面向希腊低收入人群，应该投资什么样的房产？

昨天，我在欧盟统计局的官方网站上看到了一则统计消息：
2021年，有32.4%的希腊城市人口，生活在住房成本负担过重的家庭，在欧盟排名第一。

在欧盟国家中，住房支出占家庭可支配收入的比例，希腊是最高的国家。对于希腊中低收入人群而言，住房支出占家庭可支配收入的比例，更是要高于希腊全国的平均水平。

住房支出占家庭可支配收入的比例超过40%，即被欧盟统计局定义为「住房成本超支」。一个国家的“住房成本超支率”越高，这意味着这个国家有越高比例的家庭把至少40%的家庭可支配收入花在住房上，也就意味着这个国家的更多比例的家庭面临住房问题。希腊居然以39.5%的比例排名第一，这意味着每五个希腊家庭里面就有2个家庭，需要至少支付40%的家庭可支配收入，才能满足家庭的住房需求。

霍庆川，公众号：我们在希腊希腊人把多少收入花在住房上？

希腊雅典所在的阿提卡大区，集中了希腊45%左右的GDP和35%左右的人口，阿提卡大区是希腊租房比例最高的区域，也是希腊“住房成本超支率”最高的区域。

于是，一个问题自然浮现出来：
在希腊雅典所在的阿提卡大区，把房子出租给希腊低收入人群，是一个好的投资吗？

在希腊，评价一个房产投资项目是否好，既要看房子的出租回报率，又要看房子本身的增值情况。在5-10年的时间范围内，房子本身的增值情况，主要取决于房子的出租回报率。

在希腊，要提高出租收益率，可以在三个大方向上采取行动：
1、提高租金收入；
2、降低出租成本；
3、降低房屋购置成本。

想来想去，在雅典市区集中收购空置甚至废弃的老破楼房，整体深度翻新，出租给有稳定工作的希腊本地人，非常可行——出租毛收益率将会从正常的3%-4%提高到5%-6%：

1、如果只买一套两套，没有规模效应；至少三五套，最好是一栋楼。
2、把房产进行翻新，提升房子居住舒适度。
3、购买40-60㎡的小户型，出租给单身或没有孩子的夫妻、情侣。
4、投资者本人最好在希腊定居，或者可以找到足以信任且专业的委托人。

2011年，希腊“空置住房”的数量为223.98万套，约占希腊住房总数量（637.19万套）的35.15%。我们即便不把处于季节性使用和可单独使用的附属住房定义为“空置住房”，希腊2011年的“空置住房”数量也达到了89.90万套，约占希腊住房总数量的14.11%。

霍庆川，公众号：我们在希腊希腊有多少套空置的住房？

霍庆川
2023年2月8日于中国上海