这两天，中国金融行业的重量级人物齐聚在陆家嘴，相关发言和讨论也成为外界关注的焦点。
银保监会主席郭树清的一句“押注房价的人会付出代价”，瞬间成为了刷屏热点，引来了无数人的遐想。
除了郭主席的言论，可能还有个消息被大家忽略了。艳姐在众多大佬的发言中注意到了一个更有意思的数据，据副行长刘桂平透露：
全国绿色债券超过90%在上海发行，绿色环保企业股权上市融资超过60%发生在上海。
如果留意过近年来房企融资的消息，大多和两个“绿色”有关。
一个是三道红线的“绿档”，一个是“绿色债券”。
绿色债券“这抹绿色”，在房企眼花缭乱的融资渠道中，成了旭辉、中梁、禹洲、建业、弘阳、阳光城等进取型房企的心头好。
这究竟是怎样一种融资模式？今天艳姐和大家一起来聊下。
贝壳研究院做了一个统计，今年1-5月，房企境内外债券融资累计约4624亿元，较2020年同比下降18%。融资规模的大幅下滑，当然是“三道红线”之下，房企拼命降杠杆的显性结果之一。但眼下仍有到期债务难题待解决，行业的金融属性短期仍无法改观，资金仍然是房企的命门所在。所谓绿色债券，简单来说指的是将募集来的资金专门用来支持符合规定条件的绿色产业、绿色项目或绿色经济活动。绿色美元债顾名思义是在海外发行的绿色债券。拒不完全统计，自进入2021年以来，先后有新力、建业、当代置业、禹洲、正荣、旭辉、中梁、合景泰富、弘阳、阳光城等12家房企密集发行绿色美元债。统计下来，几家房企绿色美元债合计发行规模达到了41.4亿美元，平均年利率约为6.8%。
这其中，旭辉发行的绿债最长的一笔长达7年，创下了旭辉境外美元债发行最长期限的纪录。而远洋集团发行的一笔4亿美元绿色债券，利率仅为3.25%，不仅创下远洋美元债最低利率，也打破了同期地产绿色债券最低发行收益率的纪录。根据中国投资协会的数据显示，2020年，中国房企在发行海外债同比减少18.3%的情况下，发行绿色美元债的规模却不断增加。整个2020年房企绿色美元债的发行规模达19亿美元，同比2019年大幅增长245%，足见房企对美元债的青睐。而2021年尚未过半，房企发行绿色美元债的规模就已经超过40亿美元，超过去年全年2倍之多。绿色美元债风靡的背后，还要从这款融资产品的特点，以及当前房企的融资环境说起。说起绿色债券，可不是随便一家房企都能发的，要想融这笔钱是有一定门槛的。
它的一个核心条件，就是要求发债企业要承诺，在境内投入相同额度的资金，为绿色债券框架界定的合格绿色项目进行融资或再融资。
募集资金的用途涵盖了绿色建筑(标准为中国绿色建筑认证2星或以上、美国LEED绿色建筑金级或以上、中国香港绿色建筑BEAM Plus金级或以上)、节能减排、可再生能源等。
通俗点说，这笔钱借了，得专款专用，专门投入到可持续发展的项目中来。
而这些绿色标准，过去一段时间并不被开发商重视，要达成这些标准，也需要投入一定的资金和研发成本。
即便如此，仍挡不住越来越多的开发商去向发债门槛靠拢，希望去借这笔钱。
绿色债券受热捧的背后，有一个不容忽视的大背景：2021年，房企债券将迎来历史的最高到期潮。
根据克而瑞地产研究院调研了95家房企，数据结果显示，2021年其到期债券达7223.81亿元，同比增长22.45%！这也是房企在今年开年密集发债的重要原因之一，在债券到期潮之下，借新还旧成为房企重要的压力来源。在这样的重压之下，多一条融资渠道就能多减缓一份融资压力。
说回到绿色债券本身，虽然在资金用途上有限制，但也不是完全没有腾挪的空间。绿色债券是允许企业将一部分钱用来偿还债务和补充营运资金的。按照相关规定，企业可以拿出最高一半的所筹资金，用于企业的日常现金需求。尤其是绿色美元债的募资用途，要远比绿色人民币债券灵活，所募集的资金仅依照国家发改委关于境外债券限额的规定，可以全部用于偿还公司未来到期债务。所以我们就能看到，房企借到了这笔绿色债，大多数的用是“现有债务再融资”，即借新还旧。例如：旭辉控股表示，其此次发行美元绿色优先票据募集的资金将根据其绿色融资框架将票据发行所得款项净额用于现有债务再融资(包括支付与同步要约购买有关的款项)；正荣发行的绿色票据公告中提到，动用票据发行所得款项净额再次拨付现有债项，公司或会因应不断变化的市况调整计划，并重新分配所得款项净额的用途。合景泰富和弘阳地产也都表示绿色美元债的资金用途主要就是债务再融资。
更不用说，绿色美元债本身具有年限更长、成本更低、潜在投资者的范围更广的优势。亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%，相较2019年的6.34%下降0.26个百分点。这其中，除了在融资渠道和成本上具有天然优势的国企和央企背景的房企，一些民营房企如禹洲、奥园、阳光城、蓝光、中梁等融资成本普遍在7%以上，新力控股和中国恒大更是超过9%！而观察上述房企今年发行的绿色美元债，融资成本普遍要低1-2个百分点，在行业追求管理红利的时代当下，这笔利差足以引起房企的重视。仲量联行在其研究报告中指出，根据相关研究显示，绿色债券相对传统债券，二者平均收益率差距可达18个基点。用较低成本的绿色债去置换较高成本的债务，对多数房企来说，就形成了完美的债务套利模式。②当然，也不能忽略的确有房企通过绿色债券融资，研究探索绿色建筑产品和发展模式。上面也提到，发行绿色债券之前，要求房企通过一系列绿色认证工作，则意味着企业必须按照绿色标准来建设生产，也会推动房企主动开发节能减排的绿色建筑，摒弃高污染高能耗的老路。例如今年首次发行绿色债券的远洋集团，自2006年就开始了绿色建筑的探索，后引入国际WELL健康建筑标准，成为其标杆项目的一大亮点。去年成功发行绿色债券的朗诗地产，同样在业内以“绿建”特色闻名。
通过绿色债券这种融资模式，能倒逼企业内部改革绿色生产方式，为未来可持续发展积淀内功。而对于房企来说，这不仅符合当下政策导向，积极履行了社会责任，同时这些努力也有助于获得资本市场的认可，带给估值催化效应。说到房企热衷于发行绿色债券，艳姐觉得和最近几年房企赴港上市潮背后的逻辑异曲同工。
房企追求上市背后，一大动因是获取更多融资机会和渠道，增加知名度和品牌形象，获取更多政策优惠和竞争地位，以及管理体系标准化规范化。
但房企上市背后，必然要收到更多的约束，承担更多社会责任，会越来越收到资本市场与监管机构的监督，企业同样也要旅行信息披露义务，更要严守合法经营，规范运作的原则。从这个角度来说，绿色美元债对房企来说同样具有双重的意味。
一方面，企业发行绿色债券前要满足严格的认证工作，这一点类比上市前的资质审核；另一方面，企业筹得的资金同样需要受到监管，履行信息披露的义务，这一点类比上市企业的信披机制。
但不要以为房企抓住了绿色美元债就抓住了一根救命稻草。①从绿色美元债本身来看，虽然其成本相对较低，但额度也相对受限。统计今年成功发行绿色美元债的案例，其规模大多在2-3亿，最高的禹洲集团，也仅通过绿色美元债融得5.62亿。这样的发债规模，很难成为房企在融资市场上仰赖的主要资金来源。②另一边，不是所有房企发行的所有绿色美元债，都是低成本的。具体到不同房企身上，分化差距仍然相当明显。这背后，与中国房企在海外信用等级较低有关。低碳亚洲去年在一份报告里提到，绿色债券规模呈指数级增长，但发行商对于信息披露的匮乏性，每4个绿色债券发行商中，只有一个公布其评估环境影响的方法，只有少于十分一的发行商解释他们如何应对其投资项目带来的环境风险。因此，未来如果严格限制绿色债券的信息披露机制，房企的这种债务套利模式显然就非长久之计。事实上，无论从那个角度来看，监管在房地产市场与货币金融体系之间建筑防火墙的决心已十分明确。而对房企来说，要么顺应调控大势，改变过去杠杆驱动模式，弱化运营中的融资活动；要么继续创新融资模式，选择夹层融资方式和影子银行渠道。但后者显然在当前的调控环境之下，面临的空间和环境更加逼仄。绿色债券的蹿红，将会带来怎样的结果，是会成为未来几年房企争相追逐的热点，亦或是成为政策调控的下一个方向？我们将继续保持关注。
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
