2022年，希腊住宅的主要买家，是希腊本地人还是外国人？

2023年4月，我基于希腊央行发布的外商直接投资（FDI）数据，介绍了2022年外国人在希腊投资房地产的情况：

2022年，在希腊72.2亿欧元的外商直接投资当中，23亿欧元被用于企业并购，比例为31.8%；19.8亿欧元被用于投资希腊证券市场和增加企业股本金，比例为27.4%；19.75亿欧元被用于投资希腊房地产，比例为27.3%。

霍庆川，公众号：我们在希腊2022年，外国人在希腊买了多少套住宅？

前几天，我们的一位客户和我谈到一个话题：

我现在买的房子，如果未来要出手，卖给谁？卖给包括华人在内的外国人，还是卖给希腊本地人？

要回答这个问题，我们首先要介绍一下希腊住宅市场的全貌——外国人和本地人，谁是希腊住宅的主要买家？

希腊央行前段时间发布了希腊2022年住房按揭贷款的数据——2022年，希腊银行一共发放了约11亿欧元的住房按揭贷款。

希腊人通过按揭贷款的方式购买住房，首付比例在30%-40%之间。我们假设首付比例全部是30%的话，这意味着2022年希腊人通过住房按揭贷款方式购买住宅的总支出（包括银行按揭贷款），在16亿欧元左右。

希腊主权债务危机在2010年底爆发后，希腊经济陷入泥沼。希腊商业银行的平均坏账率，从2008年的4.673%一路走高到2017年的45.572%，到达顶点后开始回落。与此同时，大量希腊人由于收入锐减，无法按时偿还住房按揭贷款，导致住房被没收和拍卖。

在欧盟的大力支持下，希腊政府从2019年10月开始实施“大力神计划”，帮助希腊商业银行剥离坏账以降低坏账率，推动希腊商业银行恢复信用中介和资金融通的核心功能，为希腊经济的复苏注入力量。希腊政府2022年底，希腊商业银行的平均坏账率已经降低到10%以下。

2020年12月末，希腊银行不良贷款总额为581.40亿欧元，比例为32.86%。其中，消费类不良贷款总额为66.76亿欧元，占消费贷款总额的比例是42.84%；房屋按揭类不良贷款总额为176.30亿欧元，占房屋按揭贷款总额的比例是33.93%；商业类不良贷款总额为338.34亿欧元，占商业贷款总额的比例是30.93%。

霍庆川，公众号：我们在希腊希腊银行，有多少不良按揭贷款？

虽然希腊银行的坏账率已经降低到10%以下，但希腊银行普遍“惜贷“”，希腊人想从希腊商业银行获得住房按揭贷款并不容易。与此同时，希腊人对住房按揭贷款也充满了“恐惧”。

在“惜贷”和“恐惧”的双重作用下，希腊人购买住房的主流方式从贷款买房转向全款买房。2022年，希腊人全款买房的比例不低于80%。这样的话，我们可以计算希腊人2022年用于购买住房的总支出（包含银行按揭贷款），在80亿欧元左右。

2022年，外商直接投资流向希腊房地产市场的资金为19.75亿欧元。如果我们假设一半用于购买住房，这意味着外国人2022年在希腊用于购买住房的资金在10亿欧元左右。

把10亿欧元和80亿欧元放在一起，我们可以得出一个非常清晰的结论：希腊本地人才是希腊住宅市场的主要买家、主力买家。

霍庆川
2023年5月16日于希腊雅典松涛湾

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