希腊新民主党政府上台后,出台了一系列减税措施,其中包括针对房地产业的减税政策:
1、暂停对新房产转让征收24%的增值税3年,这适用于在2022年底前颁发许可证的建筑物;
2、暂停对房地产交易征收资本利得税,有效期3年,2020.1.1-2022.12.31;
3、对楼宇进行环保节能、建筑功能、建筑外观升级改造,支出费用1.6万欧元以内可以享受40%的税收优惠。
希腊总理2019年底还曾经表示,未来希腊政府需要采取更加大胆的措施来推动整个建筑业的发展。
我在展望雅典房价未来走势的一篇文章中,表达了一个这样的观点:
雅典房地产市场要兴旺、雅典房价要上涨,关键还是要依靠雅典本地人,以中国人为代表的「黄金签证」投资者并不能真正支撑起雅典的房地产市场。遗憾的是,有购房需求的雅典本地人,数量只会越来越少。 霍庆川,公众号:我们在希腊2020-2030年,雅典房价能涨多少?
希腊年轻人(40岁以下),买得起房子吗?
要事先说明两点:
1、希腊是欧洲房屋自有率最高的国家之一。希腊全国的住宅总数大约在620-640万套,人均0.6套左右,房屋总数并不少。
延伸阅读:
2、希腊年轻人获得房子的主要方式,是获得父辈或祖辈的馈赠——希腊是一个东正教国家,信仰东正教的希腊Father们,认为他们有【责任】为子女提供住房。
希腊阿尔法银行的官方网站有按揭购房的产品介绍,有兴趣了解细节的朋友可以点击阅读原文,进入阿尔法银行的界面。
我用希腊阿尔法银行在线按揭购房计算器,模拟了四种情况:
1、1985年出生,月薪3000欧元,购买第一套房子,价值30万欧,贷款25万欧。期限30年,每月需要还款1065.57欧元。
2、1992年出生,月薪2500欧元,购买第一套房子,价值25万欧,贷款20万欧。期限30年,每月需要还款852.46欧元。
3、1992年出生,月薪1200欧元,购买第一套房子,价值15万欧,贷款10万欧。期限30年,每月需要还款426.23欧元。
4、1992年出生,月薪900欧元,购买第一套房子,价值12万欧,贷款8万欧。期限30年,每月需要还款340.98欧元。
希腊年轻人能不能买得起房子,这个问题可以换个问法——希腊年轻人的收入和按揭贷款的每月偿还额度,匹配吗?
以雅典为例:
1、一个1980年前后,70平米左右的公寓,均价在8-12万欧元,我们将这样的房子称之为【希腊基础住房】。
2、一个1990年前后,80平米左右的公寓,均价在10-16万左右,我们将这样的房子定义于【希腊标准住房】。
3、一个2000年前后,120平米左右的公寓,均价在20-30万欧元,我们将这样的房子定义为【希腊优质住房】。
4、一个2000年前后,150平米左右的公寓或联排,均价在30-40万欧元,我们将这样的房子定义为【希腊豪华住房】。
如果想贷款买一个【希腊基础住房】(贷款8万欧元/30年期限),每个月房贷是340.98欧元。按照希腊阿尔法银行的算法,月薪低于900欧元,根本不具有贷款的资格。
如果想贷款买一个【希腊标准住房】(贷款10万欧元/30年期限),每个月房贷是426.23欧元。按照希腊阿尔法银行的算法,月薪低于1100欧元,根本不具有贷款的资格。
如果想贷款买一个【希腊优质住房】(贷款20万欧元/30年期限),每个月房贷是852.46欧元。按照希腊阿尔法银行的算法,月薪低于2500欧元,根本不具有贷款的资格。
如果想贷款买一个【希腊优质住房】(贷款25万欧元/30年期限),每个月房贷是1065.57欧元。按照希腊阿尔法银行的算法,月薪低于3000欧元,根本不具有贷款的资格。
首先,希腊的年轻啃老族,基本被排除了,他们完全没有买房的经济能力。
2018年,希腊20-34岁年龄段的啃老族(尼特族),占人口的比例是26.8%,在28个欧盟国家中仅次于意大利。分性别来看,希腊20-34岁年龄段男性啃老族(尼特族)的比例是20.1%,女性比例是33.7%——随着女性年龄的增长,她们更难获得工作机会,希腊中老年女性成为啃老族(尼特族)的比例会更高。
霍庆川,公众号:我们在希腊希腊的啃老族,多不多?
其次,兼职工作的希腊年轻人,也基本被排除了,他们的收入仅仅能满足他们住在家里或租房居住,不可能买得起房子。
以希腊人全民逃税的风格,我认为希腊官方公布的希腊兼职工作的平均月收入被低估了,我认为应该向上修正50%,达成600欧元以上。 霍庆川,公众号:我们在希腊希腊兼职工作,月收入有多少?
最后,我们可以基于希腊人的收入情况来推测一下他们的购房能力:
1、月收入超过900欧元的希腊年轻人,我估计不超过同龄人总人口的40%,他们买得起【希腊基础住房】。
2、月收入超过1200欧元的希腊年轻人,我估计不超过同龄人总人口的25%,他们买得起【希腊标准住房】。
3、月收入超过2500欧元的希腊年轻人,我估计不超过同龄人总人口的10%,他们买得起【希腊优质住房】。
4、月收入超过3000欧元的希腊年轻人,我估计不超过同龄总人口的2%,他们买得起【希腊豪华住房】。
在私营企业工作的希腊人,三分之一是“兼职”。根据希腊社保机构EFKA发布的数据,在2018年11月,希腊全国约27.4万家企业,共聘用约220万名员工,其中约三分之一从事兼职或零散工作,全职员工的平均日薪为51.28欧元,平均月薪为1182.39欧元。 霍庆川,公众号:我们在希腊解读一下希腊人的工资收入
幸运的是,对于买不起房子的希腊年轻人而言,他们的父辈和祖辈大都拥有房子,他们这辈子即便不买房子,也有住处。
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