次集中摘地，将努力实现1-2%的净利润率。
好吧，如果国企滨江在杭州只能赚1-2%，融信靠什么比这做的更好？与其打听别人的价格和设计，不如去打听下对方的投资划线率吧。对于中型房企，在大本营和新区域间左支右绌，在规模、利润和负债间进退失据可谓常态，别人走过的路，非要自己走过才算数。万科可能也没想到，三年前的一句活下去，后来居然成为了整个行业的时代先声。如果“活下去”是给这个行业幸存者的奖励，那么笔者认为，“大逃杀”三个字是对眼下局面最贴切的描述。《大逃杀》是一部拍摄于2000年的日本电影，故事讲述了在失业率不断上升，生存越来越艰难的背景下， 官方通过了《BR法》，每年从全国的高中随机抽出一个班级的同学，前往荒岛进行生存极限挑战——老师发给学生地图、粮食和各式武器，令他们自相残杀，直到存活下来的最后一个，才能离开荒岛。地产商在高杠杆的年代里运用高周转赚取了大量社会财富，挤占了太多的购买力，也因此近些年通过行业资金规模的总量管控，三道红线强控负债，让全行业在有限的时间和空间内，兼并重组，扶植巨头，优化供给侧主体，释放富余资本和购买力，政策导向之清晰，可谓一切皆是阳谋，并且一定会沿着既定思路继续走下去。这场目标明确的地产大逃杀的时限也已划在了三道红线生效的2023年6月30日。而如今的中型房企，恰如电影中的中学生们。如果说被高负债短期击垮的泰禾福晟是倒在了第一轮，媒体反复曝光翻盘无望拆家退场的某50强房企，可能只是第二轮开始的信号。没有中场休息，第二轮、第三轮“大逃杀”即将拉开帷幕。
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