【原创】
土地流拍率上升说明了什么？
●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
据中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月，一线城市土地流标共有13宗，创下2012年以来的新高，而去年同期仅有4宗土地流标；二线城市土地流标共154宗，2017年同期为77宗；三线、四线城市土地流标合计达到629宗，而2017年同期为284宗。今年前7个月，全国房地产市场土地流标共796宗。
土地流拍率快速上升，至少说明了三个方面的情况：首先，说明调控已经发挥作用，土地市场的热度正在呈现下降趋势，土地高价者得的现象已经很难维持。即便一些大型开发企业仍有比较强烈的拿地欲望，也不会再象过去那样轻率拿地。尤其是一、二线城市，在房价已经见顶的情况下，草率拿地极有可能面临比较大的风险；其二，说明开发商已经出现了一定的资金趋紧现象，除少数大型开发商之外，多数中小开发买账已经没有能力再像过去那样有土地就拿，拼命抬高价格的现象，而会更加理性、理智地对待拿地问题；第三，说明开发商已经对未来的房地产市场持相对悲观态度，对房价走势不太乐观。特别在“坚决遏制房价上涨”要求提出以后，拿地的热情会受到有效遏制，拿地的冲动会越来越弱。
事实也是，在土地价格已经处于很高水平，继续上抬的空间几乎没有的情况下，如果土地成交价格继续上涨，最有可能出现的一种现象是，房价与地价倒挂，房价没有能力支撑过高的地价。因为，土地流拍率上升的背后，也预示着城市土地供应力度的加大。想一想，半年就流拍796宗土地，就算有少量重复流拍的，也足以可以看出，上半年土地供应的力度还是比较大的，供应的数量和规模也是有明显提升的。正是土地供应的节奏加快、数量增加、规模扩大，才有可能出现流拍率上升的现象。
土地流拍率的上升，在反映土地和房地产市场情况变化的同时，更衬托出各方对市场的尊重，包括开发企业、金融机构、地方政府等。因为，在过去相当一段时间，土地价格的上涨，都是非理性的，是违反市场规律的。对开发企业来说，动辄上百数百次的敲锤声以及几十、上百甚至几百的溢价率，特别是一些中小型开发企业，也加入到争抢土地的行列中来，将土地价格推到令人难以置信的水平，地价就不可能是真实的，由此产生的后果，也是十分严重的。而银行为了一时之需，也是无节制地给开发商以资金支持，推动地价上涨，也将自身风险推升到很高水平。地方政府则为了土地出让收入，对地价的无节制上升完全放任，甚至暗暗高兴。一些小型开发商在拿到了土地以后，又将股权转让给其他开发商，就从一个侧面说明了地价的不理性和疯狂，说明了地价的失真和无底线。在这样的情况下，加强对土地市场的监管，遏制房价上涨的重心转向土地价格，就显得十分重要。
很显然，限制和约束金融机构对开发企业的信贷支持，包括债券发行等也对开发企业亮红灯，迫使一些企业不得不到境外发债、境外融资。虽然能够解决一时的资金困局，但在国内融资难度明显加大的情况下，是很难维持下去的。所以，融资控制利剑已经深深地插到开发商的心上，再不在拿地问题上理性理智，谁也无法保证，不会出现资金链断裂的现象。即便是大型开发商，预计也难以承受继续大规模拿地的资金压力。近一段时间以来，有关万科、碧桂园等负债规模巨大的消息，也不时出现在媒体，就是最好的例证。
而“坚决遏制房价上涨”的要求，则是刺向开发企业、遏制地价进一步上涨的又一利剑。要知道，把房价上涨的总闸门关好，开发企业要想继续赚钱，就只能在地价上做文章。而且，面对房地产市场已经出现的活跃度下降，成交规模萎缩，广大居民购房热情在房价不能再涨中得到冷却，炒房客推高房价的元素越来越少，开发商不仅要通过提高房子的品质来吸引购房者，从而增加建房成本，而且要面对严厉的调控措施，应对可能出现的房价下降。如果再不充分考虑地价因素，不在地价上做足文章，亏本就可能是大概率事件。因此，在未来相当一段时间，地价都有可能在现有水平上出现下调，且经常发生流拍现象。
如果说过去是开发商集体抬价，把地价抬得越高越好的话，未来开发商要做的，可能是集体压价，亦即形成某种默契，只要价格高于心理价位，就极有可能流拍。而且，会形成另一种默契，那就是依据各自需要，以“认购”的方式拿地，彼此之间不再恶性竞争。虽然此举可能与土地竞拍政策存在矛盾，会给人以串通拿地的嫌疑。但是，面对高地价，不排除开发商会采用这样的方式，并以此来压低地价。不管怎么说，把地价降下来，总比拼命抬高地价来得理性，也更能体现土地的真实价值。更直接地说，也可以认为是对土地市场、房地产市场的尊重，对价格的尊重。
抢地会带来地价的无序上涨，让地可能会带来土地价格的走低，但不会出现涨价那样的问题。至少，能够对遏制房价上涨产生积极作用。更何况，一些城市的需求还能比较好地对房价形成支撑，继而让地价难以走得太低呢？
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