2023年4月,我基于希腊央行发布的外商直接投资(FDI)数据,介绍了2022年外国人在希腊投资房地产的情况:
2022年,在希腊72.2亿欧元的外商直接投资当中,23亿欧元被用于企业并购,比例为31.8%;19.8亿欧元被用于投资希腊证券市场和增加企业股本金,比例为27.4%;19.75亿欧元被用于投资希腊房地产,比例为27.3%。 霍庆川,公众号:我们在希腊2022年,外国人在希腊买了多少套住宅?
前几天,我们的一位客户和我谈到一个话题:
我现在买的房子,如果未来要出手,卖给谁?卖给包括华人在内的外国人,还是卖给希腊本地人?
要回答这个问题,我们首先要介绍一下希腊住宅市场的全貌——外国人和本地人,谁是希腊住宅的主要买家?
希腊央行前段时间发布了希腊2022年住房按揭贷款的数据——2022年,希腊银行一共发放了约11亿欧元的住房按揭贷款。
希腊人通过按揭贷款的方式购买住房,首付比例在30%-40%之间。我们假设首付比例全部是30%的话,这意味着2022年希腊人通过住房按揭贷款方式购买住宅的总支出(包括银行按揭贷款),在16亿欧元左右。
希腊主权债务危机在2010年底爆发后,希腊经济陷入泥沼。希腊商业银行的平均坏账率,从2008年的4.673%一路走高到2017年的45.572%,到达顶点后开始回落。与此同时,大量希腊人由于收入锐减,无法按时偿还住房按揭贷款,导致住房被没收和拍卖。
在欧盟的大力支持下,希腊政府从2019年10月开始实施“大力神计划”,帮助希腊商业银行剥离坏账以降低坏账率,推动希腊商业银行恢复信用中介和资金融通的核心功能,为希腊经济的复苏注入力量。希腊政府2022年底,希腊商业银行的平均坏账率已经降低到10%以下。
2020年12月末,希腊银行不良贷款总额为581.40亿欧元,比例为32.86%。其中,消费类不良贷款总额为66.76亿欧元,占消费贷款总额的比例是42.84%;房屋按揭类不良贷款总额为176.30亿欧元,占房屋按揭贷款总额的比例是33.93%;商业类不良贷款总额为338.34亿欧元,占商业贷款总额的比例是30.93%。 霍庆川,公众号:我们在希腊希腊银行,有多少不良按揭贷款?
虽然希腊银行的坏账率已经降低到10%以下,但希腊银行普遍“惜贷“”,希腊人想从希腊商业银行获得住房按揭贷款并不容易。与此同时,希腊人对住房按揭贷款也充满了“恐惧”。
在“惜贷”和“恐惧”的双重作用下,希腊人购买住房的主流方式从贷款买房转向全款买房。2022年,希腊人全款买房的比例不低于80%。这样的话,我们可以计算希腊人2022年用于购买住房的总支出(包含银行按揭贷款),在80亿欧元左右。
2022年,外商直接投资流向希腊房地产市场的资金为19.75亿欧元。如果我们假设一半用于购买住房,这意味着外国人2022年在希腊用于购买住房的资金在10亿欧元左右。
把10亿欧元和80亿欧元放在一起,我们可以得出一个非常清晰的结论:希腊本地人才是希腊住宅市场的主要买家、主力买家。
霍庆川
2023年5月16日于希腊雅典松涛湾
松涛湾4号别墅项目
2023年4月28日上市销售
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