张艳玲｜商铺租赁中的法律问题

商铺租赁中的法律问题

作者：张艳玲 河南鼎德律师事务所

2020年拥有一个特别的开端，而现在全年已过半，不免对今年的情形生出些许感慨。从经济层面来讲，在悲观者的眼中，疫情不啻于一场灾难，在乐观者眼中，今年的变故也带来了新的机遇。可是，不管持怎样的眼光看待这次疫情，商铺的关店率表明有相当一部分实体经济组织悄然退出了经济市场，最近接待的法律咨询中，租赁合同纠纷案件数量相较之前也有一定比例的上升。当前的经济形势下，对商铺经营者来说，怎么避过商铺租赁方面的“坑”显得尤为重要。

租赁有时候很简单：直接于与业主签约，约定明确租金和、租赁期限、双方的权利义务等，双方依约履行，实现共赢。租赁有时候也会带来无穷的麻烦：双方没有签订租赁合同或者租赁合同过于简单遗漏必要条款，合同相对方违约时无法主张权利；承租人没有留存交纳租金或押金的凭证，无法证明自己按约履行了合同；业主与承租人之间存在纠纷，影响了次承租人对商铺的正常使用等。

案例：位于广州市某商场的商铺产权所属人为广州某商业广场。2019年10月1日，广州某商业广场与广州某商贸公司签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定由广州某商贸公司承租该C区1-2层商铺作商业用途，租赁期限自2019年10月1日起至2024年12月31日止。租金按月结算支付，由广州某商贸公司在每月10日前按银行转账付款方式交付当月租金给广州某商业广场。广州某商贸公司逾期支付租金超过60日，广州某商业广场可以解除租赁合同，收回房屋，没收保证金，并要求广州某商贸公司依协议及租赁合同的约定承担其他违约责任、赔偿损失。

上述《广州市房屋租赁合同》订立后，广州某商业广场依约将C区1-2层商铺交由广州某商贸公司使用，广州某商贸公司于2019年10月1日将涉案房屋（C区1层08号）转租给张某使用，约定租金5000元每月，押金2000元，保证金3000元，租期一年，双方未签订租赁合同。张某按广州某商贸公司的要求，向其法人刘某通过银行转账方式支付了租金及押金。广州某商贸公司以其关联公司某生活超市的名义开具了收据。

后因广州某商贸公司欠交租金、物业服务费，广州某商业广场多次向广州某商贸公司催讨，并于2020年5月10日向广州某商贸公司寄送《关于解除租赁合同的函》。同日，广州某商业广场向张某商铺寄送《风险告知书》，要求张某于规定期限内腾退商铺、停止经营，并于规定期限之前采取停电等措施促使广州某商贸公司履行合同。

张某多次与广州某商贸公司多次协商不成后向法院提起诉讼。

从本案中可以看出，整个商铺租赁过程中张某面临的风险是非常大的，作为商铺实际使用人的张某应当注意哪些问题呢？

1．承租该商铺时须经产权所属人即广州某商业广场同意。

若广州某商业广场与广州某商贸公司签订《广州市房屋租赁合同》中约定不可转租的，张某与广州某商贸公司之间的租赁合同无效，广州某商业广场可以解除租赁合同并要求返还房屋。最好是签订三方协议，并要求“二房东”广州某商贸公司及产权所属人广州某商业广场提供身份信息及产权相关资料。

2．如出现上述情况，损失较难挽回，张某应尽量同产权所属人签订租赁合同。虽然张某有权向广州某商贸公司进行追偿，但实践中“二房东”跑路的情况比比皆是，张某很可能无法挽回损失。

3．张某作为次承租人应重点审查转租合同中自己所享有权利在原租赁合同中是否有也有约定（特别是装修权、转租权等重要条款）。

4．租期超过六个月的，应当订立书面合同；

5．明确约定租金的金额、支付时间、支付方式及税费的承担；保证金（押金）金额、支付时间、支付方式、退还时间；水、电、物业费等费用的承担方式、支付时间、支付方式等。开具的收据及收款账户均应与合同相对方保持一致。

6．免租期的约定。在签订租赁合同时须明确约定免租期的起止时间及免除支付的具体费用（一般是装修期间免租），免除的费用一般只包括租金，水费、电费等费用一般由实际使用者根据使用情况承担。

7．装修。商铺的装修往往花费金额较大，在合同中应明确约定出租人是否同意张某对商铺进行装修（可以将装修图纸或方案设计等作为合同附件），并明确合同解除或终止后装修和添附物的归属及处理方式。

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