︳猎德牌坊
11月6日晚上,我们约在冼村街兴盛汇碰面。他走路过来,并有开车。大林看上去很年轻,如果不是自曝年纪,房产君都以为他是90后。现在的他已经是一位孩子的父亲。刚坐下一会,牛肉火锅就端了上来。问他,要不要加个酒?
他笑着说,不用了。做旧改这一行,平时在广州各村四处跑,在村里喝太多了。怕了。忘了说了,大林既是猎德村村民,也是广州房企城市更新一线从业者。之前去开发商面试,一听说他来自猎德,HR二话没说,当场录取。
︳猎德村
搞旧改的,又是广州“旧改第一村”村民,这样的双重身份,很让开发商着迷。拆与被拆之间的角色转换,让大林对于广州城市更新,有着跟别人不一样的视角,不一样的感触。“有过兴奋,但很快都归于平静,日子照旧。那时候,没有例子可以参照,大家都是摸着石头过河。”
其实,对于老广州人来说,不用酒,一壶茶就能打开话闸。“就我个人角度来说,我很庆幸,2007年我们就启动了改造,享受了将近10年的好生活。虽然村里面,还有一小部分人幻想,如果能坚守到现在,可以得到更多的东西。”︳猎德村,改造前,图为如今天汇所在地
︳改造后的猎德,拍摄于2019年11月
其实,借着珠江新城的东风,猎德早已成为了一个标签:一夜暴富,甚至是土豪的代名词。是的,就算是我也很关心大林到底多有钱,一年能分多少钱。“网络上很多关于猎德的说法,都是不准的,年分红没有大家想象的那么夸张。”
︳猎德村新街市
猎德村的分红主要有人头股和地股;老一辈还有劳动股,但是分得不多。其中,人头股大概平均每人每年3万左右;而地股则看基底面积,平均每平方600元/平。以大林一家为例子,一家四口人父母、大林、还有一个哥哥。租金收入:回迁房四套,大概回迁面积360多平。
其中:分别为:85平(出租)、110平(自住)、60平(出租)、100平(出租),月租金收入按照24000元,一年收租28.8万。
︳数据来源:广州链家
100平按照9000元/月算
“一年40万+,这个收入,在猎德算什么水平?”房产君口干舌燥,赶紧喝一口茶压压惊。“平均水平。我有一个亲戚,一家年分红超过140万。他们一家子面积超过1500方,不过上千方的,在猎德也不多。”按1500方计算,一户4口人:
人头股:4×3万=12万;
地股:375×600元=22万;
租金:按1155方出租,价格80元/平/月计算:1155×80元=月9万;总共142万。
“明年2月,天德广场开始收租,一年租金收入大概1.2个亿,到时候,大家的分红也会增加。”
嗯,网上传的确实没有信服力,猎德村民亲口说才是暴击。听完大林说完一系列的数字,房产君已经不是一个人,而是变成了柠檬精。︳天德广场
“其实,像猎德这样,有些读不了书的年轻人,都不愿意去工作,在家啃老;或者是在楼下当保安。”大林继续说道。“有不少,有些父母不愿意让他们出去打工;或者说离家近,有个工作可以消磨时间。”“是有这方面的原因。不过,在猎德,也有人把房子败光的。”︳猎德村
“城市更新改造,带来的产业,财富升级,能让你变好,但是不能保证一直都好,还是需要自己努力。”改造像是吃鸡,别人跳伞落地,啥都没有;你一落地就拿到空投物资,三级甲,三级头,不过最后,能不能吃鸡(赢),还是看你自己。︳猎德村
其实,猎德之所以被称为旧改第一村,并不是因为它是第一个启动旧改的旧村。而是打破了不少先例。
2007年前,广州市政府坚持在城中村改造中不进行“直接投资,同时也禁止开发商介入改造。︳猎德村
其二:卖地筹钱。
将村集体部分土地转化国有土地,通过土地使用权拍卖以筹集改造资金。
2007年,富力和合景泰富联合体以46亿获得猎德村融资地块使用权,随后引入新鸿基联合开发合作。
这有效解决了村民拆迁安置和集体物业发展需要,实现改造项目自身经济的平衡。
猎德村改造之前,广州市政府一直不允许房地产开发商参与城中村改造,由于城中村改造需要巨大的资金支持,当年,有人估算,若全由政府负责改造,则需要投入金额2500亿,而政府无力承担如此巨额资金。
权衡利弊之后,广州终于允许地产商参与城中村改造,其中猎德就是首个试点。
其三:拆一补一,保障村民利益
猎德村在村民补偿安置方面,采取了“拆一补一”的方式,产权证内基建面积不足两层的可补两层,以此类推,四层为上线,四层以下按产权面积补偿。︳猎德村
2019年,是大湾区元年,是广州城市爆发之年,亦是广东旧改十周年。
2009年,广东省发布《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进集约用地的若干意见》(粤府【2009】78号),简称“78号文”。
在此背景之下,广州在省相关政策的引导下不断探索有组织、系统性的“三旧”改造工作,并于2015年推出《广州城市更新办法》。
而今年随着政策进一步放松,让利,目前,广州一共有约26条村在广州公共资源交易中心招商,改造面积超过2300万平,约定投入金额超过1500亿。
保利、星河、时代、珠光、方圆、升龙、合生、碧桂园等开发商纷纷加入,城市更新范围之大,力度之广,前所未有。
| 数据统计时间截止10月29日
面对这股巨变的浪潮,相信很多人都经历过兴奋,经历过狂喜,对于未来美好生活,充满期待。
| 网上热议广州旧改
而成功变身的猎德、杨箕、潭村、琶洲村等旧村,亦如一盏明灯,告诉后来者他们是如何勇敢挥别旧时代,迎来更加美妙的新生活。
参考文献:
《城中村改造村民参与机制分析—以广州市猎德村为例》谭肖红、袁奇峰、吕斌;
《广州猎德城中村改造模式思考》
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