银行表姐提醒你，说房子过户给子女最好的方式是“买卖”，她说得是对的，但又不够全面，可能会存在一些隐患。有些问题还是应该引起重视，小菜分享下自己对这个问题的看法。
01、从法律上讲，父母把房子过户给子女的行为性质究竟是什么？
我们都知道，父母把房子过户给子女，最本质的一点就是不需要子女支付相应的对价，也就是不需要子女支付一定数额的金钱，完全是无偿给予。这个本意在法律上讲叫“赠与”。
02、你表姐说的“买卖”法律性质又是什么呢？
买卖是一种典型的等价交换商业行为，卖方把房子产权过户给买方，买方必须要支付一定数量的金钱作为对价来交换，这纯粹是一种市场交易行为。
很显然，买卖的法律性质不适用父母将房子过户给子女；当然，也不排除特殊案例。
其实就是过户税费问题，买卖和赠与过户，税费数额是不同的；哪种方式过户税费更少？通过测算，往往买卖过户税费更低些，也许这就是你表姐说得最好。
01、赠与过户税费
A/公证费2%，按房子价值（评估价或原购价）计收。
B/契税3%，按房子价值（评估价、原购价或政府指导价）计收。税局有一个系统，里面每年都会对全市房子评估价值进行数据更新，税局计税指导价就是这个系统定价。
C/工本费。80元/本。
02、买卖过户税费
A/契税：1%-3%，根据建筑面积定，一般90平米以内的，按1%收，90-144平米的，按1.5%收，大于144平米的，按3%收，都是以网签价为依据测算。
B/增值税：5.56%，也就是原来的营业税。根据房子的年限、面积和规划用途，普通住宅满2年，一般就免征这个税种。
C/个人所得税：全额的1%或差额的20%，由个人选择缴纳。
D/工本费：80元/本。
03、举例说明？
老王准备把房子过户给子女，面积85平米，已满2年，市场价大概100万，两种过户方式的税费测算对比：
很显然，采用“买卖”方式过户给子女最省钱！当然，各地在执行房产过户时税收政策略有差异，应以当地执行为准。
01、赠与的法律优势
说白了，买卖是等价交换，对双方都是公平的，你把房子给我，我把钱给你，大家今后谁也不欠谁的。
但赠与不同，赠与是无偿取得，没有成本。也就意味着我把这么重大的资产无偿给你，你难道不对我有所表示吗？或者说我给你房子的同时，还可以对你提出什么要求？
法律上确实有3种特殊权利设定：
①附条件
比如，父母把房子给儿子，儿子要满足父母提出的条件后，才能取得这个房子。一般条件往往都是儿子以后要赡养父母，为父母养老送终。但实践中，像这样的条件在房子这块很难实现。
障碍在哪里呢？
按法律规定，这个条件是合同生效条件。既然人还没养，也没送终，那合同条件肯定没有成就，合同也就没生效。
既然合同都还没生效，那房管局肯定就不能依据未生效合同办理过户手续，因此，附条件赠与操作不了。
②附义务
比如，父母把房子过户给儿子，儿子现在就可以把房子拿走，但以后有义务赡养父母、为父母养老送终。如不能履行这个合同义务，父母可以撤销赠与，把房子收回来。
从法律上讲，附义务的赠与，合同已生效，可以履行，房管局可以办理过户。如后期未实现合同义务，老人可以撤销赠与，依据司法文书，房管局也可以撤销产权过户，房子顺利收回来养老。
③指定受益人
附义务的赠与合同，除了可以实现房子过户，实现对受益人的义务设定，还能指定受益人。按《婚姻法》规定，赠与人可以指定房子产权受益人只是自己的子女，不包括子女的配偶。也就是说子女接受赠与的话，可以仅作为个人财产，而买卖就不行，买下来就是夫妻共有财产。
02、买卖的法律劣势
买卖出发点是为多数陌生人之间交易设定的，把控点在防止交易环节风险，而不是事后做过多限制。
比如，房子市场价100万，张三卖给王五，过户完，王五给张三100万，本来双方交易就此结束，各回各家。但张三要是在合同中说，给了100万还不行，你还得为我养老送终！这不是开玩笑吗？花了100万，还整个老人回来养，不是脑子进水了吗？显然就会违背常理。
但如果张三送这个房子给王五，让王五以后为他养老送终，我想王五可能会答应的，这就是遗赠扶养协议！法律范畴还是赠与。
可见，买卖在法律上解决不了赡养老人、养老送终之类的问题，这是天然劣势，也是隐患，无法弥补！
知子莫如父母，如果母慈子孝，夫唱妇随的，省钱就是首选，买卖也就没问题。反之，多花几文钱，增加些保障就是合理的，应该选赠与。
除了生前就把房子过户给子女外，还有其他方式把房子给子女吗？
肯定是有的！实践中，通常有2种方式，都是生后再把房子给子女。
01、遗嘱
父母生前通过设定遗嘱，把房子给全部子女或部分子女。
在不是很和谐的家庭中，还是经常采用这种方式，尤其是部分子女拒接赡养父母的情况，父母可以通过遗嘱剥夺这部分子女的继承权利。
02、继承
为了保持晚年生活的家庭地位和话语权，老人往往不过早地将房子过户给子女，而是等自己不在后，让子女自己去办手续，自己去过户。
这也是可以的，而且费用更低，只有2%的公证费和80元工本费，在所有的过户给子女的方式中，这类是最低的，但手续也是最麻烦的。
需要特别注意的是：中国目前和暂时都不会有遗产税的！！！
因此，从小菜的执业经验和个人意见看，生前不过户房子，让子女以后自己去办手续就是最稳妥和省钱的方式。
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